经济全球化以来，产业分工变得越来越细致，大多数的企业生产活动需要不同企业之间的合作来完成。其中，采用轻资产运营模式的企业，凭借低投入高收益的特征脱颖而出，苹果、腾讯等就是典型代表企业。目前，越来越多的企业开始追逐轻资产运营模式。相对于重资产运营模式，轻资产运营模式具有现金储备高、存货和负债占比低、注重企业人力资源等特点。这些特点使得采用轻资产运营模式的企业具有更高的风险承担能力。但不同行业或企业具有不同的运营情况，因此需要根据其实际情况选择差异化的轻资产运营模式，并且应当匹配相应的创新管理体系以服务轻资产运营模式。

珠海万达商管是一家典型的轻资产运营模式企业。它采用委托管理模式以及收益分成型租赁经营模式进行运营，是目前商业地产类企业中采用轻资产运营模式的成功案例。但是，对于珠海万达商管来说，它在运营过程中的亮点不仅是采用了轻资产运营模式，而且具有创新性的数智化管理体系。该数智化管理体系服务于珠海万达商管的收入、成本、管理三个方面，为企业的轻资产运营提供了强大支撑，两者共同作用使得企业价值提升。因此，本文希望通过探究珠海万达商管如何将数智化和轻资产运营模式进行结合，挖掘其成功路径，并为其他企业的发展提供借鉴。

本文在梳理了轻资产运营模式以及数智化运营的相关研究之后，以珠海万达商管作为案例，根据其招股说明书等资料以及相关理论，率先构建了商业物业类企业中以委托运营管理和收益分成型租赁为业务模式的轻资产运营模式框架，然后结合珠海万达商管分析了其轻资产运营的特征以及数智化管理体系中的主要运营工具，并由此构造了数智化运营赋能企业轻资产运营模式的作用路径。通过研究发现，商业地产企业将数智化嵌入收入、成本、管理环节，能够帮助企业在客户服务体验、管理及人力成本、运营规划等方面提升，从而有效帮助企业实现企业价值的提升。本文通过对珠海万达商管案例的分析，凸显了轻资产运营模式和数智化管理体系结合对企业价值提升的助力，在理论上丰富了轻资产运营模式的相关理论逻辑以及数智化管理体系的相关研究，在实践上为实现轻资产运营模式企业的个性化提供了更多的实操启示。

（一）轻资产及其运营模式

目前，学术界对轻资产并没有统一的定义，但大部分学者认为，轻资产是一个相对概念，对比于固定资产等需要投入大量资金的重资产，轻资产占用资金少，包含了经验、品牌、客户关系以及人力资源等（孙黎 等，2003）。轻资产运营模式最开始是由麦肯锡管理咨询公司提出的，其认为企业可以将生产等环节外包，而注重于技术、服务等方面，利用低成本获得更多收益。目前，有学者从不同方面探究了轻资产运营的影响因素。例如，有学者基于A股上市公司研究发现，改善营商环境能够通过提升研发能力以及营销能力，对轻资产运营产生促进作用（周泽将 等，2020）。

企业如果采用轻资产运营模式，一般会呈现以下特征。①拥有较高的现金储备，现金流比较充足。②存货以及设备、厂房等固定资产占总资产比重较低。③应收账款占比较低，回款能力较强。④负债较少，且其中包含较多的无息负债，企业更偏向于利用赊购方式进货（戴天婧 等，2012）。

在目前的研究中，多数学者认为轻资产运营模式能够给企业的发展带来一定的好处。比如，针对企业应对风险方面，轻资产企业所具有的高现金储备、低固定资产和负债等特征，使得其缓解了内部融资约束，提升了风险承担能力（周泽将 等，2020）。针对企业价值方面，国内大多数学者认为企业采用轻资产运营模式能提升企业价值。有学者发现，企业采用轻资产运营模式可以通过减小企业业绩波动或增强企业竞争力，促进企业价值提升（邵志高 等，2019；周泽将 等，2020）。针对研发投入方面，有学者利用凝聚式层次聚类法，发现轻资产运营模式能够帮助企业提高研发投入绩效，并且轻资产特征越明显的企业，其研发绩效越高（朱卫东 等，2022）。但有学者对一些研究结论持怀疑态度。例如，有学者基于中国工业企业数据，研究发现轻资产运营模式和企业利润率之间并无关联（王智波 等，2015）。还有学者发现，轻资产化程度并不能一直促进企业的成长，而是与其之间呈现出倒U型关系，也就说，只有在一定的程度范围内，才会出现轻资产越多企业成长性越好的现象，而当企业的轻资产化超出该范围之后，反而会抑制企业的成长（陈银飞 等，2022）。由于轻资产运营模式是一种“低”财务投入、“小”资产规模、“轻”资产形态、“重”知识运用、“高”投资效益的企业商业模式，所以相较重资产运营模式，当下更受新兴公司和技术公司青睐。同时，有学者认为，相较于重资产运营模式，轻资产运营模式面临间接融资方式受限、难以形成规模效应和示范作用带动地方经济、转型节奏难以把握、与当下财务管控和评价体系不匹配等问题（汤谷良 等，2016）。所以，轻资产运营模式与传统重资产运营模式孰优孰劣，不能简单判定。

综合已有文献来看，目前的大多数研究局限于探究如何影响轻资产运营模式或者轻资产运营模式对于企业发展的作用路径，少有文献将其他的管理方式与轻资产运营模式结合来探究两者如何共同作用以促进企业的发展。

（二）数智化运营及其影响

在当今的数字经济背景下，越来越多的企业倾向于数智化转型，以期达到提升经营效率的目的。数智化是指数字化与智能化的结合，即利用数字技术改变商业模式，利用人工智能等智能化技术改善客户体验、提高搜索效率等，将强大的数字化能力与人工智能技术及前瞻性的人工智能战略相结合（Reier et al.，2021）。有学者认为，数智化运营水平就是指企业在其数智化转型阶段的程度，也可以说是企业对于人工智能、大数据等数字技术的应用能力（罗进辉 等，2021；胡少峰，2022；李鑫 等，2024）。

数智化运营能够给企业的发展带来诸多好处。例如，有学者针对数智化水平和企业的运营绩效之间的关系进行研究，发现企业的数智化水平越高，企业的运营绩效越好，并且两者之间的促进关系可以通过提升企业内部信息的对称水平来实现（任碧云 等，2021）。也有学者更进一步地研究了数智化与企业绩效的关系强度，发现两者呈现中度的正相关关系，并且数智化对于小型企业或者新创企业绩效的影响更大（马鸿佳 等，2024）。

目前，多数学者认为数智化运营优化了企业的运营模式。第一，数智化运营推动经济变革，通过新投入要素、新配置资源效率和新全要素生产率三种路径推动经济增长（荆文君 等，2019）。第二，数智化运营的兴起极大地改变了传统行业的运营模式和业务逻辑，合理运用数智化可为企业带来巨大的价值提升（严若森 等，2018）。同时，有部分学者对此保持中立态度。有学者选择使用净资产率、净利率构建盈利模型，发现短期的数智化对企业运营的影响是不利的（米晋宏 等，2020）。

综观上述文献，当前的研究主要着重于数智化运营对企业发展的直接影响，虽有学者对数智化运营与企业运营模式的关系做出讨论，但少有研究解释数智化和具体运营模式结合以促进企业发展的作用路径。

（三）理论评述

采用轻资产运营模式的企业具有高现金储备、低负债等运营特征，这些运营特征使得管理能力在这类企业经营中发挥重要作用。而数智化运营能够有效帮助企业提升管理能力。通过对轻资产运营模式以及数智化运营等相关文献的梳理发现，目前少有文献基于数智化角度探究其如何与企业轻资产运营模式共同作用于企业。因此，本文构建了数智化嵌入收入、成本、管理环节的作用路径，从消费者服务、智能化管理、数据分析规划等方面帮助轻资产运营模式企业实现优化。

（一）选取原因

珠海万达商管于2021年成立，是一家主要专注于商业广场的企业。其主营业务包含商业管理服务、物业管理服务以及增值服务三大类。

本文之所以选取珠海万达商管作为案例对象，有以下两点原因。第一，珠海万达商管是一家采用轻资产运营模式的企业，具有现金储备量较高等典型的轻资产特征。第二，现有案例研究大多简单围绕管理体系和轻资产运营模式之间的关系进行研究，而少有以具体的管理体系创新变革为切入点，深入探究其对轻资产运营模式的支撑作用的研究，但珠海万达商管能详细回答这一问题，因为其具有较为先进的数智化运营体系，是该行业中数智化运营的先驱。

（二）案例概况

1.基本情况

2.经营范围 

珠海万达商管主要专注于商业广场，其商业运营服务主要包括三大类。①商业管理服务，包含选址、市场调研等开业前咨询服务，以及招商管理等运营管理服务。②物业管理服务，包括安保服务、清洁绿化服务等。③增值服务，包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务等。该企业拥有创新的商业管理行为，轻资产运营模式就是其典型特征之一。根据其招股说明书，该企业团队从2015年起便开始以轻资产运营模式管理独立第三方商业广场。至2022年年底，该集团在管独立第三方项目数量为184个，是中国唯一向独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商，在中国五大商业运营服务提供商中约占64%，占该集团在管商业广场总数39%。同时，该集团拥有163个独立第三方储备项目。

3.经营模式变迁

在经营过程中，企业也在不断对其运营模式做出调整。2020年以及2021年，企业为探索适合的业务模式，分别将34个万达集团商业广场以及1个万达集团商业广场由委托管理模式转为租赁运营模式，收取租金19.563亿元及0.078亿元；后为统一万达集团项目的运营情况，在2021年3月将56个万达集团商业广场全部转为委托管理模式运营，并在同年5月开始收取委托管理模式下的运营管理服务费，2021年及2022年分别收取运营管理服务费37.539亿元及54.727亿元。截至最后实际可行日期，珠海万达商管在受委托全权负责管理的委托管理模式下，管理290个万达集团商业广场，在这部分业务中，企业主要提供管理团队和人员，收取运营管理费用、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费等，并不产生租金成本和租金收入；在租赁再出租的租赁运营模式下，珠海万达商管管理143个在管独立第三方商业广场，收入包括运营管理费用、开业前咨询服务费、物业管理费、增值服务费，以及商户租金，成本包括所提供服务的成本以及向业主支付的可变租金。

全球增长咨询公司弗若斯特沙利文的资料显示，截至2022年12月31日，按照在管建筑面积排名，珠海万达商管位列全球第一，且其面积超过中国第二至第十名企业的在管建筑面积总和；在储备项目建筑面积和管理的独立第三方商业广场数量方面，珠海万达商管位列全国第一名。

4.公司资产、收入和盈利的构成

从表1可以看出，珠海万达商管所持有的资产以流动资产为主，2020—2022年流动资产占总资产比重均在50%以上。由于2021年和2022年的总资产减少，使得该比重快速上升，并保持在85%以上。

该企业拥有持续增长的客户。它的收入由三个部分构成。①物业管理服务。其在收入中占比最大，2020—2022年均保持在35%以上，虽然占比有所下降，但业务收入持续上升。探究发现，占比下降原因是其他两类业务收入增长速度相对更快。②商业管理服务。其收入在2021年出现大幅度增加的现象，主要由于在2021年对该业务做出了一项重大调整，即开始就委托管理模式收取服务费。③增值服务。其三年占比均在20%以上，且处于每年持续增长的状态。导致该现象的原因主要是企业业务扩充使得在管商业广场和在管建筑面积增加。总的来看，营业收入在2021年发生较大变化。企业的招股说明书显示，造成珠海万达商管收入增长的主要原因是其增加了在管商业广场的数量，以及从2021年5月起，委托管理模式开始收取运营管理服务费。

由表1的数据可以看出，珠海万达商管的毛利率和净利润均显现出持续上升的趋势，毛利率在2021年和2022年甚至超过40%。这是由于2021年运营模式的调整直接提升了珠海万达商管的收入和毛利率，同时业务不断扩充使得企业净利润大幅度增加。

（一）轻资产运营模式分析

珠海万达商管专注商业物业的运营及管理，采用委托管理与收益分成型租赁经营的轻资产运营模式运营。有学者认为轻资产运营模式为企业的低风险快速扩张提供了更加合适的发展路径，在大幅降低企业负债率的同时可以提前回笼资金（王传宏，2021）。在地产企业，轻资产运营模式避免了以售养租模式中受房地产市场波动的影响，与合作者或投资者风险共担，能让企业关注自身核心发展价值，有利于提升核心竞争力，从而提升品牌的附加值，达到收益最大化的最终目的。

（二）轻资产运营状况

（三）公司主要的数智化运营工具 

1.慧云系统

慧云系统是由万达集团自主研发、具有独立知识产权的智能化管理系统，凝聚了万达集团对商业地产运营管理的全部研究成果。慧云系统将消防管理、安全管理、设备管理、运营管理、节能管理5大类16个弱电系统集成到一个软件平台，通过2万多个信息点对万达广场进行管理，管理人员仅需一键操作，就可以检测环境情况，达到自动调整设备的目的，可使消费者获得更好的购物体验，增加消费者消费。同时，据招股书数据，平均每个应用慧云管理系统的万达广场（以经营面积8万平方米计算），每年大约可以节省人工以及能源费用超200万元。

2.可视化经营分析系统

万达商管可视化经营分析系统历经多次升级迭代和系统优化，目前实现了将各广场销售、客流数据集中汇总到总部的功能，同时与资产租赁系统打通，完成了与广场、品牌、合同等数据的对接，并按照业务确定逻辑完成数据加工和更直观、可视化展现，助力业务分析，帮助企业做出最优选择。截至2022年12月31日，该系统分析了累计约3022亿条交易信息，为管理商业广场和商户经营业务提供信息支持和决策依据，大大降低了信息分析的人工成本。

3.智能选址系统

智能选址系统基于人工智能算法而产生，通过从国家及行业权威数据库收集及提取选址所需的相关数据，例如国家宏观经济指标、土地规划信息、房地产交易、人口及交通等，为商业广场的位置生成分析及评分报告。在60秒内自动生成项目可行性报告，分析商业广场区位、人口、交通、周边竞争等情况，可作为选择储备项目的考察依据，从而优化及提升分配项目资源的效率，节省人工收集及提取数据的时间成本。

4.微信小程序

珠海万达商管利用微信小程序（主要包括“万达广场”和“万铺小二”）以便更好地服务于消费者以及商户。“万达广场”主要通过帮助消费者实现线上购物以及发放优惠券等形式促进消费，即打造线上万达广场，帮助消费者实现线上购买、物流到家，并通过小程序发放消费券、推出“万味卡”促进消费者实现消费。而“万铺小二”能在线上运营、宣传推广以及人员管理等方面协助商户，并更为方便及时地收集商户的需求情况以及满意度等信息，以帮助企业更好地服务于商户。这一成果主要归功于由万达商管和腾讯共同投资建立的丙晟科技。它是万达商管数智化的重要载体。

5.资产管理系统

珠海万达商管利用资产管理系统跟踪管控商业广场运营全生命周期的收益表现，帮助公司快速准确地获得投资决策、经营指标等信息，然后参考所获得的信息计算并预测投资金额、资产管理回报以及长期回报等，以确保企业能够顺利达成预期的收益指标。

（四）数智化赋能轻资产运营模式

1.将数智化嵌入收入环节，提升服务体验，优化经营策略，驱动收入增长

作为行业内数智化运营的先驱，早在2020年，万达商管就实现了数智化运营平台，并取得了不错的效果，比如推出相应的微信小程序以帮助企业更好地服务于顾客与商户。另外，招股说明书显示，珠海万达商管与支付宝在会员服务、营销活动等方面达成数智化合作。这些均能够帮助企业实现数智化运营，从而获得更多收益。

除了商业活动，企业的业务构成也可以看出数智化驱动能力。企业的增值服务依赖于智能选址、资产管理、慧云管理、经营分析、智慧安全管理等系统。比如：智能选址系统能够帮助企业分析选址地点的可行性，从而使企业能够选到更优位置，将收益达到最大化；慧云管理系统可以检测环境情况，自动调整设备，帮助消费者获得更好的购物体验，以增加其消费。在未来，企业将进一步升级5G设备，以提高数智化水平，构建智慧广场体系，帮助消费者获得更好的消费体验，进而促进消费者的消费。

2.将数智化嵌入成本环节，客户画像具象化，提升效率，实现成本优化

对于商业管理行业企业来说，要想促进企业实现更多盈利和更长远的发展，控制运营成本非常关键。对于委托管理模式，成本主要包括员工以及运营成本；对于租赁运营模式，成本不仅包括员工及运营成本，还包括项目净收益分成以及租金。

对于珠海万达商管来说，其商业广场运营体系已经实现了全面数智化，能够帮助企业实现运营成本低于行业平均水平，使其获得更多利润。第一，在顾客消费方面，企业采用微信小程序等，帮助消费者增强其购物体验，提升消费效率并降低企业成本。第二，在管理和运营方面，企业采用数智化技术分析客户行为偏好，并通过物联网技术实现商业广场智能化管理，帮助企业提高管理效率和运营效率，降低管理成本和运营成本。第三，在人力方面，万达广场采用智能停车、无感支付方式，有效降低人工成本，这在人工成本逐渐增加的当今社会非常重要，同时，其采用的智能选址系统，能够利用系统更加快速理性地选择最优地址，有效节省人工成本。

3.将数智化嵌入管理环节，建立数据库，依托自有数据资产分析规划并优化管理

珠海万达商管已经实现将数智化技术全面应用于商业运营管理服务的各环节，并获得了大量数据。在管理环节上，这一数智化技术不仅能够帮助企业利用数据分析做出更为合理的前期规划，而且能使得企业在后续经营中更加快速地掌握商业广场的整体运营情况。在前期的规划阶段，公司采用数智化技术自动生成选址地点的可行性报告，并依托数据给出专业规划设计；在运营管理阶段，公司利用强大的数据资产分析客户需求，进而优化经营策略。同时，公司持续优化人力资源以及安全信息系统实现安全管理运营，从而帮助其更好地实现全面数智化。

珠海万达商管正是基于收入、成本、管理这三个环节，将数智化管理与轻资产运营模式进行结合，实现了企业价值的提升。珠海万达商管在Pre-IPO轮的估值高达280亿美元，王健林父子凭借其高估值实现了个人财富的增值。

但是，本文存在一定的局限性。由于本文只进行了单个案例的研究，并不确定其结论是否具有推广性，因此需要更多样本研究对其进行检验。未来的研究可以扩大范围，以验证本文结论是否具有普适性。

中国铁塔胡少峰：坚持财务数智化赋能 实现企业高质量发展
‍

陕钢总会计师刘莹：深剖全面预算赋能策略