上周五，央妈发布了《二季度中国货币政策执行报告》，事关当前货币政策分析以及对于未来的展望。
发布机构重量级自不必说，一句“势大力沉”恐怕都不足以形容；
而报告里面说的事儿，更是洋洋洒洒写了好几十页，信息量贼大。
然而水平有限，能力一般，既不想做大做强，也无意再创辉煌，今天只想聊聊跟房地产有关的事儿…
原本以为能偷偷懒，却意外发现：
“房地产”这仨字在本次报告里一共被提及26次，比一季度那次多了三倍还带拐弯儿，然后彻底傻眼了。
一个央行货币政策执行报告，却把房地产单拎出来详细说，可见现阶段货币政策对楼市的重视程度，几乎是前所未有！
关于房地产的表述，大致可以精炼地总结为以下四点：
1） 点明了租金是影响住房价值的核心变量；
2） 表达了稳定市场预期的政策意图和预期；
3） 对于可能的政策和金融支持措施做展望；
4） 指出未来将引导更多资本流入租赁市场。
一个谈思路，一个谈目标，一个谈展望，还有一个谈对策，一条龙服务给你安排得滴水不漏。
报告原话说得那是相当直白，我这儿摘抄在下面了，咱们一起鉴赏鉴赏，总共两段——
第一段，“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，下阶段要继续发挥好政策对住房租赁产业的带动作用，完善住房租赁金融支持体系，盘活存量去库存助力启动住房租赁业”。
第二段，“资产有价值，是因为能带来现金流收益，也就是租金。租金是影响住房价值的核心变量，住房的价值主要受未来房租折现的影响房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响”。
以上这两段学问大了！
央妈不仅直接定位租赁收益将成为房地产的价值中枢，更把以后的房产价值逻辑与投资方法论，一个唾沫一个钉地传授给大伙儿了。
长久以来，绝大部分人买房子不太会在意租赁收益。
这个事儿早在十几年前，就有德国友人边耸肩摊手，边满脸懵逼地问过我——
“恁中国人买来房子又不租出去，还要还30年的贷款，你们葛那寻思啥呢？”
要不说这就是歪果仁呢！我们国家长达二十多年的房价大涨，让人根本不把房租那仨瓜俩枣放眼里了。
毕竟没几苗人是全款买房，收的那点儿房租，大概率连月供都cover不了，但房价增值不一样，选对一座城、买对一套房直接原地起飞，这就是时代红利的力量！
分享个数据，即便是长期租金表现最给力的的上海，2024年的租金水平也只比2004年高个135%，但2024年上海的整体房价，还是比2004年5月高400%以上，就这还是比巅峰时期跌了约25%呢！
但也是这份时代红利，直接把老少爷们儿惯刁了——
早几年你跟谁说哪儿哪儿房租收益率不错，人家估计当场就败兴了，沙包大的拳头不给你粑粑打出来就算你拉得干净…
长期以来，并不是我们不在乎租售比，而是我们根本想不起来有这么个事儿。
可是以后大不相同了，央妈报告里白纸黑字写着：“过去10年，我国CPI中房租分享年均上涨超1.2%，若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，租赁住房总收益率在静态租售比基础上有望超过3%。”
3%，要真能实现这个目标，那房租收益不仅比当前的银行理财收益高，甚至比大多数投资品年化收益率都高，也算到位了！
从现实来看，租售比实现这个水平其实只差一步之遥：
经历了长达三年的深度调整后，2024年全国重点50城的租金回报率基本上能稳定在2%左右，而一线城市的租售比也已经达到1.5-2%，二线城市2.0%，三四线城市的租售比已经干到2.5%以上。
在未来相当长一段时间里，房产的价值收益将有很大一部分来自于租赁折现。
事实上，这路子几乎跟绝大多数发达国家房地产野蛮生长后的走向一毛一样！
咱老百姓买房的思路、操作啥的也该与时俱进了——
过去买套房，给钥匙乔迁放鞭接神儿，以后再买房，挂牌收租与国际接轨儿…
也许有小伙伴发现了这里的逻辑bug：
在一个整体上不缺房、甚至有些供大于求的市场里，真的能指望租赁回报撑起收益吗？
这个事儿咱得拿出长远眼光，从两部分来看——
其一，楼市能否稳；
其二，就业能否稳。
前者关乎投资标的自身的估值，后者直接决定了房屋在租赁市场上的流动性与议价能力。
以下，话分两头儿讨论。
即便是全国老少爷们儿都知道了，闭眼买房都能赚的时代一去不复返，但房价本身企稳这个事儿依然至关重要。
其实也很好理解，咱打个比方：我要跟你说，你把钱存我这儿，每年给你3个点的利息，但每年本金扣5个点，你能干啊？
按照本次央行发布的《二季度中国货币政策执行报告》中所阐述的逻辑思路——
我们可以进一步往深思考，判断房价是否已经到底、房产是不是依然可以作为优质投资品，可以重点参考以下三个指标：
国有四大行的5年期定期存款利率；
主流银行中长期理财产品的回报率；
5年期以上住宅商业贷款利率水平。
如果说，房屋租售比比这三条标准都要高，那就就意味着房价板上钉钉是干到底了。
现在这哥儿仨是啥水平呢？
国有四大行5年期定期存款利率1.80%、银行中长期理财产品上下浮动较大，但整体平均回报率在2.80%附近、5年期以上住宅商业贷款利率最低可达3.18%…
结合当前的经济形势和央妈的行事风格来看，后面利率中枢有望进一步下探。
上述三项核心数据与房屋租售比之间的差值越大，租赁收益就越是可观。
但经济是生活，不是数学，以上模型能否成立，关键还要看另外一重变量，就是就业基本面。
就业的饱和度与整体待遇水平，直接决定了租赁需求、租金议价以及空租率等核心指标。
咱打个比方，北上深杭房租贵，确实跟北上深杭整体房价高有关系：
但这些城市的房东们必须意识到：房价和房租能保持如此之高的价格，背后还是就业饱和度与产业附加值共同决定的。
比如说杭州未来科技城，那都典型得不能再典型！
2018-2021年，某大厂鼎盛时期，未来科技城20年房龄刚需三居室，轻轻松松租出7000-9000元/月。
离地铁口近的、装修给力的，房东张口就奔五位数去。
尽管大多是为给租客讲价预留空间，但张嘴过万也足见其心气之高。
到了2024年呢？20年以上房龄的三居室，挂牌价在5000-6000元/月的简直不要太多！
租金和心气儿起伏如此之大，这背后到底是啥说了算，还用得着我重复一遍吗？
所以后期我们有极大的可能进一步降准降息，从货币端口刺激生产、消费与就业复苏。
2024年二季度的央行货币政策执行报告中，在讨论国内形势时也明确提到了国内有效需求问题、新旧动能转换问题以及结构调整持续深化等课题。
未来，伴随着这些问题逐步改善好转，房屋租赁价格上涨并保持合理年化收益区间必将是新常态。
房地产的价值逻辑和操作手法似乎真的变了。
指望房价跳涨带来财富弯道超车开始变得越来越抽象，取而代之的是房屋租赁收入的细水长流。
可是，也有人质疑说：“未来国家队将稳健有序地推进租赁型和配售型保障住房，个人房东根本无力与国家队竞争，个人指着房屋租赁获得稳定收益，别想了…”
事实真的如此吗？
我们普通人买房，到底能不能享受这波泼天的富贵？
接下来，我就从市场规模、供应机制与价格博弈三个方面，把这事儿一次性讲透！
首先，我们需要明确一点，我国拥有一个庞大且可观的租赁市场规模。
据贝克研究院的测算，2023年，我国的租赁人口大约在2.4亿人左右，相当于鹰酱人口的70.8%。
未来，极有可能出现的一种情况是，配售型保障房渗透率进一步提高，而人口也将进一步向重点一二线城市汇集——
此消彼长之下，租赁人口或将长期维持在2-2.5亿之间，而租赁市场份额也将长期维持在2万亿元左右。
其次，国家队的租赁型保障房会在一定程度上分流租赁需求，但市场化调节仍旧是租赁市场的主力。
统计数据显示：2021、2022、2023三个年份里，全国租赁型保障房建设和筹集总量约573万套。
假定未来30年，我国将有1.5-2亿人口农转非或涌入热点城市，那么平均每年的新增租赁需求也得在500-600万左右。
三年建设和筹集573万套保障房，无论和2.4亿租赁人口体量比，还是和年均500-600万的租赁增量比，都存在肉眼可见的缺口。
更何况，国家大力推动保障性租赁住房与租售并举落地，是为了顺应未来的人口与产业流向，实在“赔本赚吆喝”的话，这事儿大概率还得交给民间资本和个人房东去填缝。
从现实的财政与市场存量情况来看，民间资本与个人房东要填的“缝”，很可能与国家队的保障房棋逢对手，且越是头部城市，越可能如此。
最后，未来租赁市场的价格博弈，本质上是城市能级与就业资源的折现。
房屋租金是市场化博弈的产物，房租多少是由无数个房东和无数个租客反复博弈给出的。
而房屋租赁的流动性与议价能力，则由就业饱和度与整体薪资水平决定。
对于我们普通人而言，真的想博取长期稳定的房屋租赁收益，还只能去那些人口长期净流入、且产业附加值相对给力、整个城市营商环境朝气蓬勃的地方去。
这些先决条件，是租赁需求饱和度与议价能力的基础。
另一方面，在经历了过去三年的房地产市场深度调整后，价格泡沫被挤得差不多了、信贷成本同样十分友好。
考虑未来长持租赁也好，考虑为子女预留被动现金流也好，都可以密切关注起来。
一个充满希望的家族，本就应该在顺势而为的大前提下，努力实现“前人栽树、后人乘凉”，用代际之间的彼此托举成就更好的未来。
