承租人从二房东那里租来房屋，发现双方之间合同约定房屋面积比二房东与大房东之间合同（前手合同）约定的面积大，如何确定计租面积？租金该怎么计算？上海市静安区人民法院（简称静安区人民法院）就审理了这样一件租赁合同纠纷案件。
甲公司为开饭店向乙公司租赁了某房屋，双方签订租赁合同，约定租赁面积为380平方米，同时双方约定了每平方米租赁面积的单价，两者相乘就是租金。
随后，甲公司对房屋进行了装修，图纸上显示的设计面积是310平方米。甲公司的饭店营业一段时间后，因经营不善，甲公司无法按时缴纳租金。这时，甲公司发现，乙公司是从丙公司租来的房屋，而乙公司和丙公司双方租赁合同约定的租赁面积仅270平方米，甲公司遂向乙公司提出，应按照270平方米计算租金。而该处房屋的产证面积为370平方米。
乙公司则表示，丙公司出租给自己时，找测量公司进行过测量，面积是270平方米，但随后自己对房屋进行了修缮改造，导致房屋租赁面积增大了，测量公司再次测量后，面积变为380平方米，所以不同意甲公司提出的减少租金的要求。
在甲公司未按约支付租金的情况下，乙公司依据合同，起诉至法院，要求甲公司按照合同约定支付租金等。
静安区人民法院经审理后认为，双方的争议焦点在于计租面积的认定。对此，乙公司对房屋面积增加的原因进行了合理解释，从测量公司的图纸来看，租赁面积确实有较大幅度的增加；另一方面，甲公司自己在装修的时候进行过设计，对房屋的实际情况很清楚，且自己的设计面积也大于前手合同中的面积，而甲公司直到无法按期缴纳租金才提出租赁面积的问题，之前从未提出过。
综上，法院认为，合同约定的计租面积是甲公司、乙公司合意达成，且符合客观事实。乙公司愿意按照产证面积计算，并无不当，法院依法予以确认。最终，静安区人民法院判决按照产证面积370平方米计算租金。判决后，甲公司提出上诉，二审维持原判。
荣琼英
静安区人民法院
民事审判庭法官
本案中，出现了前手面积、约定面积、产证面积、测绘面积、设计面积等多项不同的数据，那么在房屋租赁纠纷中如何确定计租面积从而计算租金呢？
一、房屋租赁合同中的租金计算方式
房屋租赁合同对租金计算方式的约定往往有两种。一种是约定固定租金金额，另一种是约定租赁面积及单价确定计算方式。在第二种情况下，租金与租赁面积直接相关，一般情况下，有约定的从约定，在确定计租面积时以合同约定面积为依据，但仍需进行实质审查，在实际面积与合同约定面积确实不符时，对租赁面积予以调整，承租人有权要求减少租金甚至解除合同。
二、综合考虑各方因素确定计租面积
确定约定面积是否为有效的计租面积是实践中经常碰到的难题。在确定计租面积时，可以从面积出现不同数据的原因、出租人是否履行了必要的告知义务、承租人是否履行了对面积的审查义务等综合考虑。本案中，乙公司对房屋进行了重新装修，两次测量图纸对比说明前手面积与约定面积存在差异确实有其客观原因，乙公司依据设计图纸确定租赁面积，并无恶意隐瞒，且约定面积与产证面积相差不大。而承租人在承租前查看过系争房屋，还曾自行委托设计单位出具过设计平面布置图，对承租房屋有全面的了解。
三、承租人应在合理期限内对计租面积提出异议
如果存在约定计租面积不合理的情况，承租人实际使用房屋应会发现，或其转租房屋也应会收到相关回馈。如计租面积不合理，承租人在合理时间内发现并提出，人民法院应积极审查。而本案中，承租人在签订房屋租赁合同后，直至双方发生争议之前，承租人从未就租赁面积提出过异议。在此，法官提醒广大群众在签订房屋租赁合同时，应遵循诚实信用原则，承租人应对房屋进行全面的审查，及时提出相关异议，采取措施维护自身合法权益。
法条链接
文 | 荣琼英
图 | 来自网络
编辑 | 范婷婷
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