近年来，国内各大小房地产企业纷纷暴雷，有的最后不得不进入破产程序（绝大部分通过清算或重整程序处理），此时消费者的购房款债权如何申报与受偿，成为房地产企业破产程序中的一大难题。房地产企业破产程序中，往往存在大量的购房款债权人，他们人数众多，形成原因复杂，有的是诚意金、有的是购房定金、有的是首期款、有的全额购房款、有的是以房抵债、有的是过户担保（即让与担保），在实践中如不能妥善解决，往往会酿成群体性治安事件，给法院及当地政府带来巨大的维稳压力。
目前我国企业破产法及其司法解释均未针对房地产开发企业破产程序中消费性购房者的认定及其相关权益的保障作专门规定，实践中对相关案件的处理，主要参照以下三部司法解释：
第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
第三条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
由此可知，购房款债权的由来必须是基于消费性购房，如因基于投资、经营或其他非消费性行为（以房抵债、让与担保等）产生的购房款将不作为购房款债权进行认定，实践中通知会被认定为普通债权。
实践中，房地产企业以未取得商品房预售许可证为由主张购房合同无效，这往往不能得到法院的支持与认可，因为购房合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。然而，如果购房者对于合同无效有过错，则不宜支持其享有优先权，例如名为房屋买卖，实为让与过户担保行为，这个需要大家特别注意。
另外、购房者在破产程序前解除合同的，其购房款债权将被认定为普通债权。
根据近几年的相关案例，法院认定“消费性”的具体标准如下：
（1）购房数量。如果购房者一次性购买多套房屋，则将难以被认为具有“消费性”。
（2）房屋性质。购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者；如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。
（3）购房者居住地。在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。如果购房者是异地投资购房的，即便其在案涉房屋所在地无用于居住的房屋，也无法被认定为消费性购房。
（4）名下有无其他用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，则认定为消费性购房。值得注意的是，实践中法院不会僵硬地适用本项标准，如果购房者以其同居亲属的名义购房，法院将否认其“消费性”。
（5）其他标准。通常法院会通过购房者购买房屋的用途、面积等因素来认定“消费性”。在破产债权确认纠纷中，法院对“消费性”的判断，往往结合案件事实进行实质审查，如果案件确实涉及消费者的生存利益，则通常会予以保护。
需要特别注意的是，实务中以房抵债的，不视为已支付价款，不能认定为消费性购房者；同时，在“以房抵债+支付大部分购房款”的情形下，购房者仍有机会被认定为消费性购房者。另外，只支付了部分价款的商品房消费者，只有在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的，才能够主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
具体清偿顺序如下：
（1）购房款债权；
（2）建设工程价款优先受偿权；
（3）有财产担保债权；
（4）职工债权；
（5）其他社保费用和税款债权；
（6）普通债权。
来源：一起申报官网
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编辑：申报君
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