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在上海，“滨江”是个永恒的话题。
外滩是滨江家族的老大，隽永渊博；
陆家嘴是三十而立的青年才俊，前途无量；
徐汇滨江是海龟弄潮儿，带点文艺范的新生代；
北外滩是仰仗黄浦的后起新秀，一心想要超越陆家嘴；
前滩是陆家嘴家族的高富帅，想用实力证明自己未来可期；
东外滩是历史的创业者，希望厚积薄发，等一个华丽转身的机会；
......
从外滩到陆家嘴、徐汇滨江再到杨浦滨江东外滩，
光看这个规划，足以让人畅想上海百年后滨江发展的价值跃升。
作为上海内环内最后一块可成片开发的滨江区域，
杨浦命运的齿轮也开始转动了，东外滩也卯足了劲。
从几个新房联动价看，房价基本都已经超过了内环静安的大宁板块了。
现在看，新建的速度虽然没能赶上拆的速度。
毕竟罗马不是一天建成的，从规划到落地，并非一下子的事情。
1
杨浦命运齿轮开始转动
从2018年开始，杨浦东外滩部分区域被划入中央活动区，那时候开始命运的齿轮就开始转动了。
东外滩板块原本是工业区，这里分布着数不尽的厂房和棚户建筑，“宜居”是不存在的。
如果你逛过东外滩，鲜艳的“城市更新”，到处写满的“征”字，让人嗅到了一点百废待兴的味道。
自此，杨浦进入了东外滩时代，和外滩、陆家嘴金融中心形成“滨江黄金三角”。
字节跳动、美团、B站这些互联网头部都选择在这儿拿地时，杨浦的未来还发愁吗？
2020年10月，美团斥资65.41亿元拿下杨浦区滨江地块，对于该地块6.5万方的自持商业，美团曾回应过将积极引入首店和旗舰店；
2021年初，B站以81.18亿元0溢价拿下杨浦滨江一宗综合地块，规划为商办、文体、租赁住房，且拥有地上合计约12.6万方建筑面积的商业，距离美团地块仅一条马路。
2021年9月，字节跳动以20.419亿元底价拿下了杨浦区平凉街道1街坊南地块。
据悉，美团、哔哩哔哩将在2026年前基本实现竣工并投入使用。
美团上海总部基地效果图
抖音集团上海滨江中心效果图
B站新世代产业园效果图
从齿轮转动那一刻开始，五年了，东外滩心里也是着急的，毕竟隔壁兄弟北外滩已经先火了。
本应快速成长的东外滩，也被各种黑天鹅事件耽误了。
比如八埭头滨江园，上海最贵停工盘，故事曲折堪比甄嬛传，让多少人觉得可惜了。
八埭头曾是老杨浦人心目中的“南京路”。
也让人难免怀疑，东外滩会不会走上真如的老路？
目前，东外滩还是开发期，整体的环境还比较凌乱，谈宜居尚早。
2
东外滩的阳谋
自上海开埠以来，上海内环滨江的一线江景，一直理所当然的成为各地富豪的独宠。
东外滩是有野心的，作为45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块。
承载着世界级科创中心的使命，从“工业锈带”蜕变为“生活秀带”。
高规划起点+重磅产业+高端产业人群导入，对标全球科技创新人才向往的世界级滨水岸线。
这样的背景之下，东外滩CAZ已经拥有了成为顶流豪宅区的完整骨架。
东外滩一直在等待属于自己的那一个机会。
首先是瑞安翠湖滨江，联动价21万/㎡。预计将建28栋3F联排、合院产品，面积约180-410㎡。
上海主城滨江的地段也不少，大部分是开发高层或者超高层，在静安、黄浦、徐汇按照石库门风貌保护而开发的低层居住区也有，把两者组合起来，在距离黄浦江500-700米范围内开发风貌别墅，实在是太稀缺。
所以瑞安翠湖滨江的公众号宣传上用的是“私邸”二字，足以看出它的稀缺性。因为这里至今仍保留着当年公共租界时期建设的大量三层风貌建筑。
招商蛇口拿下杨浦区平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊），容积率仅1.35，同样是历史风貌保护土地，再一个低密产品。
在瑞安翠湖滨江项目旁边，中信泰富拿下四个地块，容积率1.35，同样也是历史风貌保护地块，又一个低密产品。
杨浦滨江有3个低密豪宅项目，不仅成片开发，联动价还可能都突破20万+/㎡。
（东外滩三个低密度豪宅项目）
轨交方面，板块内地铁站点共有6个——4号线大连路站，杨树浦路站，12号线江浦公园站，宁国路站。
在建18号线江浦公园站，平凉路站，丹阳路站。
大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道、翔殷路隧道、杨浦大桥等5条跨江大桥及过江隧道无缝对接浦东。
教育资源，板块内的学校完全覆盖了从幼儿园到大学各学龄阶段层次的上学需求，其中不乏像齐齐哈尔路第一小学、民办阳浦小学及市东中学等优质教育资源。
医疗资源，板块内还拥有杨浦红房子医院和杨浦区中心医院等上海知名医疗机构。
东外滩在配套上较弱势的是商业，缺乏高能级的商业体。
但近年来杨浦商业办公地块出让多集中于东外滩板块，未来平凉路沿线和滨江沿线等大型综合体完工后，东外滩的商业将得到极大提升。
（东外滩拍出地块）
看的出，政企携手了。
此前，杨浦区定海社区用地属性为办公的I15-03地块，业态定位为企业总部型办公楼，文件强调，竞得人须是“符合本区功能定位的企业，2022年《财富》世界500强中排名前20强的下属企业”。
要求竞买人是世界500强企业，这在地块出让历史中，还是头一回。
今年5月，杨浦滨江举行过全球推介大会。
铁狮门、瑞安、吉宝置业、华为、中交地产、中节能、美团、哔哩哔哩、星空华文、橙狮体育、沃弟、阳狮、纬景、耐克、上海科创、戴德梁行、世界技能博物馆等17家企业与杨浦签约。
中建三局的入驻也将为杨浦带来《财富》世界500强排名前20强的企业，并带来相应税收。
预期到2025年，将引进、培育、发展30家以上在线新经济头部企业、3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿元。
3
杨浦的遗憾能靠东外滩弥补吗？
作为一个已经走向增长期的行业，互联网已经不是经济的主要增量。
在互联网的大厂分布上，最多的还是浦东，其次才是徐汇和杨浦。
虽然杨浦的互联网底子很不错，但是并没有达到领军者的水平。
希望东外滩的未来并不只是美团、B站等消费类互联网玩家，
世界级科创中心还需要一些能承载社会进步的科技巨头。
如果说东外滩的崛起不是偶然，
世界级科创住区的崛起不是偶然，
是通过命运的齿轮一圈一圈的环绕，
在新钱与老钱的握手言欢中，
在地理价值和地段稀缺的配合中，
在2035规划支撑构思的极致中，
让东外滩华丽转身之日值得期待。
东外滩是一个融合了现代和过去的板块，
一面有很多2000年建成的现代化风格的住宅，
像20年以内品质次新房主要有华晖绿苑、阳光城滨江悦等。
面积较大，基本为两室或三室以上，单价8万左右。
一面则是比较老旧的公房甚至有部分棚户区。
多数是80年代、90年代建造，
主要有康阳小区、渭南苑一期、辽海小区等。
房源户型面积小，单价7万+/㎡。
综合看，东外滩二手房成交均价近五年保持着稳定上升的趋势，
这也表明，东外滩近几年确实取得了不错的发展。
在东外滩置业，短时间内不用担心新房会断供。
就算某一天新房供应见底了，东外滩也不缺品质二手房，
现代星洲城、宝地东花园、首创天阅滨江，翡丽甲第、东外滩壹号等，
都是东外滩品质较高的二手房小区。
复杂的市场情况并非每类产品都能跑赢大盘，选房还需好好谋划。
派房王博士带队，
以十年专业房产实战投资人的身份，
为大家提供最专业的沪上买房全案落地服务。
祝愿大家都能买到心仪好房，安家上海！
THE END
