作者/邱娟
图源/摄图网
当买房成为一件可有可无的事情，租房就存在更多讨论空间：
谁在租房？偏爱租怎样户型的房子？最钟意的装修风格是什么？喜欢哪些配套？……
这些成为每一个和住房租赁行业相关的人都万分关注的话题，因为它们背后所承载的重量远远超出了简单的项目出租率和品牌口碑。更深层次地，一个个优质、活力四溢的住房租赁项目，是城市经济稳定发展的坚强后盾。它能够吸引并留住那些为城市注入活力与创新的青年才俊和建设者，从而成为推动产业升级和经济繁荣的重要力量。
基于此，迈点发起“为城市新青年‘找个家’”特别活动，旨在发掘更契合新青年需求、更能让他们安居乐业的住房租赁项目。本期，迈点聚焦中国人口最多的城市之一——上海，以不同地区不同类型的住房租赁项目串联“一张床、一间房、一套房”多层次供应体系。
距人口红线只差12.55万人
据《2023年上海市国民经济和社会发展统计公报》，截至2023年年末，上海市的常住人口为2487.45万人，相较于2022年底增长了11.56万人，同比增幅0.5%。其中，户籍常住人口为1480.17万人，外来常住人口为1007.28万人。这是自2015年以来的新高，也是自“十三五”规划提出人口长期调控目标后增量上首次超过10万人，充分显示出上海作为国际化大都市对人口的强大吸引力。
同时，迈点也注意到这个距离《上海城市总规划(2017-2035)》中所明确的上海常住人口的控制目标2500万，只差12.55万。这就需要政府进一步处理好城市居住问题。
图注：上海城开·莘社区
近年来，上海加大保障性租赁住房筹措建设力度。在《2022年上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》通知中，上海提出，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套，占新增住房供给总量的40%以上，至2025年累计建设筹措60万套以上，其中40万套左右形成供应。截至今年6月底，上海“十四五”期间已累计建设筹措保租房37.6万套（间），完成“十四五”规划新增总量的80%，在全国一线城市中名列前茅。加上“十四五”之前筹措供应的房源，上海已经累计建设筹措约51.3万套（间）、供应31.9万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的86%和80%。
多层次实现城市青年安居梦
伴随保租房供应增长的是上海住房租赁市场项目的持续扩容。据迈点研究院统计数据显示，上海集中式公寓规模已经突破26万间，其中保租房占比近一半。体量维度上，上海已经形成了“市场+保障”住房供应体系，并成功构建“一张床、一间房、一套房”多层次产品。
图注：城璟·松江中山社区
细化到项目，聚焦“一张床”建设，上海大力筹建“新时代城市建设者管理者之家”。2023年，上海筹措供应了新时代城市建设者管理者之家床位1.1万张，并明确今年要新增筹措供应床位3万张。此外，宿舍型的公寓产品也不断面世。位于上海松江区的城璟·松江中山社区便是是宿舍型保障性租赁住房。作为城璟租住旗下的核心产品，这个项目主要服务企业员工。根据不同的需求，城璟·松江中山社区精心打造了可容纳4人、6人、8人一室的生活空间，帮助企业解决员工居住问题。
图注：城家上海大场国际社区
“一间房和一套房”是上海租赁市场整体供应中占比最大的产品。综合租房渠道信息展示和走访项目情况看，一居室的户型都会设计，有的项目更是只有一居室的户型，比如城家上海大场国际社区。这个项目一共1384套房源，其中1320套是一居室，另外64间房则是作为城市建设者之家，提供158个床位。不限于此，迎合不同租房群体的需求，上海住房租赁市场上很多项目还设置了两居室和三居室。
图注：新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区
图注：上海松江西部科技园柚米社区
以新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区为例，在2801套的体量中，一居室1303套、两居室1448套、三居室50套，不论是单身人士、闺蜜合租还是家庭租房都能在其中找到适合自己的户型。而上海松江西部科技园柚米社区的2252套房源则是由1263间的一居套和989间的两居套组成的。上海闵行区的城开·莘社区也是如此，2562套房源被分解为2220套一居室和342套两居室。上海普陀区的中海海堂国际服务公寓569套房源则由455套一居室和114套两居室组成。
图注：上海城开·莘社区
图注：中海海堂国际服务公寓
不论项目整体体量是否庞大，2种户型已经成为基本的产品规划思路。而这些共同构建了上海住房租赁市场的“市场+保障”住房供应体系，多层次实现城市青年的安居梦。
不止安居
上海项目已经next level
“这些项目产品能成为城市青年的‘家’么？”是迈点特别想去论证的一个话题。
关于“家”的定义有很多，比如具体的居住空间、情感的港湾、精神的乐土……家不仅是物理空间，更是社会互动和文化交流的场所，是人们共同生活、分享经验和情感的地方，背后潜藏着深厚的情感联系和社会文化的支持。值得庆幸的是在这些项目中，迈点看到不同方式的积极探索。
#更稳健的租金
租金是城市青年选择房子的核心考虑因素。有研究数据表明，当租金收入比低于30%，人们的生活幸福感是最高的。上海的租金水平一直控制在这个范围内，且近年来伴随保障性租赁住房供应体量的不断攀升，租金呈现下降趋势。以6月为例，上海平均租金环比下跌6.7%，同比下跌7.5%，与2023年全年平均租金相比下跌12%。有网友感叹：“再也不用担心房东临时涨租了。”
图注：上海松江西部科技园柚米社区
较之市场化租赁房源，保障性租赁住房项目在价格上更具优势。以上个月刚开业的上海松江西部科技园柚米社区为例，一居室的租金在1935元-3321元之间，两居室的租金在3366元-4385元之间；城璟·松江中山社区一居室的价格也在2001元-3000元之间；而城家上海大场国际社区一居室的价格则是3001元-4000元。
图注：城家上海大场国际社区
对于城市青年而言，上海住房租赁市场正为其搭建一个更稳健和安心的租金环境，且丰俭由人。据迈点了解，这些项目的出租率涨势喜人。
#更高性价比的职住平衡
租房考虑的第二个因素是交通便利度。“住得离公司越近越好，但工作与生活越远越好”的观念正在成为主流。大家都在追求通勤时间与租金成本的基本平衡。本次迈点走访的项目周边均配备完善的交通设施，如地铁站、公交车站等，直接提升租客的出行效率和生活体验。以城家上海大场国际社区为例，其距离地铁站仅300米的优势，极大地便利了租客的通勤，减少了通勤时间和成本，使得租客能够更加灵活地安排工作与生活，享受更高效、更舒适的生活方式。
对于其他邻近地铁站的项目，比如新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区，虽然距上海地铁15号线直线距离只有几百米，但依然开通了早晚高峰的地铁站接驳班车服务。这种人性化的服务不仅提高了社区住户通勤、出行的便利性，也体现了新黄浦·筑梦城对住户需求的深刻理解和细致关怀。这进一步表明项目方不仅关注居住环境的硬件条件，更注重居民的实际需求和生活体验。
图注：新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区
职住平衡不仅是居住选择的问题，更是关乎城市规划、交通布局以及居民生活质量的大问题。通过优化交通网络，提供便捷的公共交通服务，以及项目本身对居民需求的深刻理解和积极响应，可以有效推动职住平衡的实现。随着城市发展的不断深入，如何更好地促进职住平衡，让每个人都能享有便捷、高效、舒适的生活，是住房租赁企业需要持续探索和实践的重要课题。
#更合心意的拎包入住
消费者的租房需求不仅涵盖基本的居住需求，还包括家电和基础设施、居住品质等多个方面。这些需求反映了消费者对高品质生活的追求和多样化的生活方式选择。
在过去十年的快速发展中，拎包入住已经从一项增值服务转变为住房租赁市场的标配，其背后的核心是对租户体验的极致关注。品牌家电的全面引入，如海尔、格力、美的等国产品牌，以及西门子、樱花等国际品牌的加盟，不仅保证了家电产品的质量与性能，也让租户在享受科技带来的便利时，感受到家一般的温馨与品质生活的魅力。这些家电不仅仅是生活工具，更是提升居住幸福感的关键因素。
图注：中海海堂国际服务公寓
智能化应用的广泛融入，则是“更合心意”拎包入住的另一大亮点。智能门禁系统确保了居住安全，让租户拥有安心的居住环境；人脸识别技术的运用，简化了出入流程，提升了生活效率；全屋WIFI覆盖，则让租户在任何角落都能享受到高速网络的便捷，无论是远程办公还是休闲娱乐，都能游刃有余。这些智能化设施，共同构建了一个既智能又贴心的居住生态系统，让租户的生活更加轻松愉悦。
#更合时宜的公区配置
图注：中海海堂国际服务公寓
以上的内容之外，迈点还有一个重大的发现——近年来面世的住房租赁项目越来越注重公区配置。一个精心设计且功能丰富的公共区域不仅能为租客提供实际的便利，更能深刻地影响他们的情绪体验和居住满意度。更有业内人士直接指出，房间不论如何优化，项目间的差别不会天差地别，但公区则是能让租客眼前一亮的存在。
图注：城家上海大场国际社区图书馆（左）；新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区的萌宠乐园（右）
功能上，迎合当下城市青年的生活习惯，健身房、影音室、阅读区、宠物空间已经成为标配。城家上海大场国际社区不仅配备了健身房、影音室、阅读区等基础设施，还特别注重共享与社交空间的打造。新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区的萌宠乐园创造了人宠和谐生活邻里。而上海松江西部科技园柚米社区首次提出了半私密空间概念，在租赁社区内打造私密社交区域，不仅能分时段租赁使用，还能灵活切换聚餐、派对、沙龙、桌游等满足租客需求的场景。
图注：上海松江西部科技园柚米社区
这些功能的延伸和拓展是对现代职场人心理需求的洞察，能让他们轻松的从工作状态切换到生活模式，与邻里建立深厚的友谊，从而感受到社区的温暖与归属感。
更为重要的是，在这些空间里，正产生丰富的社群内容。以打造“新形态租赁生态圈”为目标，城家上海大场国际社区迎合青年人精神体验与个人需求，以活力之家，扩展租客精神文化生活；以绿色之家，打造可持续社区样板。而新黄浦·筑梦城则围绕中国传统节日举行了端午纳福、中秋市集等系列活动，打造生活仪式感。
图注：新黄浦·筑梦城社群活动
可见，更合时宜的公区配置不仅仅是物理空间的布局与设计，更是对住客心理需求与情绪体验的深刻洞察与满足。通过共享与社交空间的打造、宠物与家庭空间的设立等手段，现代住房租赁项目能够创造出独特的情绪价值，为城市新青年提供一个既便捷又舒适的居住环境。这样的环境不仅满足了住客的基本生活需求，更在无形中传递出人文关怀与情感共鸣，让每一位住客都能在这里找到属于自己的幸福与归属感。
写在最后
在一项针对新市民群体居住方式的调查中，7年内不考虑买房的人数占比超过30%。在对于租房的考虑上，已有约75%的租客租房超3年，其中12%的租客已超10年，更有58%的租客愿意通过租房结婚来“成家”。人们对租房的观念已经从漂泊城市的无奈选择转变为享受品质生活的高配方式。这背后是国家政策扶持监管和无数住房租赁企业的持续探索。
作为城市的弄潮儿，上海为城市青年打造了不同类型的“家”，不仅提供了使用价值，还创造了情绪价值。从住有所居到住有优居再到住有所享，上海住房租赁进化史依然在不断演变，让我们一同期待更优秀的项目。
※本文仅代表作者个人观点，非迈点网立场
