海珠西VS天河东VS万博,谁才是跑赢未来5年的潜力板块?

楼市   2024-11-03 23:27   广东  

这一轮楼市行情,与过去楼市行情有一个明显的区别:刚需减少,改善型购房者增多。

但500-900万的改善购房群体,却是现在买房最难的一群中产,要置换二手房,要满足孩子学位、通勤问题,关键居住环境还力求改善,而且核心希望房产不掉价,因为这套房子也是这群中产的核心资产,不容半点损失。

中心区高不成,外围区低不就,目前这个预算,改善中产们买房主要离不开这几个板块。

海珠西、天河东、番禺万博。

这几个板块的特点都是紧挨区域核心CBD,而整体房价又没有核心的高,整体板块热度不低,也不乏拥有好学位、好环境以及好交通。


海珠西:


燕语堂悦:
项目位于海珠西板块,工业大道旁,小区周边配套非常齐全,出门就是商场、隔壁是地铁燕岗站,小区配建学校宝玉直,还是最新一代全南向高使用率产品,目前价格,90-94平三房5.8-6.2(522万起);107-112平小四房5.9-6.3(631万起);125大四房6-6.6(775万起)。


中海观澔府:位于工业大道南,楼下环岛滨江公园,又紧邻沙园、江泰路商圈,生活气息浓厚,除了江畔生活外,学位是该楼盘最大的优势,对口省级海珠外国语中学附属第二小学,并且已开学,目前是准现楼,主要在售户型面积为89-126㎡三四房,价格方面89㎡户型约6.9-7.5万/㎡ ,119㎡户型7.4-8万/㎡  ,126㎡户型约8-8.4万/㎡。


江湾和樾:项目位于珠江后航道,南向江景,高使用率,低密度,配套全有生活氛围,小区旁边就是宝玉直实验小学。

去年才开盘,现在已卖到最后一栋楼了,小户型只有122平和125平还有极少量天地楼层单位,107平的四房已售罄,138平目前仅有一套在售,听说单价6字体可以拿下。

目前最后一栋楼王,已经开卖,一共有3个户型,分别为约141m²四房两卫、约143m²四房两卫、约188m²四房三卫,户户望江,均价在7.5-9.5万/㎡之间,总价是800-1800万。

天河东:


天河壹品:
位于天河智谷核心区域,小高层设计,准现房在售,周边的居住氛围不错,但板块未来还有规划红利待兑现,价格方面,86平3+1房,总价500-560万左右;96平3+1房,总价620-680万左右;120平4+1房,总价800-900万左右;122-126平4+1房,总价850-1000万左右;140平五房,总价1000-1150万左右。

保利天汇:老网红盘了,区位、产品、品牌几乎都不用多说,综合分很高,目前在清盘阶段,而且随着周边的新盘不断入市,对天汇也是有不少的冲击,目前价格大概是510-1200万元,折合单价约6万/㎡,这个价格相比巅峰期的7万+/㎡要便宜了不少。


保利天瑞:位于汇景新城板块,中式低密度改善项目,学校官宣的是省实的九年一贯制名校,鸡娃的家长可以放心。价格方面,保利天瑞107平总价在830-880之间,125平在1010-1100左右,147-152平在1250-1400万之间,188平在1650万起。


番禺万博:

万博城:
昨天样板间已经开放,现在能看到的样板间是103平和143,188的暂时还未开放,学校官宣计划引入广大附中番广实验教育集团办学。


首开CBD组团,最靠近万博CBD,首开楼栋1栋和3栋,户户朝南,产品涵盖建面约103-188㎡户型,均为四房,货量约240套,目前吹风价在5万/平左右,计划月底开盘。

长隆万博悦府:地处长隆万博,挨着文旅IP,规划万象系商业,自带幼小中12年名校书包。之前就有传出悦府准备引进番禺实验幼儿园、东风东小学和广雅中学这几所顶流名校,虽然没确定但估计不差,因为已经和隔壁项目打起了商战,白纸黑字在地铁口摆出“广大附也算名校?”的招牌,如果还不如广大附,那可是真打脸。


目前在售的是一期在售户型108-203平,小户型5.7万+/平,大户型7万+/平。二期108平、111平和124平也有楼栋已经取得预售证,在推售中。

珠江铂世湾:是上一代长隆万博板块的网红盘,也是个超级大盘,总共分了7个地块开发,近地铁7号线员岗站,华附番小已经落地,现在在售的是二期合悦组团的108-138m²的滨江大三四房,现在主力价格4.3-4.8万/㎡,最小108㎡,总价400万出头。


那么,在海珠西、天河东和万博这三个主要板块中,如何判断哪个板块更有潜力在未来5年内跑赢市场?


需要具备以下几个要素:规划落地度高、有接盘人群、有口碑,能吸引更多改善中产去住。


具体板块分析和选筹建议如下 


1. 海珠西
海珠西板块基本没有想象空间,只剩下配套完善和烟火气,琶洲的发展海珠西很难蹭到因为太远了。如果你喜欢现成的生活配套,重视教育和医疗资源,不介意区域的发展空间有限,那么海珠西是一个不错的选择。


2. 天河东
反而琶洲的崛起带动了天河东,如果你追求稳妥,希望能够受益于琶洲和金融城的发展红利,那么天河东是一个值得考虑的板块。因为天河东除了收益琶洲的崛起,金融城的发展,还有珠江新城的基本盘,大概率是比较稳的选择。


3. 番禺万博

万博发展的潜力空间会更大,因为有土地扩容,天河东反而发展土地不够,海珠西更难,而且万博板块的产业除了其余总部,也有更多的产业落地随着和樾府的交付。


其是随着和樾府等高端项目的交付,万博的城市面貌将会有新的提升。未来也会吸引更多新广和喜欢新城市面貌的老广来住。如果你看重区域的发展潜力和扩展空间,那么番禺万博是一个值得一试的选择。

最后一句话总结!

喜欢现成的选海珠西,追求稳的选天河东,敢于冒险的选番禺万博。


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