文/Tim Lawless
自2020年8月至2024年6月，CoreLogic的全国租金指数飙升了39%，但在过去两个月内已趋于平稳，显示出自疫情早期租金短暂下跌以来最疲软的租赁市场状况。作为对比，在疫情前的同一时期，租金仅上涨了5.4%。
尽管租赁趋势具有明显的季节性特点——通常在年中和年底租金增长会放缓——但年度租金增长趋势也在减弱。全国范围内，年租金增长率在截至2021年11月的12个月内达到了9.7%的峰值，这是该系列数据的历史最高水平。
此后，年度增长趋势回落至7.2%，为截至2021年5月的12个月以来的最低年度增长率。
尽管年度租金增长放缓，大多数城市的年度租金增长仍远高于疫情前的平均水平。全国来看，2020年3月之前的十年间，租金年均增长率仅为2.0%。
唯一一个年租金变动低于疫情前十年平均水平的州府城市是霍巴特，该市的房价和租金增长趋势一直疲软。
租金增长放缓最明显的出现在公寓租赁市场，全国公寓租金的年度涨幅已从截至2023年4月的12个月内的14%降至最近12个月内的6.7%。
独立屋租金的年度增长率早在2021年9月就达到10.8%的峰值，并在过去12个月内下降至7.4%。
珀斯和阿德莱德的租金增长依然强劲，年增幅分别为11.6%和8.4%。然而，即使是这些城市也显示出租金增长的明显放缓，特别是珀斯，过去三个月租金仅增长了0.7%。
悉尼的租金在截至2024年8月的三个月内出现下滑，这是自2020年10月疫情封锁期间以来首次出现三个月滚动租金下降的情况。霍巴特（-0.3%）和堪培拉（-0.5%）的租金也有所下跌。
住房租金变化
是什么导致了租金增长放缓？
租赁市场的放缓是多种因素共同作用所导致，其中可负担性可能是限制租金进一步上涨的关键因素。根据数据，2020年3月至2024年6月间，澳大利亚工资水平（基于工资价格指数）上涨了12.7%，而同期租金上涨了36.1%。
CoreLogic最新的租金负担能力数据显示，收入中位数的家庭将32.2%的年收入用于支付中位数租金，这是该系列数据20年来的最高值。
租金负担如此沉重的同时，家庭结构也再次出现变化。
根据澳洲央行（RBA）的数据显示，疫情期间，首府城市的平均每户居民数从大约2.63人减少到2.53人，因为许多合住的家庭分开居住。
较少的家庭人数使住房需求进一步扩大，特别是租赁需求。虽然这一趋势恢复得较为缓慢，但RBA最新的估算表明，家庭规模正在再次增大。
而随着合住房和多代同堂的家庭越来越普遍，平均家庭规模逐步恢复，租赁需求理论上就会逐渐减少。
净海外移民的高峰出现在2023年第一季度，这与2023年4月公寓租金增长率的高峰一致。自去年3月季度净海外移民达到创纪录的16.5万人后，到2023年12月季度降至10.7万人，减少了约5.8万名净移民。
虽然2023年12月季度的净海外移民人数仍然是疫情前十年平均水平的约1.6倍，但与创纪录的高移民水平相比，这一数字出现了显著下降。
海外抵达人数也显示，外国留学生的入境人数正在持续减少，表明净海外移民的放缓可能会进一步延续。
由于大约90%的净移民是持临时签证抵达澳大利亚的，因此这一变化直接影响到租赁需求。移民人数减少可以解释租赁需求的进一步下降。
更多详情请参阅：https://www.therealestateconversation.com.au/news/2024/09/06/the-end-the-rental-boom-sight-corelogic/1725579858
