10月广州楼市彻底迎来了逆转！得益于放开限购，以及15%低首付，以及2.95%的低利率！
新房方面，到访量有12.77万人次，认购总量8597套。
二手房方面，网签量13188套，这个数据基本可以回到了2021年高峰时期的网签量了。
至于11月，不用怀疑，数据必然会回落。11月数据回落20-30%数据也正常，毕竟10月对比9月基本是翻倍了。
首先没有了长达7天的黄金周，大家集中看房时间集中到了周末；
其次不少热门新盘小户型、主流户型都出现断货局面；
第三，10月数据，超过6成是首套置业买家，也就是说集中了7、8、9月观望的买家集合，大部分观望买家消化完了，新买家未必能这么快积累起来；
第四，开发商基本完成年度业绩，促销方面力度会有减弱；
第五，二手房置换卖家开始返价和涨价，拉长了成交周期，部分卖家甚至封盘等待明年小阳春再出手。
如果说10月黄金周以自住和改善客户进场带动为主，那么10月中下旬，各种投资客进场开始成为主流了。
近期的投资客和我前两年解除的投资客，需求变化还是很大的！
1、之前投资客喜欢买二手房，可以低首付，拉高评估价，以及做经营贷。可是现在经营贷利率最低也就2.6%，普遍在2.8%左右，基本和房贷利率差不多了。
2、现在更多的投资客喜欢买新房，原因也很简单，首付也才15%，而且普遍新房使用率，以及朝向都比二手房要好太多了！
特别现在广州已经出现130%-150%得房率的房子，这种跨时代卷户型的产品基本领先于全国，很多投资客就是冲着120%以上使用率的房子来的。
在他们眼里，核心板块二手房涨幅基本和新房无差别，有时候高使用率的新房在户型方面更优秀，都会更加偏向选择新房。
3、很多投资客，他们看中的是房子的流通性，大部分买家基本2-5年就会选择离场，如果看到目前二手小区放盘多且卖不动，他们也会谨慎选择接盘。
4、二手房业主目前基本价格不会再大幅降价，不少都已经涨价出售，这让投资客看不到有任何性价比，所以也会多了去看新房。
来看一下二手房指标板块珠江新城的成交
10月成交，单价在10万以上的房源有27套，占比约三分之一，说明大资金买家并非太多愿意进场珠江新城，基本都是1000万以下的房源为主。
珠江新城虽然成交量是2024年目前最高成交的月份，但基本和6月持平，二手行情有起色，但也还好，不算超预期。这也说明大部分二手房板块的局面，成交量有起来，但没有涨太多，随着11、12月，1月、2月的淡季要来，接下来成交肯定不可能有大起色。
这部分投资客进场广州，大部分都会选择找中介落地，因为现在开发商给的佣金高，对比二手房方面不断压榨中介费相比，中介也更愿意推新房。
一个想买新房，一个愿意推新房，一拍即合就这么简单。
至于二手房成交了这么多，谁在接盘？从咨询的粉丝来看，更多是自住买家，不少不愿意等2-3年后交付的新房，就会选择现在不少破发的次新房二手房，同样一个小区，二手房比新房还便宜，一样的全新没入住，这也是这部分自住买家选择的主要原因。
因为这波二手房的降幅在30%，所以天河、海珠主城区不乏200-300万这种刚需买家愿意进场接手，这类房源普遍楼龄比较旧，超过20年，主要集中在海珠西的金碧花园，天河的骏景花园、棠德花园。这种小区周边配套齐全，交通方便，学位也不差，至于楼龄旧的缺点在自住买家眼里基本都能接受。
11月的楼市刺激还会如期而至！
11月4日-8日，人大常委会第十二次会议将要在京召开，届时关于利好楼市的政策还是会有。
这一轮楼市已经翻盘，就看风能吹多久，吹多高了。
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