青岛楼市的“小阳春”，犹如近期不断攀升的气温一样，扑面而来。
春节过后，楼市频传回暖信号，看房人数显激增，市场的成交喜报一个接一个。刚刚过去的2月份，青岛新房和二手房的成交量均出现环比翻番的情况，售楼处和二手房门店的到访量和成交量也实现翻番，楼市复苏势头强劲。
这股“小阳春”下，卖得比较火的都是什么样的楼盘？
01 改善时代，主城的片区选择
眼下，青岛市场正呈现明显的两极分化态势，卖得不错的新房项目主要有两种：一种是李沧北的纯刚需项目，类似青岛印象滟这样的产品，单价不高，面积不大，备受城市新青年的青睐；还有一种则是纯改善盘或高端盘，不仅拥有地段，产品力也响当当，主要分散于主城区的浮山后、张村河、老四方、东李片区。
虽说刚需代表基础的楼市购买力，但目前的青岛市场，正进入改善时代。2022年销售额度前10名的楼盘，全部是改善楼盘，由此可见改善人群的极强购买力。这部分人便可以从上述四个改善盘相对集中的片区选房，但在选房前也需要做一下功课。
首先来看浮山后。经过前几年的疯狂卖地和销售，浮山后已处于无新产品供应的状态。这两年仅有的F4楼盘，目前也仅有青啤静澜山1个项目尚有产品在售，总价基本在600万元以上了，其他3个项目刚没什么产品了。
然后是张村河。目前这里是青岛重点打造的片区，改造速度非常快，腾挪土地也比较多，但整个片区基本也豪宅化了。鲁信有邻花园、融创崂山壹号院等楼盘套总价均在千万以上；刚拿地的华润和海信两个楼盘，套总价700万元以上的房源居多。
再看老四方。虽说这个片区是青岛的老城区，但总体缺乏大型商业综合体和商业氛围，片区内的改善盘总体有些尴尬。
东李目前已是改善盘的天下，但从北向南分成三条线：北线天水路的山景豪宅盘、中线金水路的地铁房和南线李村河的河景房。
其中北线的楼盘主要是和达和山、世园金茂府，均是4万+的状态；中线的则以融海启城为代表，项目面积段跨度有点大（89~155平米），客群相对复杂，改善得不够彻底；南线比较有代表性的，就是目前销售火爆的森林公园了，2.5万左右的均价比较合适，但全是高层产品，对改善人群来说，缺点舒适度。
无独有偶，最近东李南线有个李村河河景项目传出即将入市的消息，我们就去看了看。
02 不追求规模，不盲目扩张，扑下身子认真做项目
这个项目，就是昆仑置业和才高集团合作开发的东李惠水路项目，最近刚出规划方案。其地处东李惠水路南、宾川路东，占地33391.6平米，计容建面56765.72平米，容积率1.7。
总体来看，项目体量并不大，这个容积率决定了它拥有较好的低密舒适度。按规划，将打造11栋10~18F洋房和小高层，不出意外，应该是前排洋房，后排小高层，以满足多数业主的观河景需求。
昆仑置业是近几年迅速崛起的青岛本土品牌房企，独立操盘的两个项目昆仑府和昆仑樾，均已实现交付。那么交付水准如何？我们也做了实地探访。
首先来看昆仑府，位于城阳白云山片区，定位为城阳最高端的新中式低密社区，包括叠拼别墅以及13~18层的小高层产品。
已交付的园区基本实现了当初昆仑置业的承诺：窗外园林小品，有凉亭、假山、流水，有绿植，还有荷叶池塘……虽值初春，整个园区也是一派生机盎然。产品上，所有户型都实现了方正通透全明，拥有连体式的双开间阳台，赠送面积很大。
再来看昆仑樾。其位于青岛青春足球场旁，是昆仑置业打造的江南园林、新中式建筑风格的低密洋房别墅项目，产品以叠拼别墅和小高层为主，在疫情反复的压力下，项目于去年9月实现了全期提前交付，并创下1个月内收房率接近100%的纪录。
如今行走于园区中，可以看到引潭水、修亭台和置山石，颇有苏州名园“狮子林”的气质，同时，叠石亭台选用宋徽宗所偏爱的皇家贡品英德石，镶嵌在宅间庭院之中，搭配园区的古朴山石、潺潺流水，整体大气、雅致、沉稳。其户型拥有高挑高、大面宽的设计，十分通透，阳光尽洒室内，颇有大宅气度。
据悉，两个项目的交付，让昆仑置业收获了众多好评。有业主甚至将其交付的项目称为“实景房1:1复制样板间的典范”。听说还有部分现房房源，感兴趣的可以私聊我！
客观来说像昆仑置业这样的开发商并多见。“高周转”的当下，能做不追求规模，不盲目扩张，扑下身子认真做项目的开发商更少，且实现不减配和提前交付，实在难能可贵。怪不得采访昆仑樾业主是会说：选昆仑置业的楼盘，就意味着是选一份1:1交付的安心。事实证明他做到了！
这让我对新项目昆仑天麓湾有了更多的期待！
03 昆仑天麓湾，青岛的改善答案
那么，昆仑天麓湾项目本身的素质如何？
从地理位置来看，项目所处的东李南线区域，城市界面很纯粹，且十分宜居。其距离崂山区直线距离仅600米，是目前东李片区距崂山最近的项目，因此是不可多得的改善首选位置。
项目地处李村河上游绝佳的河岸景观线上：800米范围内有金水河、李村河交汇，李沧溪流湿地公园、金水河湿地公园、李村河生态全景示范园、李村河生态公园四大公园齐集；南侧有双峰山，这里正在打造的双峰山公园，总投资7.2亿元，预计2024年底全面完工并投入使用。很显然，这是个背山面水的低密盘。
再来看周边配套。项目西侧是宾川路小学，东侧为规划中学用地，将来业主可享“目送式教育”；距离松乐汀商业、海信创智谷直线距离不到2公里，商业没有大拆大建的喧嚣，且十分方便。
从产品规划上来看也是可圈可点。在这个“产品力内卷”的时代，项目主打的是洋房和小高层，其中洋房占一半，这就决定了其低密性和高舒适度，这也注定其会是与市场上其他高端产品有显著区分的项目。
从项目户型图来看做到了大尺度与舒适度的兼顾。从目前流出的120平米的三室两厅户型来看，方方正正的户型，让整个房子的通透性更强；接近12.5米的大面宽，实现了两个卧室和一个客厅的三南向开间，可尽揽阳光入怀，将来观河景十分舒适。
140平米的户型，则拥有超15米的大面宽，观景效果一流；客厅在中间卧室分布四周，动静分离，又条线分明；客餐厨的一体化设计，让整套房子更开阔，舒适度更强。
同时，据内部人士透露项目园林景观方，是与银丰玖玺城、世园金茂府同属一家的深圳奥雅设计公司；建筑设计方为上海天华设计公司，该公司曾设计有北京中冶德贤公馆、上海万科翡翠滨江、西郊金茂府、青岛WFC等代表项目。这些TOP级设计团队的加入，将为项目注入更好的审美格调。
据悉，昆仑天麓湾预计于今年年中入市，感兴趣的朋友不妨提前关注一下。相信昆仑置业会在东李与崂山的自然交集点，给出惊艳青岛的改善答案。
