1月14日，苏州一个小区换物业，引进了一个日本物业，业主专门张灯结彩，放鞭炮庆祝，引来网上一片围观。
面对小区引入日本物业，中国网友表示：服务行业本身就没有国籍之分，物竞天择，优胜劣汰，服务理念不同，花了钱当然要去选择更好的。究竟为什么咱们现在想到服务就想到日本？日本的物业，究竟哪里好？
日本的物业管理行业已进入高度专业化阶段，分工十分明确，所有专业性工作，包括设备维修、秩序维护、保洁、礼仪接待等，都外包给专业公司操作，物业管理公司的职责就是沟通、协调，把各专业组合成一个整体，实现“集成管理”。
日本物业管理的特点
1.超前管理意识
说起房龄超过40年，一般人脑子里的画面可能是这样：
可日本呢，哪怕已经四、五十年的房龄，看上去却像新的。外墙看不见裂缝、内部也干净整洁，连大门都铮亮。
建于1979年的日本某建筑
日本物业管理的超前意识，不仅体现在物业早期介入方面，而且在物业尚未交付使用前，就对房屋和设备设施作了中、长期的维护保养计划，他们认为，一份好的维修保养计划及其实施可以降低管理成本，所以，不要等物业出了问题才去修理。
物业公司应注重对物业的保养和维护。对于电梯标准保养也是如此。电梯的每一个部件使用寿命长短是不一样的，根据其寿命的长短定期进行保养与更换，多年以后，仍然是一部好的电梯在运转。
如果重维修轻保养，等物业出了问题再去修理，那么维修的费用、更换部件的费用会大大超过保养的费用。
当一栋公寓建成后，这些物业管理公司就会和业主委员会一起开会商议，订立一个长达50年的公寓维修计划表，里面会对屋顶的维修、外墙的定期修护、管道的疏通、以及供水系统、电梯等作出完完整整的规划，并将这份计划表分发到每位业主手上。
比如下水管道修缮，在日本不管是否堵塞，一年必须用高压清洗装置全部清洗并疏通一次。外墙的翻新、防水，以及电梯的检查和更换，都是固定的。比如一些公寓楼的外墙会20年全部翻新一次；屋顶10年维修一次，电梯一定要每3个月就检查一次、20年更换一次。
所以，日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，为什么没有给人一种破旧的感觉？原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度，而这一种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础，其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。
2.高度重视清洁工作
在日本各居住小区中，随处可见保洁人员穿着整洁，手中拿着长把扫帚和簸箕，腰带上挂着有清洁用品的工具包和步话机，耳朵上戴着耳麦，在划分的区域中有规律地循环保洁，随时清理着地面垃圾和桶内垃圾。保洁检查人员(或是保安人员)负责巡视着所管辖区域内的卫生工作，一旦发现卫生问题，立即通过对讲机通知该区域的保洁人员进行清理，大大缩短了垃圾的滞留时间。
而清洁人员也不是谁都可以当的，须持证上岗，也就是必须经培训考试合格者方能上岗。
在日本整个物业管理活动中，清扫工作是物业管理全部业务量的65.20%，设备管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物业管理服务中清扫工作所占的分量。
3.重视各类人员的培训
日本物业管理从业人员的培训分为三个层次，协会培训、企业培训和社会培训。一般学历教育由社会承担；企业培训则是根据企业发展的需要，进行规章制度、岗位职责、考核等方面的培训；协会则是站在行业的角度，对物业管理发展中存在的问题进行探讨。
日本的物业管理已达到国际一流水平，这是与其社会经济、文化及国民素质的发展水平相一致的。豊臣旗下对象也由自营物业管理，延续了日本物业好的服务的理念、意识及细节，为客户带来高质量的舒适生活环境。
来源：北纬客一海外房产宝典
