铝板落地窗配豪装中央别墅区最后的品质大宅

文摘 2024-12-18 19:01 北京

我们应该感谢中央别墅区后沙峪最近几年的大量商品住宅供地，因为这造就了一场开发企业卷品质、卷产品、卷价格的盛宴。

之于购房者而言，开发商卷来卷去还不是有利于大家。毕竟合适的价格买到更好的房子用以居住，本就是美事一件。

然而，我也想让大家知道一件事——地处东北五环的中央别墅区‘中芯’板块后沙峪，已经一年半几乎没有商品住宅供地了。

我对于中央别墅区‘中芯’板块的定义很简单，天北路以东以北、京密路以西、机场北线以南。在这片区域里，有整个北五环都耳熟能详的山姆会员店、祥云小镇，也有地铁15号线。这里是城市配套已经开发到相当成熟的片区。

祥云小镇实拍图

山姆会员店实拍图

在该区域一年半几乎没有供地的前提下，区域内的新建商品房去化速度很快。一年前随便挑选的新盘，现在基本都是尾盘状态。再想找一套楼栋、楼层位置都还不错的品质新盘房源，已经很难了。

写区域内最后的现象级别新盘之前，我想先给大家分享两组数据。

第一，区域内最近3年供应的新盘房源大致3500套，已经网签的房源约2800套，网签占总比约80%，这是我说这个板块不好找品质房源的前提条件。

第二，区域内最近3年供应的新盘房源大致网签套均面积，约135平米/套。135的套均面积是一会儿要讲述品质大宅的核心依据。

纵观北五环，最近这些年形成的商品新盘板块其实只有三个，中央别墅区后沙峪、朝阳崔各庄、昌平回龙观。

相较于崔各庄，中央别墅区后沙峪有宜居、价格双重优势，毕竟网签价格要低2万多一平米，花同样的价格能在后沙峪买更大更舒适的户型产品。

相较于回龙观，回龙观这些年成交更好的是100平米左右的入门三居，购买逻辑与纯改善逻辑的中央别墅区不一样。

所以，如果您想在北五环看高品质改善新盘，当下有且仅有一个我想推荐的——中央别墅区‘中芯’板块，建发观云。

说建发观云是现象盘，主要源于以下几点：

第一，外立面。因建发观云本期要销售的房源为准现房，外立面可见，样板间就是实体楼。只要去现场就能看到——项目立面为南、东、西三侧几乎为铝板+石材+大窗。这三类用材对于外立面而言，是当下京楼品质很高的材质，通常只有10万+的项目才会这么做。然而本期房源均价约6万元/平米的建发观云也是这个标准，这个标准是整个北五环最高的外立面标准之一。

第二，大师匠艺、江南园林。当下，好的园林的标准不光要有水系、较好的园区植被，更需要有——下沉空间+会所。

建发观云有目前片区内堪称雄伟的入户大门——约59米歇山顶入户大门。在古代门是身份的象征，所谓高门大户。在当今，入户大门是社区品质的保障，更是房屋未来保值的重要因素之一。

建发观云有下沉式水景庭院，下沉庭院一方面能够让视觉感官有所提升，另一方面也能增加居住的舒适感，增加居住舒适感等于增加居住品质。

建发观云有会所。在当下，社区会所已经是高端小区的标准配置。不是因为有会所就显得高贵，而是会所可以提供健身、私宴等多功能空间。这些空间能够提升的还是居住本身的品质。

健身房效果图

瑜伽室效果图

建发观云有中式江南园林。园林配水系本就能够提升居住舒适度，而项目在社区内还修建有中式庑殿顶廊庭，能够让人体验到一种东方美感。这种更适合东方人的居住美感，依然是对于居住品质的提升。

第三，户型。户型方面，建发观云有约135、191、213平三种户型的准现房在售。前文提过，135平米是后沙峪这几年新盘网签的套均面积，简单说——比较受欢迎的购买面积段。

建发观云不光有片区内最受欢迎的面积段房源，还做到了如下几点：

1 约135平米户型南向整体约11.2米的面宽，这要比老一代140平米三居普遍10米甚至不到10米的面宽更高。最终体现是客厅有4.5米的面宽，极大提升了居住舒适度。

2 南向客厅与次卧窗外为‘黑科技’不计入房本面积，这等于多了一部分观景、晾衣等功能空间。整个北五环，有这类黑科技空间的新盘并不多。

3 该户型不光有好的户型设计更有好的基础得房率，在不计入黑科技的前提下，基础得房率约84%，跑赢九成的北京新盘基础得房率。

而项目另外两个约191与213平米大改善四居，更没什么好说的了。比如约213平米户型，南向整体面宽约18.5米，这样的南向整体面宽在北京都算可遇不可求。

我很早前就说过，对于房产保值的重要因素其实就四条，位置、外立面、园林、户型。位置没什么好说的，外立面、园林、户型这三点都是二手房售卖阶段一眼可见的，这种一眼可见的因素对于房价影响更大。

建发观云，地处后沙峪核心板块这是好位置；外立面铝板石材玻璃这是好外观；气派大门、下沉庭院、会所这是好园林；大面宽、高得房率外加黑科技这是好户型。四点全占，这就是我为什么说这是现象盘的核心逻辑。

当然，开发商做的比我说的更多，比如精装。

项目精装方面，客厅的电视背景墙岩板、沙发墙皮革硬包，厨房烟机灶具洗碗机外加蒸烤一体机四件套全部为AEG。这样的精装标准，很多售价10万+的新盘都不一定做得到。

建发观云一个售价约6万元/平米的准现房新盘，在有关品质的各个方面其实都已经做到了10万+的水平，这就很难能可贵了。

然而，中央别墅区板块一年半没供地了。从当下已知的片区后续土地供应看，核心区域也并没有传出还有新地块供应的计划。

而建发观云项目销售的现房一共就两栋楼84套房，这些房子从目前看也将会是后沙峪板块最后的品质新房。

据了解，建发观云项目约135平米四居目前还有少量中高楼层房源可售，213平米可售房源已经不多。如果想了解更多项目现有房源信息，想去看房、要额外优惠，都可以联系小秘书。

佳爷房谈

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