作为安身立命之所，商品房在80年代兴起，很多已经进入传承周期。房产应该如何传承？
在中国，大部分人的主要资产都是房产。作为安身立命之所，商品房在80年代兴起，很多已经进入传承周期。房产应该如何传承？传承过程中会遇到的风险和成本的考量，是绝大多数中国人面临的问题。
在不动产传承实践中，经常会遇到这些难点：
1、孩子拥有外籍身份，外籍个人无法通过无偿赠与或转让的方式获得房产传承，因此在房产传承上更会很麻烦。
2、遇到限购政策问题，因为受赠人/受让人不具有购房资格导致无法接受房产。
3、出于孩子结婚前的财产风险隔离等因素考虑，希望房产能作为孩子个人财产而非婚后共同财产。
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01
不动产传承如何突破限制？
这些问题该如何解决，才能实现不动产传承限制的突破及达到风险隔离目的？
答案是通过海外信托架构来实现。
海外信托，作为一种灵活且高效的财富管理工具，为跨境不动产传承提供了新的思路。
持有中国内地不动产的典型海外信托结构如下图所示：
我们先来了解一下，在中国内地个人持有的不动产传承的方式，通常有继承、赠与、转让三种方式，所涉及的税种与适用税率会有如下区别：
1、继承：个人所得税免征、增值税及附加免征、土地增值税不征，契税不征、印花税适用万分之五的税率。
2、赠与：个人所得税免征、增值税及附加免征、土地增值税不征、受赠人适用3%-5%的税率缴纳契税、印花税适用万分之五的税率。
3、转让：
1)个人所得税：税率为溢价部分的20%。持有5年以上，且为家庭唯一住房，则免征个人所得税。
2)增值税：标准税率为5%。持有2年以上，非北上广深地区的住房，可免征。北上广深地区的住房，普通住宅免征，非普通住宅按标准税率征收，普通与非普通住宅的标准各地不同。另外，自建房免征增值税。
3)土地增值税：个人销售住宅，暂免征。除此以外，适用30%-60%阶梯税率。
4)契税：标准税率3%。不同地区满足标准可进行减免，每个地区的标准不完全一样，例如是否唯一住房？是否普通住宅？等等因素都会被考虑到。
5)印花税：住宅免征，非住宅适用万分之五的税率。
02
利用海外信托进行传承有什么好处？
1、税基考虑：
不动产装入信托时，其计税基础将提高至转让时的公允价值，那么未来直接处置该不动产时可能享受到的税收优势，较为明显的就是按阶梯税率计税的土地增值税；如果选择间接处置不动产（即转让香港SPV），亦可享受不小的税收优势，所得税率会降低，且没有土地增值税的影响。
通俗来说，孩子通过继承或无偿赠与取得的房产，之后再卖出的话，计税税基是按父母买房当时的价格来计算，也就是税基会很低。等到孩子想要处置该房产时，经过多年房价上涨，溢价部分就会很高，那么个税也会很高。
在进行合理的筹划后，将房产装入信托，因为此时已经进行了一次转让，税基被提高过，那么以后孩子再销售的时候溢价就相对变少了，同时，税也就少了。
2、资产隔离保护：
不动产装入信托也更有利于资产保护，信托财产具有独立性，能有效隔离债权人，避免受婚姻关系变动的影响，防止后代挥霍等功能。
3、未来向海外分配便利：
不动产转入信托后，产生的所得收益会保留在中国SPV层面，后续可向香港SPV进行分红，再在海外分配向受益人，可实现向海外分配的目的。涉及到的税收有：股息预提税，标准税率为10%，通过申请双边税收优惠可减少至5%。
此外，就目前而言，中国内地尚未开征遗产税及赠与税，如若开征，也将会对继承和无偿赠与模式产生较大的税务影响。为了有效解决不动产资产的安全和传承问题，高净值人士日渐认识到海外信托的优势，不仅有文中提及的好处，也是对未来可能开征遗产税的未雨绸缪，因而越来越多的高净值人士开始计划把有传承需要的不动产装入海外信托。
当然，不动产传承模式的选择也需“因事制宜”，通过结合海外信托持有中国内地不动产来进行传承是目前可行性最高的方式，也是绝大多数持有大量房地产的中国境内高净值人士的最终选择。具体情况可以根据资产情形，进行专业的筹划，就每个个案来定制专属方案，以达到最佳效果。
