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2022年的夏天，买了泗泾金地自在城的二期，
当时买进的时候5万多一平，号称学区房，
说是松江一梯队泗泾上师大附属实验学校，
现在挂牌价最低挂到3万多，2年不到跌了160多万，
房价下跌的愁，抵不过学区统筹的苦，
2024年该校的一年级招生计划是6个班，
比起2023年的13个班减少了一半多，
招生变少，这也意味着很大概率孩子被统筹。
泗泾板块虽然一直带着一股漂泊者的气息，
凭借9号线上的强产业链，成为刚需眼里的优秀板块，
毕竟在成年人的世界里，哪有什么都香。
可为什么这么一个刚需眼里优秀的板块，房子跌的这么夸张？
当想要卖掉泗泾的房子时，为什么会让人焦头烂额？
1
泗泾热门小区跌幅榜
泗泾是上海跌幅最大的地方之一，
像2019年的融创壹号公馆，最贵时高达7.2万一平，
现在断崖式下跌至4.6万，跌幅高达36%，
靠近佘山地铁站的米兰诺贵都，名字听着贵气逼人，
最贵时成交价格5.8万一平，今年6月的成交价跌至2.9万，
直接腰斩！
松江GDP接连两年负增长，产业在转型过程中也受到了损失，
内部购买力的消退，自然拖累了泗泾的房价。
松江现在大搞G60科创走廊建设，12号线西延伸，
洞泾抢先受到利好辐射，泗泾反而被边缘化了。
叠加九亭的房价也在下探，像绿庭尚城高点的时候卖出过6万的单价，
如今已经跌到了3.6万/㎡，当九亭这样的上游板块下探至3开头，
当多米诺效应传导到下游板块时，泗泾也很难独善其身，
这时候再卖三四万的价格就变得不合理了，
泗泾的降价成为了不可逆转的趋势。
泗泾不仅是跌的惨，更让当地居民绝望的是，
挂牌几个月的二手房，太难卖了，有些成交周期需要2年，
作为上海出了名的睡城之一，泗泾小区密密麻麻，
小区超过200多个，一半都是动迁房。
隔壁的佘北动迁大居前两年迎来限售解禁高潮，
对泗泾的同类产品造成了很大的冲击，
除此之外，泗泾的新房供应量巨大，
近10年，泗泾一口气交房了40多个小区，
光招商TOD项目就有超过2000套新房，
后面还有很多新房等着上市，
现在也不建议抄底泗泾，房价可能还起不来。
2
泗泾暴跌背后
作为轨交9号线进入松江区范围的第二个站点，
泗泾3站通七宝、6站到漕河泾、9站至徐家汇的通勤优势，
让泗泾率先成为了9号线沿线年轻人群的居住首选地。
目前泗泾的常住人口数量是整个松江区第一，
九亭买不上，松江新城房价又是居高不下，
泗泾便成为松江区具有性价比的板块，
去漕河泾、徐家汇上班的年轻人，这个距离尚可接受。
9号线还与打浦桥、新天地、陆家嘴等多个核心商圈紧密相连，
虽说是动迁基地，这两年开发了不少高品质楼盘，
成功吸引了一批市区客的外溢，前期也是赚足了流量。
泗泾可以说是房多，人更多，
住在泗泾的朋友们，应该经常看到这样的小场面。
泗泾地铁站不愧闻名上海，早高峰进站客流全市第一。
而且泗泾这里经常限流，很多地铁班次不停，
你会发现，地铁就在家门口却上不去，
严重影响了客户的导入，开车更是绝望，
沪松公路早高峰堵成停车场，开到九亭就要半小时，
即使不堵车，泗泾开到徐家汇也很久，耗时1小时要的，
甚至比松江新城开到徐家汇还要久，31公里距离只要40分钟，
泗泾没有快速路，只能走地面，一会儿一个红绿灯等着。
这里没有太多的产业，大多都是靠漕河泾的外部导入，
全靠上游比较强的产业区输血，比如工作在徐汇滨江，
一旦出现更有性价比的板块，他们会毫不犹豫的抛弃泗泾，
当没有人高位接盘时，泗泾房价的泡沫就会瞬间被挤压。
作为睡城的泗泾，本身没有多少本地人，没有产业，
大部分人都是为了买到其他地方才卖的房子，不存在本地置换。
客户就那些客户，好房子的数量翻了几倍，一批批的新房，
进一步分流现在的客户，二手房根本就卖不掉，
房子多了，难免有房东着急卖的，
动不动就有人低价甩卖，价格只能越来越低。
大家买房时要尽量避开这样的睡城。
3
焦头烂额的泗泾房东
在上海众多板块中，最让房东焦头烂额的，泗泾必有一票，
从泗泾出道之初，9号线上游贯穿着多个CBD和产业区，
源源不断的给泗泾输血，三湘和保利的商场，靠近地铁站，
你可能不知道，当年泗泾可是干翻了热门的大虹桥徐泾，
当然，这是发生在上行市场中，市场下来之后泗泾就被干翻了。
为什么这么一个刚需眼里优秀的板块，房子为什么这么难出手？
泗泾就是一个持续不断有新房入市的板块，新房价格也比较便宜，
当然新房都是周期性的入市，在一定时间内冲击二手。
像市区的房子还好，等到井喷的供应结束，二手房的成交量价都会回升。
但是像泗泾这样的板块就会面对另外一个问题，就是板块本身的产品结构，
泗泾西南是动迁大居，包括新凯城和塘和家园两大动迁基地，基本以动迁房为主。
北泗泾都是新房和次新房，是泗泾唯一一个全次新的片区。
南泗泾包括泗泾镇的老房子和泗泾地铁口的新房，
是泗泾生活配套比较齐全，次新片区也比较宜居的片区。
南北泗泾大把的商品房社区，其实产品结构、户型、总价段的差距真的不太大。
这类小区最大的问题是，如果在下行市场，
你的房子可能在整个板块中有几十个竞品，拉长挂牌周期。
买家这时候只会选择性价比最高的前几套，或者只能低价卖出。
写在最后，
我们在买房的时候，无非这几种情况，
地段情节，从小在这里长大，
工作在旁边，就近选择这附近，
或者不介意位置，只在乎产品，
这些原因，对应着不同的购买力来源，
占的越多，对板块的内部支撑就越强。
再看泗泾是一个纯外溢板块，客户来源非常明确，
就是工作在市区的刚需，很少有人说会改善买到泗泾，
那些多套动迁房的居民卖掉泗泾房之后，
大概率也是离开这里，毕竟很多业主本就不在这里长大的。
不仅是泗泾，其他板块的一些动迁大居，老公房片区也一样。
派房王博士带队，
以十年专业房产实战投资人的身份，
为大家提供最专业的沪上买房全案落地服务。
祝愿大家都能买到心仪好房，安家上海！
THE END
