亲们！有没有发现，今年天河和海珠内卷特别严重，海珠有近20新盘，天河同时在售更是有20+新盘，这在前几年根本不可能。
也难怪，中心区集中供地，特别是天河，去年就卖了7宗，高居全市榜首。
今年这种趋势还在延续就，明年还会继续！
截止到目前，包含已经出让的和待出让的，天河今年卖了6宗地，海珠是7宗。
毫无疑问，明年两区的市场激烈竞争仍会继续。
但对我们来说，是件好事。
供应多，选择多，价格笋，产品更好。
要不要等，先看地块的具体条件再说。
先看海珠区！
琶洲南区AH090402、403、404三宗连体地块，全部被保利拿下，总价59亿，楼面价4.3万/㎡左右。
保利项目之所以做得成功，一个不可忽视的因素，就是能够把项目的开发融入到城市的发展中。比如保利珠江天悦，首创广州内港湾豪宅。
琶洲南区的三宗地，也有同样考量。
继琶洲中区、西区开发殆尽后，下一步就是南区。早在地块出让前，政府资源就不断地倾斜过来了。划出学校用地，迁改周边的高压线、变电站，修筑通往琶洲会展中心的路桥，政府主导，2025-2026年完成，不是画饼。
琶洲基本是改善豪宅的天下，保利地块有公园+河涌+CBD景观，但界面基础条件差一点，如果产品面积段能往下拉一拉，做出差异化，估计会更有竞争力。
项目吹风明年年中开盘，五一前后开放售楼部，预计面积段在120起，价格不会贵得太夸张，毕竟周边还很偏，估计和现在珑璟台差不多价！
接下来是三滘立交地块和海珠客运站地块，两宗地隔河涌对望。
三滘立交地块今年8月被中交+广州交投拿下，楼面价仅3.1万/㎡。海珠客运站地块距离双地铁南洲站不到200米，配建24班小学，地价高一点，3.38万/㎡。如果中交能够把客运站地块也拿下来的话，就能和三滘立交地块连连体开发，变废为宝。正好，海珠也缺中大型社区的新盘。
越秀在9月拿下的AH050314地块，也就是原来星汇海珠湾的售楼部，距离11号线棣园约400米、广佛线&11号线燕岗约600米。案名也出来了，越秀·熙悦江湾，规划4栋住宅。计划推出80-120㎡产品，全南向。项目已经这个周末开放展厅，预计很快开售！
与它对打的，一是保利燕语堂悦，一是星汇海珠湾的二手。更高的使用率是它一大优势，但7.5的容积率也是一大硬伤。
东晓路侧AH0215007地块，距离8号线晓港站约600米，旁边就是明珠花园。19亿起拍，3.2万/㎡的楼面价。地块不大，才2.2万平，预计4/5栋楼的体量。西侧是晓港公园，南侧有海珠涌，区域的居住氛围不错，看12月能不能出让成功。之前也有传闻会被越秀那些纳入广府系列产品，那就拭目以待！
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再来看看天河。
上半年卖出了两宗地，珠实华润联合体拿下的岐山路地块和越秀拿下的世界大观三期地块，也就是现有的华润天河润府和越秀观樾新组团。
像世界大观三期地块引入新伙伴国贸加入，正式命名为越秀国贸观樾·天湖，只做叠墅+小高层，瞄准高端改善。
看点最大的是保利117亿拿下的南方面粉厂地块，也就是全市最高使用率拥有者，逼近130%。珠江新城江景地，邻居是汇悦台业主，稀缺性不言而喻。
项目最新规划出来了，8栋围合式住宅，北高南低，面积段最小200平，最大680平，配置5000平的商业，价格预计在15万左右。
另一大看点是珠实联合体拿下的金融城东区地块，扣除配建，楼面价去到47115元/㎡。 “珠金琶”同时卖地，这种盛况难得一见。
金融城宅地一直都很少，位于东区的豪宅盘臻瀛名铸，洋房售价高达20万/㎡，老妖盘江源半岛也能卖到10万+。连兰亭盛荟也能吃着金融城的福利最高卖到10万，珠实的这宗地也会在10万以上，大概率也会是做高端改善产品。
除了金融城地块和岐山路地块外，珠实联合体上周还拿下了智慧城核心区AT0305108、119两宗地。
相比于最近的一手城投天禧，两宗地更靠近21号线智慧城站，距离大约600米。附近有广百广场、万科云城米酷、京华大楼、天河高科科技园等商业以及产业办公区，有商业氛围也有烟火气。
明年的天河海珠，肯定是新规产品的天下。
可是新规产品收楼时间普遍要去到2027年，甚至2028年！
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