来源/真叫卢俊
图源/摄图网
关于国庆消费，我们谈到，尽管各地景区都“挤满了一亿游客”。但大部分酒店老板，感受到的却是阵阵寒意。酒店生意一年不如一年，“价格刺客”也变少了，是当下很多人的真实体感。像这个599元价位某家酒店的可预约日期，国庆节的价格和正常9月的价格一模一样，完全不敢涨。数据也显示，今年全国酒店入住率整体走势，都不如前几年的同期水平。
一边是酒店业普遍在过紧日子的真实现状，另一边却是越来越热闹的长租市场，很多地方“一房难求”。从今年开始，长租公寓开始被更多的运营商重视，各种新模式、新趋势层出不穷，年轻化成了长租公寓演进中的主流趋势。此外一二线强劲的租赁需求，也带来了巨大的发展空间。
第七次全国人口普查数据显示，深圳在2020年有76.8%的家庭租房居住，每4个家庭就有3个在租房。哪怕是已经买了房的家庭中，也有接近50%的比例还在租房。因此，不少酒店为了自救，开始向长租公寓转型。
上海涌现出一批酒店改公寓
我们统计了代表性的几个，分别是：静安宾馆、五角场智选假日酒店、民生路锦江之星酒店、三林智选假日酒店。
最有名的就是位于市区的静安宾馆，从去年8月开始改造，目前已完成70%左右，预计年底竣工并试运营。静安宾馆将原来的126间客房改为了62间公寓房，致力于为客户提供中高端酒店式住宿服务包括16套44平和3套66平的单人间，30套90-114平的两室户，10套147-174平的三房两厅，两间198平的复式公寓，还有一套250平的大平层同时配有会议室、健身房、活动室以及酒廊等。
这个租金价格自然也不便宜，单人间预计3万元一个月起步。对于此次改造，工作人员表示主要考虑差异化经营。周围100米内集中了多家高档酒店，包括静安宾馆在内的3家都隶属于同一家锦江集团，陷入同质化竞争。不缺酒店，缺的是高端服务式公寓，因此决定让这栋老建筑回归海格公寓，恢复最初的公寓功能。
无独有偶，今年4月铁狮门从鹏欣集团手中，以3.6亿元收购了五角场智选假日酒店，总层高26楼，物业总面积达34279平方米，共有296间客房。其计划改造成300间公寓，一居和两居室为主，配备升级的浴室和全新厨房。明年二季度以“Modena by Fraser”公寓品牌名投入运营，并聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供服务。此举标志着，外资铁狮门正式进军上海高端长租公寓市场。
浦东新区民生路上的锦江之星酒店就更热闹了，在今年9月改造成了途羚公寓首店，开业当日即迎来满房。102套房住满了周边多家高星酒店的员工，包括上海金茂君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉大酒店等员工约400张床位，以四人间为主，还有单人间和六人间，并在每层楼设置了公用洗衣房、储物间和公用洗漱台。
据了解，这是锦江酒店近期落地的企业公寓品牌，专门为星级酒店等用工量大的企业单位，提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”集体住宿生活服务，最便宜的床位一个月只要1000块，因此供不应求。
早期改造的还有浦东三林的智选假日酒店，在2019年改为华润有巢公馆·三林店。其对原来酒店比较老旧的设备与外立面进行了更新与维修，使得整个公馆变得更具现代设计感。公区大堂也增设了咖啡吧，一室户租金6000元/月起步。
不止上海，全国也有很多案例
去年年末，北京海淀将西四环北路的一家快捷酒店，改造成167套海星人才公寓，都是精装修，家具家电一应俱全，可直接拎包入住。为了迎合年轻客群的需求，他们还开发了小程序，接入智能化设备，给入住用户提供更便捷、更智能化的居住体验。
深圳环境水务集团也拿出了自家物业办公楼，和万科泊寓合作，改造成了环水泊寓·生态软件园店，提供204套品质公寓房，成功盘活了一栋存量办公楼。据相关数据显示，2023年全国酒店改造成公寓的项目里，中端酒店占到了60%，相较于高端酒店和经济型酒店，中端酒店的户型结构与长租公寓更相似。
从而大幅降低了隔墙等物理改造成本，能够大幅度缩短改造周期，更快速地投入使用，降低空置风险，这或许也是像假日酒店、锦江之星这样的中端酒店，成为被改造“主力军”的重要原因。已经成为中国酒店业龙头的锦江、华住酒店，也希望能在长租公寓市场中，寻找到自己的第二成长曲线。
除了酒店品牌方，还有多个地产开发商入局。近日，万科发布了旗下高端长租公寓品牌“富瑞斯”的最新宣传，目前已开出三家门店，接下来将在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域加快开店。
据万科集团披露，长租公寓业务自去年6月实现单月利润连续回正，2023年实现了整体盈利。由此，万科泊寓加入龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢的盈利队列，绿城也在不久前正式发布了“绿城商用”品牌，宣布加码公寓业务，以发力轻资产业务，进行多元化扩张，并降低杠杆率及负债水平。
为什么都在“加码”长租公寓
这几年，酒店的业绩表现可谓是“水深火热”，数量从2022年的27.9万家，一路增长到了去年的32.3万家。与此同时，民宿的注册量也在不断攀升，仅2023年就增加了9.03万家，今年上半年又多了5.1万家，再创新高。
酒店、民宿的供给大增，导致整体入住率上不来，房间卖不上价。各大酒店集团的财报也显示，今年上半年处于“增收不增利”甚至利润还减少的尴尬局面。换句话说，在多元化的发展趋势和消费者个性化需求面前，传统的酒店行业经营正在面临巨大挑战。尽管有的酒店在走差异化路线，比如打造亲子、宠物友好等独特酒店业态，还有长租价格打折，大力发展商务客户，但效果甚微，酒店的供给仍远远大于需求。
另一方面，当下的品质型租赁房源却是供应严重不足。国家统计局数据显示，我国近三年来流动人口规模一直保持在3亿以上，其中蓝领人群占比约15%-20%。随着城市化进程加速和产业结构持续升级，蓝领劳动者不断涌入一二线城市，目前仍有近千万的租房需求未被满足。同个人租房的散户一起，企业客户也在变成长租公寓的新主力。
从投资回报的数据来看，第一太平戴维斯报告称，上海2023年第四季度长租公寓的净回报率为4.0%-5.25%，不仅优于甲级写字楼的3.5%-4.75%、核心购物中心的3.5%-4.75%，更是远高于五星级酒店的2.5%-3.5%。
2022年全年，据仲量联行统计，上海共成交了16单长租公寓的大宗交易，总成交金额达到61亿元，一举超过之前三年的交易总额。2023年的交易额进一步攀升至72亿元，再创新高。买家也非常多元化，包括保险机构、金融机构、外资的基金、内资的私人买家和企业自用客户等。
可以看出来，长租公寓在稳定现金流的基础上，还可以规模化运营，近期又获得了政策端的大力支持。从酒店改造而来的长租公寓，还能灵活地进行长短期租赁结合运营，进一步提升了抗风险能力，因而吸引了酒店房企、内外资的持续加码。
如何将酒店改为长租公寓
这是一种机遇，也难免会遇到挑战。但在业务模式和增值需求上，仍有不少空间能实现“常做常新”。不论是酒店集团还是房企，都在凭借着自身精细化的运营能力、强大的会员体系等，深刻搅动着长租公寓赛道的市场格局，也就是把“卷”的姿态，渗透到了长租公寓赛道，给更多的入住用户提供高品质的居住体验。
换言之，现在酒店、公寓还有民宿等居住产品的边界都在不断模糊，未来的地产行业考验的更多是综合能力。有可能一个商业综合体里，既有酒店也有长租公寓，还带商场和办公楼，多种业态汇聚在一起，这样才能追求更高的商业价值，充分满足不同用户的需求。
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