在快速发展的都市脉络中，北京作为我国的政治、文化与国际交往中心，其住房租赁市场始终处于动态变化之中，既反映着城市经济的活力，也承载着无数逐梦者的居住需求。本报告通过收集并分析最新的市场数据，包括供应规模、租金水平、出租率、租客画像等关键指标，为关注北京市住房租赁市场的人士提供参考。
市场规模情况
（1）供应总量
（2）集中式住房租赁企业供应量
近一年北京市集中式住房租赁企业供应量波动上涨，在2024年2月份突破10万间，目前全市供应量超10.26万间。
（3）区域门店数
从区域来看，朝阳区住房租赁企业门店数全市领衔，有157个在营门店；其次为丰台区和大兴区，分别有62个、40个在营门店；怀柔区和平谷区仅有1个在营门店。
（4）品牌门店数
目前，乐乎公寓、城家公寓、魔方公寓等多个知名住房租赁品牌均在北京布局。
从门店数来看，乐乎公寓门店数占比在全市高达64%，深耕北京市场，具有较高的市场占有率；其次为城家公寓和魔方公寓，门店数量占比分别为8%、7%。
（5）企业开业规模
从企业开业规模来看，截至2024年二季度，乐乎在北京的开业规模达48350间，以绝对优势占据市场主力；万科泊寓、首创城发、自如、魔方生活和百瑞纪集团等5家企业在北京的开业规模均超5000间。
（6）新增开业房源
新增开业项目方面，2024年二季度方隅和乐乎分别在北京新增3040套房源、2331套房源；此外，逍遥洲资管旗下冠寓和城家也有少量房源入市。其中，方隅公寓6月在大兴区开业一租赁社区，1公里范围内有大兴高铁站、黄村火车站、义和庄地铁站，出行便捷无忧；户型面积覆盖25-103平方米，可满足租户多样化的租住需求。
租金情况
（1）整体租金水平
2021-2024上半年北京市普通公寓租金涨跌互现，但整体波动幅度不大，除2022下半年租金环比上涨9.8%以外，其余变动幅度控制在5%以内。截至2024上半年，每平米租金为105元。
（2）集中式住房租赁企业租金水平
近一年北京市集中式住房租赁企业平均租金整体平稳，2023年9月以来租金稳定在183元/月/平方米；2024年6月进入租赁市场传统旺季，租金升至186元/月/平方米。
（3）区域租金水平
从区域来看，西城区凭借优越的地理位置，以330元/月/平方米的租金水平位居全市首位；第二位、第三位分别为东城区和朝阳区，租金分别为241元/月/平方米、212元/月/平方米；租金最低的区域为平谷区，每平方米28元/月/平方米。
（4）品牌租金水平
从品牌来看，各住房租赁品牌在北京市的租金差异明显。魔方公寓和自如寓租金水平最高，超220元/月/平方米；龙湖冠寓、城家公寓、CCB建融家园租金水平处160-180元/月/平方米；泊寓、华润有巢、乐乎公寓、方隅公寓等8个品牌租金在130元/月/平方米以下，其中优望公寓最低，为76元/月/平方米。
2020-2023年，北京市集中式住房租赁企业出租率先升后降，2023年降到最低点，出租率为87.9%，较最高点下降4.8个百分点。出租率下降的因素主要有：（1）市场租金整体呈现下跌态势，承租人可以以更低的租金租住相同品质的住房；（2）部分比例的承租人租住集中式住房为购房前的过渡性选择，最终因买房而退出租赁市场；（3）承租人收入预期降低，选择租更便宜的房子。
租客画像
（1）居住现状
据调查数据显示，北京市承租人所租房屋以小户型为主，近八成集中在21-40平方米，其中31-40平方米房源占比39.49%，21-30平方米房源占比36.92%；大户型房源由于其高昂的价格，市场需求量小，50平方米以上的房源占比不足5%。
（2）租金负担
从月租金来看，承租人在北京面临着高昂的租住成本。近六成承租人月租金支出在3001-4000元；其次为4001-5000元，占比19.62%；而3000元以下的占比不足14%。
从租金收入比来看，理想与现实存在较大差距。有研究表明，租金收入比在20%左右时，租户幸福感最高，30%以内是绝大多数人能接受的负担底线。在北京，近一半承租人租金收入比位于21%-30%，22.69%的承租人租金收入比位于31%-40%，仅19.87%的承租人租金收入比在20%及以下。
