住房租赁资管的变革之旅

新周期下，头部企业如何进行未来发展的战略布局？作为本场论坛的创新环节，“BOSS 1+1”聚焦住房租赁行业资产管理的痛点、难点及创新路径，杭州东方网升科技股份有限公司首席运营官兼迈点总裁罗钦和乐乎集团创始人CEO罗意开展了高能问答。

图注：杭州东方网升科技股份有限公司首席运营官兼迈点总裁罗钦（左）和乐乎集团创始人CEO罗意（右）深度对话

罗钦：今天我想聊一个事，什么叫资产管理？您如何理解当下住房租赁行业中的资产管理？ 

罗意：说实话，资产管理这个话题我来谈不太合适，因为这是个既有行业，有众多从业者。乐乎从 2021 年算是走过第一个创业周期活了下来，但也面临诸多困扰。我们是大学生创业公司，在资产、资金和政策资源积累方面相对薄弱。所以 2014 年到 2021 年，我们更多是做运营管理和服务，主要服务二房东群体。当时虽有一定规模和体量，但商业稳定性和盈利能力都面临巨大挑战。活下来就想活得更好，当时我们管理层就在思考，十年后乐乎为何还能存在？还有价值？如果继续做普通的运营服务，和同行展开激烈的价格竞争，这样的企业能否走到十年后？

实际上，我们上一轮融资是在 2018 年，之后也很难有更多资金支持当时的增长模式。这两三年，乐乎发生了很大变化。首先，我们更聚焦北京市场。其次，增长模式转变了。很多二房东盈利能力差，还有合规性和产品问题。从 2021 年到现在，乐乎完成了从单一运营管理向运营加资产管理的转换。大家讲资产管理，多数觉得是买资产，然后再定位、运营提升、运营闭环再退出。但事实上，资产管理和运营管理首先是理念上的差异。

当年做运营管理，我们只是承接了整个生产链条的一个环节，多数情况是业主获取资产、做完产品后，再进行运营招标。我们输出信息化、人员和销售能力，在整个链条的价值链中可能只占 20%到 30%，彼时的乐乎呈现吃百家饭的状态，什么房子都接，因为有规模增长、营收和利润增长的压力。但其实每个项目都不深入，商业关系也不稳定。之后，把一些资产品质差的项目摘牌，拨到平台事业部，保证公司战略提升，优质项目继续保留。所以这是一种理念的转变，不止管一个环节，要从投建开始。我们并非严格意义上的真正资产管理，但增长模式确实发生了很大变化。在资产管理完成闭环的指导下，我们做了包租，获取资产，让加盟商或平台公司参与，也做了 BOT 项目，开发商持有者不是包租，我们投装修，建立浮动租金来平衡。现在真正意义上的纯运营管理，我们有 12 个人在谈生意，要控资产，近期拿的项目合同期都是 20 年，如果不参与投资是不可能的。

所以我理解的资产管理首先是一种理念和方法论，不止是传统意义上狭义的资管概念。我们现在也收存量，从土地和开发商改，拍完了建，但募和退由基金公司完成。包括 BOT 项目，我们也考虑未来不同投资人的结构化收益。所以我觉得首先是大的资管概念，和传统运营概念有差异。 

罗钦：您刚提的这些概念，两年前我们也讨论过，当时我觉得逻辑不太成立，但两年后您用案例说明了模式的可行性。您走过这个环节后，住房租赁行业的资管存在哪些坑？如何规避？ 

罗意： 我给团队的提示是不要买得太贵。原来在租赁住房的第一阶段，很多企业出问题就是因为资产获取成本太高。 

罗钦： 不能太贵，有没有一个衡量标准？ 

罗意： 其实所有资管项目很少有一核算就能行的，往往要跳一跳才能够得着，我们想尽办法降低成本，不管是资产获取成本，还是财税成本，总有天花板。我们往往会抬高租金增长的预期，但作为从业者这么多年，见过起起伏伏，很多乐观预期后来都被击穿了。像租赁租房如此，前几年买核心地段办公地产、商业地产套牢的也不少。所以我觉得，资产获取成本不能太贵，运营机构不能把自己神话，什么 AI、新质生产力，不能盲目乐观。我们迈点的数据显示，2023 年租赁上游的运营性资产还会再降，这是去年年底大众交易少的原因。在北京市场，包括美元基金、本土和国企的 LP 都很头部，大家都认为资产价格可能还有下行空间。为什么这些机构和乐乎合作，一方面乐乎在北京有不错的触角，另一方面我们报价实在、有差异，但这个过程要控制成本。所以如果说坑，资产获取成本不能太高。

罗钦： 您说那个坑，我感觉您没说透，比如不要买贵，大家能理解，租金不能超过多少范围，像北京市场租金有一定范围和周期。还有运营能力评估，任何运营公司都不会说自己运营能力差，不然拿不到项目。 

罗意： 但我们出去讲 PPT 可以说什么都好，回去得清楚自己是谁。我很难对抗市场，今年在北京的长租数据压力较大，出租率比往年低三个点，我们白领事业部 93.1%，往年同期 96%左右。所以资产有很强的周期属性，上游的资产和下游的租金价格都有周期，活久的企业要尊重规律。 

罗钦： 我刚才说您是不是没跟大家讲避坑的点，比如在运营时会有什么挑战？ 

罗意： 挑战很大，我不知道怎么讲。

罗钦： 做资管做差异化会不会和合作伙伴有问题？ 

罗意： 我觉得还好。如果资产陷入困境，所有人都难自由。我们作为专业机构，是资本方的拐杖，挣到对应的价值，可能要向内求。资管做差异化，比如城市供给区位极不平衡，北京大型供给量大，其他产业带供给量少，资本选择我们这样的机构就要识别。所以一定要说坑，事前的研判要更理性，论证要更多，不能先进去再说。 

罗钦： 感谢罗意总，如果时间够我还会追问。最后一个问题，对于住房租赁来说，资管是新的模式，未来在创新方面或发展趋势，会走向什么境界或达到什么层面？ 

罗意： 首先这个行业肯定会多元化，现场能看到很多新进入者，不管是平台公司，还是其他门类的运营商都进入赛道，从业主体多元化。未来产品也会多元化，上周国务院发展研究中心的两位专家来调研，问到养老型公寓。我觉得随着人口老龄化，养老型公寓会是未来重要增长点，但现在多数从事养老公寓的人，如果不是用金融化手段，盈利模式还不通。我认为乐乎会做养老型公寓，但时间节点待定。我觉得要把自己作为标的对象，比如我 50 岁左右，现在 40 岁，到那时这些小老头们有付费意愿和能力，把生活过得有滋有味。

但在此之前，我觉得养老型公寓前会有家庭型公寓的机会。因为房地产市场变化，现在从业者很难，供给量大、产品同质化严重、受众群体溢价和付费能力及稳定性都有挑战。新市民、新青年中家庭型人群，如果不需要恐慌性或投机性购房，把租赁住房作为城市住房选项之一，这部分人无论是提升生活品质，还是为了上班、孩子就学方便，都有溢价能力和意愿。相比买房，在北京租 2 万块的房子门槛低。随着房地产下行，这个红利期会到来，因为之前房地产疯涨透支了这个群体。

所以我觉得大概三年后，租赁住房行业所有人都各得其所，百花齐放，真正的资管和从业者日子会好起来。我大学毕业就干这行，再干 20 年到 60 岁，脚踏实地一单一单做，总能抓住机会，能力也能叠加。资管机构和运营机构逻辑不同，运营机构靠管理体量构建获客端效率优势，资管机构要在单一项目上提供足够价值、赚足钱，要慢下来，快了会动作变形。我前段时间去欧洲，很多企业都是三代、四代人在经营。所以干得不好没关系，能接受平庸，但不能躺平。谢谢。 

罗钦： 好，非常感谢。罗意总确实是非常务实的运营者，从 17 年前开始干到今天，经历了很多阶段，也经历了行业的起伏。今天回到资管这个时代来讲，是新的视角和模式。当大家都停留在运营的焦虑中，换个角度、思路，也许能为自己、合作者、投资机构和消费者带来更好的产品和服务，真正实现为新青年、新市民营造温馨美好家的愿景。