作者/于波
来源/迈点
图源/摄图网
9月24日，上交所官网显示，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目（以下简称“华夏北京保障房REIT”）扩募发售项目状态更新为“已受理”。值得注意的是，拟扩募项目之一的温泉凯盛家园项目出租率不足90%，而大户型“遇冷”成主因。
拟扩募项目估值8.3亿元
资料显示，华夏北京保障房REIT（508068.SH）于2022年8月31日在上海证券交易所上市交易，是我国首批保障性租赁住房REITs之一。华夏北京保障房REIT的原始权益人为由北京市国资委全资控股的北京保障房中心有限公司，基础设施资产分别为北京市海淀区文龙花园项目和北京市朝阳区熙悦尚郡项目，合计募集资金12.55亿元。
2024年上半年，华夏北京保障房REIT实现营业收入3607.11万元，净利润1615.31万元，基础设施资产的出租率达到96.50%，租金收缴率为97.75%。自上市以来，出租率与租金保持相对稳定。
根据招募说明书，本次拟扩募的基础设施项目分别为北京市房山区朗悦嘉园项目、北京市通州区光机电项目、北京市大兴区盛悦家园项目和北京市海淀区温泉凯盛家园项目，项目估值为8.3亿元。
资料来源：基金公告
2021-2023年以及2024年1-3月，基础设施项目的合并口径营业收入分别为4590.28万元、4777.55万元、4878.12万元和1229.42万元，整体呈增长趋势。华夏北京保障房REIT分析称，从历史业务运行及财务数据来看，基础资产项目产生的现金流持续稳定，投资回报良好，并具有持续经营能力。
根据华夏北京保障房REIT的测算，本次扩募完成后模拟基金市值合计约为24.48亿元，基于本次扩募完成后模拟基金市值计算的本基金及拟购入项目公司于2024年7月1日至2024年12月31日止期间的预测年化现金分派率为3.50%，2025年度的预测现金分派率为3.61%，相较于扩募完成前的预测值3.19%和3.27%有所提升。
根据规划，本次REITs扩募所募集资金的85%将用于丰台区北宫镇东河沿地块公共租赁住房项目、丰台南苑李家庄4号地项目的投资建设，其余募集资金净回收资金用于补充流动资金。
大户型不受青睐
值得注意的是，华夏北京保障房REIT的原始权益人北京保障房中心作为北京市保障房建设的主要力量，成立至今累计筹集建设各类保障性住房超20万套，其中主要以公租房为主。根据招股说明书数据显示，截至2024年3月末，北京保障房中心在管公租房约16.56万套，占北京全市公租房总量的一半以上，遍及全市16个区。因此，华夏北京保障房REIT的基础设施资产以及本次拟扩募资产，均为公租房项目。
不同于保租房主要面向新市民、青年人，公租房主要面向城镇中低收入的住房困难家庭，由政府管理部门统一进行配租，并经相关机构审核后完成签约。由于配租涉及环节较多，需 要按照政府的配租计划实施，因此存在一定的结构性空置，出租率会受到一定影响。
结合本次扩募项目来看，基础设施资产的出租率参差不齐。据招募说明书显示，截至2024年3月31日，朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目的出租率分别为95%、97%、91%和88%。在运营期间，部分项目的出租率还具有显著的波动性。以光机电项目为例，2021-2023年及2024年3月31日，项目出租率分别约为95%、89%、88%和97%，据华夏北京保障房REIT披露，其主要受到配租租户审核流程的影响。
资料来源：基金公告
除此以外，户型以及项目选址也是影响出租率的重要因素之一。以温泉凯盛家园项目为例，2021-2023年及2024年3月31日，温泉凯盛家园项目出租率分别约为84%、83%、89%和88%，这显著低于已上市5单保租房REITs超过95%的平均水平。在招募说明书中，华夏北京保障房REIT指出，历史出租率较低的原因主要为项目房屋户型面积较大，租户选房意愿受到一定影响。
招募说明书显示，温泉凯盛家园项目截至2024年3月末共有可出租房间755间，房屋面积在58-83平方米之间。其中，58-63平方米的套型为302间，77-83平方米的套型为453间。
与此同时，温泉凯盛家园项目的交通便捷度相对不佳。据招募说明书披露，项目距地铁16号线温阳路站约3.4公里，距离较远，轨道交通出行相对不便，需要依赖自驾和公交。
考虑到温泉凯盛家园项目的平均签约租金较温泉镇南部板块平均价格低约56%（截至2024年3月31日），可以看出户型以及交通便捷度对于公租房项目还是具有显著影响。尤其是公租房的核心客群为价格敏感型，户型大小所对应的租金水平直接影响其消费决策。
结语
除了华夏北京保障房REIT以外，进入2024年以来，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT均掷出了扩募计划。与此同时，新黄浦、建设银行、招商蛇口的保租房REITs发行工作也进展顺利，其中招商蛇口租赁住房REIT于近期完成了募集事宜，并获得了投资者的疯狂追捧，网下询价阶段全场认购倍数达到103.66倍，创下公募REITs年内新高。
某公募基金人士对迈点指出，参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场的健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。对于保租房REITs而言，扩募不仅能够盘活存量资产，还能推动保租房市场向标准化、专业化发展。通过扩募，成熟运营的物业可以通过REITs这一资产上市平台进行退出变现，回流的资金又可用于下一阶段租赁住房的建设或改造，从而增加保租房供给，满足更多租房需求。
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