东北地区包括辽宁省、吉林省和黑龙江省三个省份，是中国重要的工业基地和粮食生产区，也是中国向北开放的重要门户。近年来，东北地区正面临着经济结构调整和转型升级的压力。
随着国家一系列振兴东北政策的实施，东北地区正努力发展新兴产业，如高科技、现代服务业等，以替代传统的重工业。东北地区自然环境、文化底蕴、产业资源等方面禀赋较高，伴随着“冰雪旅游”热度的上涨，酒店业内各品牌也纷纷将投资目光聚焦到了这片广袤的土地。都说“投资不过山海关”，东北会是下一个酒店投资热点吗？以下是东北地区经济、人口、旅游资源以及酒店市场的概况。
东北地区宏观经济发展
1、经济发展水平：整体排名落后，增长速度明显
2023年辽宁、黑龙江、吉林经济排名分别为：16名、25名、26名；GDP总量分别为3.02万亿元、1.59万亿元和1.35万亿元；增速分别为5.3%、2.6%和6.3%，虽然整体排名较落后，但是进步明显。其中，辽宁省年度经济增速10年来首次跑赢全国；而吉林在东三省中GDP增速最快，经济发展水平增长速度也较快，创下近年最好名次。
2、产业结构变化：第三产业逐渐占据主导，旅游业快速发展
东北三省是国家粮食主产区和老工业基地，经济结构单一，第三产业相对滞后，占比落后于全国平均水平（54.6%）。产业化布局主要围绕汽车、高铁列车和医药行业。
近年来，东北地区的产业结构已经发生了显著变化，第三产业逐渐占据主导地位。振兴东北老工业基地战略实施后，东北三省大力调整产业结构，工业振兴、数字经济、生物经济、冰雪经济、创意设计、科技创新等都在成为推动东北振兴的新增长点。旅游产业发展迅速，成为当地经济发展支柱产业之一。
3、人口变化：人口回流，引才留才工作初见成效
东北地区的人口规模相对稳定，但由于经济结构调整和就业机会的变化，部分地区出现了人口流动和人口减少的现象。东北地区的人口老龄化问题也比较严重，这对当地的经济发展和社会保障构成了挑战。
人口流出主要受到就业机会、收入水平、消费服务和基础设施的影响，而就业机会是核心驱动力，东北三省产业结构与就业结构不完全匹配，导致产业吸纳就业能力不足，同时缺乏丰富的娱乐产业，加剧了东北三省人口流失现象。大量年轻人和劳动力选择到东南沿海等经济发达地区寻求更好的就业机会和生活条件。
然而，值得注意的是，随着一系列引才留才政策的出台，创新创业环境的改善，更多人才选择留在东北。2023年辽宁和吉林均实现了人口净流入，一定程度上反映了东北人口的回流迹象。2023年，吉林人口实现由2022年净流出18.07万人到净流入4.34万人的转变，2011年以来首现净流入；2023 年，辽宁人口净流入8.6万人，扭转了连续11年人口净流出的局面。
东北地区旅游业发展
1、旅游经济数据：旅游热度持续回暖
2023年，哈尔滨冰雪旅游的火爆为东北地区旅游市场迎来了前所未有的发展机遇。随着东北地区旅游市场持续回暖，各省份接待游客数量和旅游总收入均实现了显著增长。旅游市场呈现出蓬勃发展的态势。
黑龙江省、吉林省2023年的旅游收入较去年同比翻一番，辽宁省旅游接待人数和收入同比增长均超100%。
在旅游人次和旅游收入双增长的同时，东北地区的旅游经济质量也得到了显著提升。吉林省凭借其一流的滑雪场群和国家级滑雪旅游度假地，吸引了大量高消费游客，人均旅游消费位居东北三省之首。而黑龙江省则通过冰雪大世界的成功运营和一系列惠民政策的实施，赢得了游客的广泛好评和信赖，进一步提升了旅游经济的口碑和影响力。
2、旅游资源：旅游资源丰富，分布不均衡
东北地区拥有丰富的自然和人文旅游资源，如冰雪景观、火山地质公园、民俗文化等。其中，哈尔滨的冰雪大世界、长春的伪满皇宫、沈阳的清故宫等都是具有代表性的旅游景点。东北三省通过产业转型升级、文旅融合带动旅游产业及相关产业的发展。
不过，东北三省旅游资源分布不均衡。具体到地区来看，东北地区旅游资源区域分布特征为：辽宁自然景观分布较人文景观相对均衡，主要分布辽中地区、辽南和辽西地区。以沈阳为中心的城市群区域自然景观数量多，密度大，成团簇状分布。吉林省A级景点呈现“东多西少，南重北轻，两核突出”的特征。黑龙江人文景观多于自然景观，其分布特点为“一线带一原”。冰雪大世界是哈尔滨冬季旅游名片，很多游客慕名而来。沈阳故宫是东北旅游景点代表，长春相比其它两个省会城市，有旅游目的地景点知名度低的劣势。
东北地区酒店业市场分析
1、酒店市场规模及类型分布：规模较小，中高端市场存在发展潜力
随着冰雪旅游、避暑旅游等特色旅游品牌的兴起，东北地区酒店住宿需求不断增加，酒店市场规模近年来也呈现稳步增长的态势。但是，与全国相比，东北地区各省酒店数量少，规模相对较小，三省酒店数都低于10000家。
从酒店类型来看，东北地区的酒店市场主要以经济型、中端酒店为主，中高端、高端酒店品牌的市场占比相对较低，酒店产品形式单一，周边的商业氛围较差。在东北地区的主力经济城市（如大连、沈阳、长春、哈尔滨等），中高端酒店市场规模仍处于较初期的发展阶段，国内外知名酒店集团的高端品牌线产品尚未实现完整布局，中高端及以上酒店投资机会丰富。随着更多品牌酒店的入驻和市场需求的进一步释放，东北酒店市场将继续朝着多元化和高品质的方向发展。
2、酒店发展阶段与历程：结构逐步优化，品质不断提升
我国东北酒店市场经历了多个重要的发展阶段和转型。改革开放初期，东北地区的酒店业开始逐步发展。尽管整体发展速度较慢，但这一时期的政策红利和中产阶级的崛起为酒店业提供了良好的发展机遇。进入21世纪，尤其是加入世贸组织之后，东北酒店市场迎来了第一次大的转型，经济型酒店开始大规模爆发。2005年，如家快捷酒店在东北地区开设了第一家店——大连天津街店，这标志着经济型连锁酒店在东北市场的正式进入。此后，连锁化、中高端化和直销化的趋势逐渐显现，酒店业快速发展。
随着中国经济的持续增长和消费水平的提高，东北酒店市场进入了高质量发展的新阶段。酒店在2010年后再次迎来高速发展，尽管2009年金融危机对扩张速度有所放缓，但经济型酒店依然保持了较高的增长势头，中高端酒店也在东北地区逐步崛起，开业多集中于2017-2019年。在2020年疫情开始后，虽然开业酒店数量有所影响，在数量上也不及北上广等城市， 但总量依旧可观。特别是随着消费升级和品质升级，消费者对高品质住宿的需求上升，一些高端新店的相继开业：例如，2024年4月20日，大连四季酒店的开业，成为东北首家四季酒店，显示出该地区酒店市场的潜力和活力。
3、酒店连锁化现状及品牌布局：“老牌”酒管公司逆势扩张，推动连锁化率快速升高
近年来，东北地区的酒店连锁化率显著提升。截至2023年末，辽宁省、吉林省和黑龙江省的连锁化率分别达到30.16%、28.21%和19.60%，较2020年分别提高了2.85%、3.00%和0.20%。虽然相比全国其他地区仍有差距，但表明东北地区在酒店连锁化方面取得了显著进展。疫情推动了东北地区酒店业连锁化率的快速提升，许多单体酒店因抗风险能力差而被整合到连锁酒店体系中，锦江、华住等大型连锁酒店集团在逆势中加速扩张，扩大市占率。这些企业通过并购和新店开设进一步提升了行业集中度。
从东北地区连锁酒店集团存量数据来看，连锁酒店市场占比靠前的依然是几大“老牌”酒管公司，即首旅如家、华住、锦江，且三大集团当前市场占比不相上下。根据锦江国际酒店股份有限公司在2023年的年报中的数据，锦江在东北地区的酒店数量和客房间数分别为487家和44249间，显示出其在该地区的强势布局。随着旅游市场的逐步回暖和消费者对高品质住宿需求的增加，预计2024年东北地区的连锁酒店市场将继续保持增长，而锦江、首旅如家和华住等老牌酒管公司有望继续引领市场发展，进一步巩固其市场地位。
具体到品牌存量的维度，东北地区目前市场占有率较高的品牌有如家、锦江之星、汉庭等。值得一提的是，在黑龙江省连锁酒店市场中，禧龙宾馆是一个强势品牌。该连锁酒店是黑龙江本省发展起来的酒店品牌，在当地的市场占比尚可，是哈尔滨酒店市场中为数不多能与国内大型酒管公司旗下品牌一争高下的本土品牌。
综合来看，东北地区连锁酒店市场以经济型及中端酒店为主，东北地区高端及以上档次的连锁品牌酒店数量仍待提高。然而，随着市场的不断发展和国际品牌的逐步进驻，东北地区的高端酒店市场也在逐渐扩大。
4、酒店客群：主要集中在旅游旺季，以经济型和中端酒店为主
1）东北地区旅游住宿市场本地消费能力较弱。东三省居民出游目的地主要以省内及周边省市为主，常见出游方式是亲朋结伴式观光游览和休闲度假，总体而言出游消费较低。因此对酒店品牌的认可度不高，比较注重酒店的性价比。经济型酒店以其价格实惠、服务便捷的特点，成为本地游客的首选。
2）东北地区省外客群需求季节性明显。冬季，东北地区以其独特的冰雪资源吸引了大量外地游客前来体验滑雪、滑冰、赏冰灯等冰雪活动。特别是哈尔滨的冰雪大世界、雪乡等景点，在冬季成为了热门旅游目的地。夏季，东北地区相对凉爽的气候又成为了游客避暑的好去处。据美团数据，东三省今年7月景区门票预订量同比增速达85.3%，订单人次同比增速达94.7%。大连、哈尔滨、沈阳、长春、延边朝鲜族自治州为东北最热门旅游目的地。
3）高消费群体更加注重旅游品质与服务。东北环线游吸引了众多中远程游客，主要以自驾游或者火车/飞机+地面交通结合的旅游方式为主。东北大环线涵盖了辽宁省、吉林省、黑龙江省以及内蒙古自治区的部分地区，全长约1900公里，路况以公路为主。中高端客群对酒店内的核心功能性设施需求较高。包括房间舒适度、床品质量、隔音效果等，他们期望获得超出普通酒店的住宿体验。
4）年轻客群更注重多样化的旅游体验和良好的旅游氛围。据统计，到访东北的客群中，女性和年轻游客占比增高。除了自然风光之外，年轻人越来越在意生命的体验以及旅游氛围。他们普遍喜欢更多有趣、好玩、有社交性、体验度高的旅游产品，网络新媒体玩梗、打趣的营销方式更易受关注，也更能实现转化。
1、投资机会
1）政策助推东北地区酒店业发展。近年来在国家在顶层设计上积极引导东北地区旅游业转型升级和高质量发展，三省通力合作，大力培育旅游业，为东北地区的酒店业带来新的投资机会。2023年10月文旅部和国家发展改革发布的《东北地区旅游业发展规划》首次明确将蒙东五地市旅游发展纳入东北范畴，并要求2025年要形成泛东北地区的旅游一体化发展新格局。2024年7月1日，《关于促进东北三省一区旅游业协同发展的决定》在东北三省一区同步施行。提出要加强旅游市场开发合作，协同开发具有区域特色和竞争力的旅游产品，协同规划特色旅游线路，打造连点成线、连线成面的区域旅游圈。
2）市场需求增长、发展空间广阔。随着东北地区基础设施建设的不断完善和旅游资源的进一步开发，酒店住宿需求也随之增长。特别是冰雪旅游、生态旅游等新型旅游产品的兴起，游客对高品质住宿需求的增加，冰雪主题酒店和度假村将成为投资热点，为酒店业带来更多的发展机遇。
3）投资成本相对较低。与一线城市相比，东北地区的房价和租金相对较低，从而降低初期投资压力。另外，东北地区的人力资源成本也相对较低，有助于降低酒店业的运营成本。
2、风险评估
1）需求波动带来的盈利压力。旅游市场的季节性波动可能对酒店业的需求产生影响。近年来，虽然东北地区如吉林省多地景区正持续探索破解“一季养三季”的瓶颈，推动“四季旅游”。但是东北地区核心吸引物不足，除了“冰雪旅游”IP爆火之外，其他标签的知名度和影响力远不及“东北玩雪”，也较难有效在非冬季给东北带来持续的增量客源。如果酒店无法有效应对客群的季节性波动，可能会导致入住率下降和盈利能力受损。
2）营商环境不佳引起投资风险。有观点认为“投资不过山海关”，东北地区在营商环境方面存在一些投资认知问题。包括行政审批繁琐、政策执行不透明等，都可能对酒店投资产生不利影响。
3）酒店运营与管理风险。东北地区面临人口流失和老龄化的挑战，导致市场需求不足和劳动力短缺。酒店业作为劳动密集型行业，如果无法有效应对劳动力短缺问题，可能会影响酒店经营和发展。另外，随着酒店规模的扩大和连锁化程度的提高，酒店的管理难度也会相应增加，人员储备不足都会提高酒店的管理风险。
3、投资建议
1）推动酒店连锁化是提升市场竞争力的关键。国内连锁酒店集团正在加速布局东北地区。在单体酒店较多的背景下，投资者可以通过与知名品牌合作、加盟连锁等方式实现连锁化，通过品牌连锁化经营降低投资风险并提高市场竞争力。选择加入知名连锁酒店品牌，可以借助品牌的影响力和成熟的运营管理体系，提高酒店的知名度和竞争力。
2）关注中高端市场，推出沉浸式旅游全服务链条。考虑到东北地区经济的发展和旅游市场的增长，中高端酒店具有较好的发展前景。建议酒店提供更高品质的服务和设施，满足中高端客户的需求。另外，酒店还可以跟据旅游环线定制“沉浸游”产品，让游客深度参与、互动体验具有地方特色的度假酒店产品，打造完整的沉浸式旅游全服务链条体系。
3）注重存量酒店的改造升级。鉴于东北地区存量酒店市场中存在大量老旧酒店，其设施设备与服务水平亟待提升。投资者应聚焦于这些酒店的改造升级项目，通过引入现代化设计理念、升级设施设备、优化服务流程等措施，使老旧酒店焕发新生。这不仅包括硬件设施的更新换代，如客房装修、餐饮设施升级等，还应涵盖软件服务的全面提升，如员工培训、服务流程优化等，以全面提升顾客体验和市场竞争力。
4）围绕客群需求，打造特色化产品。随着冰雪旅游市场的不断扩大和游客对多元化住宿需求的增加，可以将东北地区拥有的丰富的民俗文化、历史遗迹和异域风情等资源和特色文化元素可以融入酒店设计中，打造具有地方特色的主题酒店，满足游客猎奇和尝鲜的需求。
5）加强营销和宣传。东北旅游市场季节性因素较为明显。建议酒店找准城市的风土人情特点，利用网络新媒体的营销方式积极引流，与大众建立情感链接，加强宣传和推广。同时做好基础服务和建设工作，吸引更多游客前来体验，将线上的关注度转化为线下的客流量。
总结
总体来看，东北三省旅游资源丰富，旅游相关基础设施建设比较完善，旅游产业规模日益扩大，旅游产业体系相对完备。从投资视角来看，东北地区虽然曾受产业停滞和认知差异的影响，导致投资步伐放缓。但这一现状正在显著改善，政府支持力度的加大、酒店高质量发展的趋势推动以及消费者对东北旅游市场的关注都为东北地区的酒店投资市场带来了独特的投资机遇。期待东北地区的酒店业进一步优化酒店产品，升级服务体系，提高营销水平，以更好地服务市场需求。
