8月14日，济南中院召开商品房买卖合同纠纷案件审判情况新闻通报会。通报会上，济南中院副院长李会德通报近五年来济南法院商品房买卖合同纠纷案件审判工作情况，民五庭庭长孙红岩公布商品房买卖合同纠纷典型案例，宣传处处长许辉主持新闻通报会。
近年来，济南法院树立“一盘棋”思想，依法履行审判职责，充分发挥司法职能，持续强化府院联动，取得明显成效。2019年至2023年，济南法院共受理各类商品房买卖合同纠纷案件31182件，审结27743件，调解、撤诉结案10914件，调撤率39.33%，呈现受理案件数量占比较高、群体性诉讼较多、买方起诉占比较大、双方意见分歧较大等特点。针对审判实践中出现的新情况、新问题，济南法院坚持围绕中心服务大局、强化司法为民公正司法的理念，始终贯彻依法维护购房人合法权益和优化房地产开发企业营商环境并重的原则，加大商品房买卖合同纠纷案件审判工作力度，强化审判管理，努力提升审判质效。
一是持续优化审判模式，助推类型化案件高效审理。在商品房纠纷案件审理中引入示范诉讼模式，对涉诉人数众多、当事人诉讼利益同类商品房群体性案件，以人民法院发布公告，权利人申请登记的形式“一揽子”处理解决群体性诉讼。诉前调解未成功的案件转入集团诉讼程序进行审理，所有案件以同一案号合并审理，以同一份裁判文书统一说理，实现了类型化案件的高效解决。
二是不断强化对下指导，全力提升审判质效。总结审判经验，统一裁判标准，制定《关于房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的意见》、《关于审理房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题裁判指引》，经中院审判委员会讨论通过，下发各基层法院参照适用。进一步完善对下指导方式，常态化指导与重点案件跟进指导双管齐下，划分指导区域，细化指导责任，保证基层请示“事事有接应”、“件件有答复”。针对影响质效指标的共性短板问题、重大涉群体性诉讼风险、新型疑难复杂问题，重点关注、跟进指导、动态监测，预判案件受理、审理、执行风险情势，共商风险隐患防范措施，妥善化解矛盾纠纷。
三是积极推进繁简分流，促进争议快速化解。针对商品房合同类案件数量大、情况不一的特点，实施“繁案精审”、“简案快审”。对于事实清楚、证据确实充分、法律适用明确的案件由立案庭商品房纠纷速裁法官对案件独任、快速审理；对于疑难复杂、具有典型性意义、未纳入集团诉讼程序审理的类型化案件首案，由业务庭精审合议庭审理，作出示范性判决，对类案裁判形成指引和参照，再由速裁法官对其他类型化案件独任、快速审理，在统一裁判尺度的同时，确保高效为当事人化解矛盾，保障当事人合法权益。
四是持续强化府院联动，协同推进纠纷高效化解。定期与相关职能部门召开联席会议，交流开展住建领域矛盾纠纷防范化解工作情况，分析问题成因，探讨解决办法，总结推广经验。坚持将非诉讼纠纷解决机制挺在前面，与市住建局联合发布《关于在济南市住房城乡建设领域落实“总对总”在线诉调对接机制的试点工作方案》，依托人民法院调解平台，引导当事人通过调解化解住建领域矛盾纠纷。建立重大案事件通报预警机制，及时向相关职能部门通报情况，加强交流，共同协商，及时采取有效措施防范风险隐患，维护社会稳定。
法护安居，稳进无虞。新形势下，济南法院将持续深化商品房纠纷案件专业化审判机制，不断提升商品房纠纷案件办理质效和办案效果，做实做细府院联动举措，提升综合治理效能，拓展司法服务半径，以高水平司法护航房地产领域高质量发展。
商品房买卖合同纠纷十大典型案例
【简要案情】赵某与山东某置业公司签订《商品房认购协议》一份，约定赵某认购山东某置业公司开发的商品房一套。合同签订后，因房屋价格上涨，山东某置业公司拒绝继续签订本约。赵某诉至法院，要求解除双方签订的《商品房认购协议》并要求山东某置业公司赔偿差价损失。
法院认为，双方签订的认购协议属预约合同，是独立的合同，双方应按协议约定履行各自的义务。一方违反预约合同应承担违约责任，但预约合同的违约赔偿范围不同于本约合同的违约赔偿范围。预约合同违约导致守约方丧失了就签订正式商品房买卖合同进一步磋商的机会及签订合同的可能性，并非获得商品房本身的利益，故违约赔偿数额宜参照缔约过失责任中的信赖利益损失进行考虑，结合违约方的过错程度、守约方的损失情况、违约方的获益情况等酌情认定。
2、开发商对其虚假宣传行为承担缔约过失责任案
【简要案情】某房地产公司在其网站、楼盘宣传页及某视频媒体上发布销售广告，宣传该楼盘项目有北京某知名院校合作办学的小学、度假酒店、三甲医院、500米内地铁、文旅商业街等多项配套设施。但其向赵某实际交付的商品房项目并无上述配套设施，赵某诉请某房地产公司对其虚假宣传行为承担损失赔偿责任。
法院认为，某房地产公司在楼盘预售阶段对项目开发规划范围之外的配套设施、绿化景观、医疗教育等进行虚假宣传、夸大宣传，该宣传内容作为要约邀请虽不计入合同内容，但开发商的虚假宣传或夸大宣传行为违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任，对购房人的损失进行赔偿。
【典型意义】房地产开发公司在商品房预售阶段进行虚假宣传、夸大宣传，对商品房的居住或投资价值具有一定的提升作用，进而对供求关系产生积极影响，需求量上升，商品房价格亦会随之提升，由此给购房人造成相应的损失，人民法院依法维护诚信经营，打击虚假宣传，判决房地产开发公司对其虚假宣传行为承担赔偿责任，在维护广大购房人合法权益的同时，有助于规范房地产市场交易秩序。
3、逾期交房违约金根据守约方的实际损失予以调整案
【简要案情】王某与济南某商品房开发公司签订《商品房销售合同》，约定济南某商品房开发公司逾期交房时，每逾期一日，违约金以购房款总额为基数，按日万分之一计算，且上限不得超过购房款总额的2%。后济南某商品房开发公司逾期交房，王某诉请逾期交房违约金，并主张合同约定的违约金数额过低，要求按逾期交房的实际损失予以计算。
法院认为，当事人以合同约定的违约金过高或过低为由要求调整逾期交房违约金的，应以守约方的实际损失为标准予以调整。损失数额难以确定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商要求调低违约金数额的，上浮实际损失的30%作为应付违约金的标准；买受人要求调高违约金数额的，以实际损失数额作为应付违约金的标准。故判决济南某商品房开发公司按实际日租金标准向王某支付逾期交房违约金。
4、购房人因他人违建诉请开发商逾期办证违约金案
【简要案情】济南某置业公司与霍某签订《商品房买卖合同》，约定霍某购买商品房一套，济南某置业公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房交付后，因其他楼栋部分业主未取得相关行政审批手续，擅自利用楼顶露台进行违法建设，导致济南某置业公司无法办理首次登记，霍某无法办理产权转移过户登记手续，遂诉请济南某置业公司支付逾期办证违约金。
法院认为，开发商逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则。济南某置业公司作为出卖人已按合同约定向产权登记机关提交了相关产权登记资料，完成了合同义务。涉案商品房未能完成产权登记的原因系其他购房人的违法建设行为所致，并非济南某置业公司的过错行为导致，故霍某诉请该公司承担逾期办证违约责任，于法无据，不予支持。
【典型意义】房地产开发企业逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则，在其将商品房按约交付给买受人后，即完成了房产的交付义务，对于个别买受人接收房产后的擅自改建、加建行为，房地产开发企业不负有管理的职责与义务，而对个别购房人的违建行为进行单独权利限制，既能够合理保护其他购房人的合法权益，也有助于为房地产开发企业营造良好的营商环境。
5、开发商拒不为购房人开具购房发票案
【简要案情】山东某开发公司与张某签订《商品房销售合同》，约定张某购买商品房一套，山东某开发公司自张某支付购房款后为其开具正式购房发票，且如因该公司原因致张某不能在房屋交付后720日内取得所有权证书的，山东某开发公司承担逾期办证违约金。因张某支付购房款后，山东某开发公司一直未向其开具正式购房发票，致张某未能取得房屋所有权证书，张某诉请该公司承担逾期办证违约金。
法院认为，根据合同约定，山东某开发公司应在收到购房款后积极履行向张某开具正式购房发票的义务，为张某提供办证条件，但该公司在办理完毕该商品房项目的首次登记后，仍未向张某出具正式的购房发票，导致张某未能在房屋交付后720日内办理房屋产权证书，山东某开发公司应向张某承担相应的违约责任。
6、开发商逾期交房致解除购房合同、贷款合同案
【简要案情】某置业公司与周某签订《商品房买卖合同》，约定周某购买商品房一套，购房款总额为110万元，首付款40万元，剩余70万元以按揭贷款方式支付；若某置业公司逾期交房超过180日时，周某有权解除合同。后周某与某银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定按揭贷款70万元，该款项已支付给某置业公司。后某置业公司逾期交房超过180日，周某诉请解除购房合同、个人贷款合同，某置业公司返还首付款，支付已偿还贷款本息，剩余贷款本息由该公司一并支付。
法院认为，购房合同约定某置业公司逾期交房超过180日后，周某有权解除合同，故周某诉请解除合同应予支持。购房合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求一并解除商品房担保贷款合同，应予支持。合同解除后，某置业公司应向周某返还首付购房款本息，支付已偿还贷款本息，剩余贷款本息亦应按周某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定向周某承担偿还责任。
【典型意义】商品房按揭是一种融资购房的消费方式，融资和买卖均是构成要素之一，排除任一部分都不能完成商品房按揭业务，因此，商品房买卖合同和抵押贷款合同在经济上具有共存性、整体性的关系，在法律上是相互联结的关系，二者的结合创造了新的交易功能。基于此，商品房买卖合同的效力、履行或解除均关系抵押贷款合同的目的能否实现。因开发商违约导致购房合同解除时，商品房担保贷款合同的目的无法实现，购房人诉请一并解除的，应予支持。唯有合同主体全面履行各自的义务，才能确保购房合同与贷款合同同轨履行。
7．开发商安装消防门致车位无法正常使用案
【简要案情】某开发公司与李某签订车位买卖合同，约定李某购买某公司开发的某住宅项目地下车位一处，总价款为165000元。车位交付使用一年后，某开发公司在李某购买的车位旁安装消防门，致使车位无法正常使用，某开发公司拟通过退回车位管理费或转抵物业费的形式解决问题，李某不同意，诉请解除车位买卖合同。
法院认为，某开发公司交付的车位在地下人防门开启时被占用，致使车位无法正常使用，车位买卖合同的目的无法实现，某开发公司构成根本违约，李某要求解除双方签订的车位买卖合同于法有据，应予支持。
【典型意义】随着人们生活水平的提高，车辆已普遍成为人们的代步工具。与此同时，车位需求量也不断增大，在选购车位时产生纠纷也越发常见。车位由于有消防栓、下水管、配电箱等公用设备设施或其他因素影响，导致实际宽度、长度发生变化，对停车产生实质性影响，致合同目的无法实现的，买方可以解除合同。
8．商品房买卖合同格式条款无效案
【简要案情】济南某公司与徐某签订《商品房买卖合同》，约定徐某购买济南某公司开发的商品房一套。双方同时签订《补充协议》，约定“自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付；买受人书面报修后在该三个月维修期内，出卖人仅承担免费维修责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任”。商品房交付时，因存在大量质量问题，如:墙面多处裂缝、地砖凹凸不平、卫生间地漏下水不畅、地面大量积水、地砖、墙砖多处破损、楼顶大面积漏水等，徐某拒绝收房。徐某诉请济南某公司承担维修责任并支付维修期间的逾期交房违约金。
法院认为，上述《补充协议》约定属格式条款，在涉案商品房存在大量质量问题，严重影响购房人正常居住使用的情况下，上述格式条款不合理地减轻了济南某公司的责任、加重了徐某的责任、限制了徐某的主要权利，为无效条款，徐某有权拒绝收房，济南某公司应向徐某承担维修责任，并支付维修期间的逾期交房违约金。
9．开发商未就影响房屋使用功能或价值等不利因素特别提示案
【简要案情】某房地产公司与李某签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定李某购买某房地产公司开发的商铺一套。项目建成后，某房地产公司向李某交付的商铺内北侧建有一东西长3.85米、南北宽1.65米的楼梯平台。李某主张该平台对商铺的使用空间及使用功能均产生不利影响，而某房地产公司向其出售该商铺时并未就该事项对其进行特别提示，故以某房地产公司违约为由，要求其赔偿损失。
法院认为，某房地产公司向李某交付的商铺内存在楼梯平台，而双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件中的户型平面图中均未对此进行标注，亦未就此向李某进行特别提示。该楼梯平台的存在必然对商铺的使用空间、使用功能及房屋价值等产生不利影响，导致李某的使用利益受损，故某房地产公司应对楼梯平台造成李某的损失承担赔偿责任。
【典型意义】开发商对于商品房项目建设知悉规划设计方案，并知晓消防通道、承重墙、管网线路等内部结构及布局，故对购房人负有某些不利因素的提示义务。在商品房预售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不应隐瞒商品房存在问题的真实情况。若开发商违反诚实信用原则，未向购房人履行提示说明义务，而已售商品房的瑕疵影响商品房的整体使用功能和价值，可能对购房人的购房意愿产生重大影响，开发商即构成违约，应向购房人承担违约责任，赔偿其相应的损失。
10、连环买房最终买受人诉请其他买受人协助过户案
【简要案情】牛某与山东某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定牛某购买山东某置业公司开发的商品房一套。后牛某与胡某签订《房屋买卖合同》，约定胡某向牛某购买该商品房，但牛某拒绝协助胡某办理房屋产权过户登记手续。胡某诉请牛某办理房屋产权过户登记手续，山东某置业公司履行协助义务。
法院认为，涉案商品房已办理首次登记，具备办理产权过户登记手续的条件，遂判决牛某协助胡某将登记在山东某置业公司名下的房屋产权转移过户到胡某名下。
【典型意义】开发商开发的商品房办理首次登记后，即具备了办理产权转移过户登记的条件。房屋连环买卖中，中间各手均未办理产权转移过户登记的情况下，最终买受人不再局限于合同相对性，可以一并起诉其合同相对方及各前手，要求各主体协助原告将登记在房地产开发企业名下的房屋产权转移过户至原告名下，以减少当事人诉累，降低交易风险，维护交易稳定，提高交易效率。
来源丨民五庭
编辑丨侯乐鑫
审核丨许 辉
