基于银行利润下行压力的下调空间和居民降负债预期，对新增购房影响非常有限。
◎ 文 / 杨科伟、李诗昀
今日市场援引外媒消息:传闻称有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并放开跨行“转按揭”,引起资本市场强烈反应。如果落地这将是继去年之后第二次调降存量房贷利率,降息意在何为？这些政策将会给购房者、房地产市场带来哪些影响？
传闻称将出房贷新政：
存量房贷降息无需再等重新定价日
重启跨行“转按揭”
8月30日，有市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达37.8万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）。此外，居民也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将是房地产步入困境以来，首次允许这种被称为“转按揭”的操作。
2023年8月，央行曾发文降低存量首套住房贷款利率。同年9月底，已基本完成调整，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。另据央行数据，截至2024年二季度末，全国个人住房贷款余额37.79万亿元，市场预期此番将再减少购房者利息约1600-2200亿元。
增量房贷利率已大幅下调
存量利率仍在4%高位
降息将直接减轻居民月供负担
今年以来，房贷利率处在持续下行通道。一方面得益于LPR两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，5月再下调10BP至3.85%，另一方面是因为房贷加点不断调整，譬如广州、苏州首套房贷款加点已调整为LPR-95BP，利率已经跌破3%，已经基本持平于目前的公积金利率。
新增房贷利率已降至首套平均3.2%、二套3.5%，年内累计下降约0.7个百分点，南京等降幅多达1个百分点。据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点。部分城市房贷利率累计降幅多达1个百分点，例如南京今年初首套房贷款利率还站在4%以上，目前，首套、二套房贷利率均已降至3.05%。
基于银行利润下行压力的下调空间和居民降负债预期
对新增购房影响非常有限
我们认为，第一，考虑到目前低利率环境已经给银行带来较大经营压力，预计本轮存量房贷降息幅度不会很大，市场利率中枢持续下移，行业整体净利息收益率处于历史较低水平，多数商业银行上半年营收净利双降，招商银行净利下降1.33%，交行净利降1.63%。第二，存量房贷降息主要目的是减轻居民按揭负担，以期释放消费活力，对房地产市场整体影响将非常有限。
另一方面,跨行“转按揭”重启或倒逼银行内卷加速存量房贷调整，对购房者而言无疑是有益的，但诸如如何建立统一的转贷程序，怎么避免新贷款银行附加过多转贷条件，如何缓解净息差收窄后银行面临的经营压力，银行净息差在1.5%左右，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银行的负面影响较大,也将直接制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续更多细则出台来支撑。
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