庄女士花费上千万购买二手房，怎曾想交房后在梅雨天漏成了水帘洞，工人数次排查维修未果，无奈之下庄女士只能在外租房居住。新房子没住成，维修费、住宿费账单越来越厚，中介也不断催促支付佣金，庄女士郁闷无比，越想越委屈，她可以因为房屋漏水拒付中介费吗？
近日，上海市长宁区人民法院（以下简称长宁区人民法院）审结了这样一起中介合同纠纷案件，最终判决庄女士按照合同约定支付中介费。
案情回顾
庄女士通过中介公司居间介绍，与出售人订立房屋买卖合同，并就此次居间服务与中介公司签订《佣金确认书》，约定房屋买卖合同成立时支付佣金，迟延支付需按日万分之五计算违约金。现买卖合同已经履行完毕，经多次催讨，庄女士拒绝支付佣金。后中介公司在注销工商登记前，将该债权转让给经纪人，并向庄女士发送债权转让通知。后经纪人向长宁区人民法院起诉，要求庄女士支付佣金及逾期付款违约金。
庄女士辩称，中介公司负有开具发票、督促卖方交付符合合同约定的房屋等义务，经纪人个人无法完成开票义务，且债权转让未经其同意，不构成合法的债权转让。签订合同前，其多次向经纪人确认房屋质量，均告知没有问题，后来询问物业公司和邻居得知，整个小区水管老化漏水人尽皆知。中介公司作为专业机构，未能审查顶楼房屋存在漏水和安全隐患，发生问题后也没有居间协调赔偿，不同意全额支付佣金，且违约金标准过高，其并非恶意拖欠，应予以调整。
人民法院裁判
长宁区人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于：中介公司对房屋漏水情况是否尽到了合理审查义务，庄女士是否应全额支付佣金及违约金；经纪人主张佣金及违约金的主体是否适格。
关于争议焦点一
首先，房屋漏水属于质量问题，是交易中的重大事项，影响买受方的决策。现有证据不足以证明购买时房屋即存在漏水，若确存在漏水，庄女士可向房屋出卖人主张瑕疵担保责任。
其次，房屋是否漏水属于隐蔽质量问题，对中介方义务的界定应在合理范围之内。合同订立前，经纪人多次带庄女士及其亲友实地查看房屋，均未发现漏水痕迹；庄女士曾多次询问出卖人是否漏水，均被告知不存在漏水；发现漏水后，经纪人进行核实，出卖人仍表示不漏水。在房屋外观良好且出卖人承诺房屋不存在漏水问题的情况下，不能苛责中介公司对隐蔽工程质量进行审查和担保，庄女士也未能举证中介公司存在故意隐瞒漏水事实损害其利益的情形。
再次，中介公司除促成买卖合同签订外，还协助办理了房屋交接手续，在出现漏水问题后，也进行了跟进和协助。因此，中介公司已经全面履行合同义务，庄女士应按约支付佣金。考虑到庄女士逾期支付恶意程度较低，结合合同履行情况，人民法院酌情对违约金标准进行调整。
关于争议焦点二
系争债权不属于根据债权性质、法律规定或当事人约定不得转让的债权。中介公司在注销前多次催讨佣金，庄女士拒绝支付，现中介公司注销客观导致无法开票，且将债权转让及时进行了通知，庄女士以此否认债权转让的合法性，于法无据。经纪人为本案适格原告。
综上，长宁区人民法院最终判决庄女士向经纪人全额支付佣金，并支付逾期付款违约金。判决后，庄女士提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官说法
二手房市场中，买卖双方通常通过中介机构居间完成交易。优质专业的中介服务，有助于交易双方更好地了解市场和政策，从而作出明智抉择，提高交易效率，降低交易风险。但目前中介市场仍存在诸多乱象，引发大量纠纷。在处理中介合同纠纷时，既要审查中介服务是否存在瑕疵，也要将中介服务限定在合理范围内，不应过分加重中介方义务。
在此法官提示，买售人在购房时除依赖中介人提供的相关信息外，还应当实地查看房屋，谨慎检验房屋状态，也可在买卖合同中约定房屋是否存在漏水等质量瑕疵，并明确出卖人的维修义务、损害赔偿责任等。此外，交易过程应注意留存证据，遇到问题及时沟通，以避免潜在的风险和纠纷。
法条链接
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原文来源：上海市房地产经纪行业协会
供稿 | 民事审判庭
编辑 | 王雨堃 谢钱钱
