最近，从社交媒体上看到，上海配售型保障性住房需求近期开始进行排摸；
其主要的目的是为了满足收入不高、以及引进的技术性人才、教师、医疗等人员的住房需求。![]()
所以目前先一批收到相关文件的大部分是名下无房的教师和医生们。![]()
但其实从我国目前的住房保障制度而言，是分为配售和配租两部分的。配租型保障房自然是我们经常提及的廉租房、保障性租赁住房和公租房。而配售型保障房则包含我们今天所写的配售型保障房和共有产权房。配售型保障性住房相比于之前的保障房也有本质的差别，主要总结为以下几点：1、在价格方面，可能是周边商品住宅3-5折。（目前已有城市公布情况）2、实行严格的封闭管理，出售后不可以上市交易，退出时由政府回购。3、按需定建，确定供给规模。（有部分城市单位对员工进行了统计）4、针对低收入无房家庭及城市引进人才。（如教师、医生等）![]()
而从供应来看，上海今年土地出让年度计划中，配售型保障房的土地供应，预计集中在五大新城，土地等级低，可供开发土地资源也比较多，可以看到上海市区是全部没有的。
嘉定松江最多达到24公顷，浦东宝山奉贤也有10-12公顷，闵行临港则少一点。![]()
而从筹集方式来看，除了土地新建外，国家队收购未来可能也是主要筹集方式之一。关于国家队收购，之前所长也曾在《国企收购的存量房，后来都租给了谁？》中有所分析，在此也不过多赘述。另外，上海近期发布了一条《关于保障房房源管理的若干规定》的通知，之前公共租赁住房、廉租房和商品住房项目配建5%保障房等这类配租的保障房也可以调整为配售，并且，这类房源本质上也是归政府持有，调为配售后交易自然也是闭环。![]()
今年开始，全国各地都陆续开始推进配售型保障房的建设工作，作为集中建设的第一年，我们也不难发现，从各地的供应量上来看，除了一线城市外，其他城市的供应并不是很大。![]()
并且，各地关于配售型保障房的执行政策也在不断发布落地，不过，从政策内容来看，各城市在定价、配售方式、申请资格、预售方式等方面差异也比较明显。
东莞、西安等地配售型保障性住房价格是市价的约50%；昆明则按照综合土地划拨价格、建安成本，并控制利润在5%内来预估售价。门槛较高的当属郑州和西安，要求户籍三年+本市无房+低于特定收入标准。大连主要采用的是轮候制度，而其他城市多按照两个方向尝试：一项目一登记一供应；积分、摇号、抽签。此外，各城市配售型保障性住房是现房销售还是预售，也存在一定差异，比如大连、南昌等地已经规定现房销售，而其他城市多采用预售模式。![]()
有人说，中国当下的住房保障制度正在向新加坡模式靠拢。所谓新加坡模式，其核心是廉价组屋，并形成“廉租房→廉价房→私人住宅”的阶梯化供应体系。其中，廉价房覆盖总人口的比例约为80%。而我国则是实行“双轨制”的住房保障制度，在住房保障房方面，除了现在被强调的配售型的保障房，还有近年来大力构建的配租型保障房，也即保障性租赁住房。在住房保障方面，我国在以“租售并举”的方式两条腿走路。并且，新加坡模式开始的时间很早，在大多数人还没有房子的时候就开始推行了，而我国配售型保障房的从建造到入住，必定是一个缓慢的过程，数量不会出现陡然的增加，最多只能说商品房和保障房未来可能会达到均衡的状态，但是达到新加坡组屋的占比是不可以，或者说短期内是绝无可能的。其次，不同于新加坡的地少人多，我国国土面积及人口数量是很庞大的，各个地区发展不均衡，国情发展复杂，保障人群的划分也是更加复杂些的。显然，我国配售型保障房和配租型保障房针对的是不同的保障人群。不过有一点，无论是配售型保障房还是配租型保障房，只要符合条件，都是可以永久居住的。目前国内商品房是存在链条的，从豪宅到新房，到次新到老破小，每类房源都有各自的需求。大部分城市新居民先购买老破小扎根城市，再置换次新或新房改善需求，最后小部分坐拥豪宅晋升新贵。可见商品房链条是一环接一环，环环相扣，环环推动的。而未来配售型保障房的规模入市，势必会分流一部分老破小的需求，也会打破原有链条。原本考虑购买老破小的群体会发现，虽然购买配售型保障房交易闭环，几乎不具备投资属性。但从目前楼市来看，短期价格仍旧不明朗，长期来看一旦配售配租型保障房供应量上涨，未来市场房价和租金势必还会出现下跌，因此，上车老破小是投资还是还债，还不好说。所以，还是会有一部分老破小的需求被分流，选择配售型保障房，而原本的交易链条一旦被打破，势必会对楼市整体造成影响。因此，如何平衡保障和市场的关系，是未来很值得关注的。配售型保障性住房，是商品房回归市场化的一个重要信号。
假如能够以周边商品房五折的价格出售，配合公积金贷款的方式，对于预算有限的购房者来说，是解决住房需求的重要途径。而对于有资金成本，考虑置换的，流入商品房市场，价格由市场决定。但未来如何标准化、规划化执行，规避出售过程的不法利益漏洞，是一个重要的问题。不过，可以确定的是，配售型保障性住房完全不具备投资属性。目前也只是在摸排阶段，还要等具体细节政策出台，但最终的目的肯定是让每个人都有房住。
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