虽说买东西都是买新不买旧，可近年来房地产市场活跃，新房价格不低，且充满未知。相比之下，二手房则稳定得多，购买起来也相对容易，购房者不必整天看着户型图伤脑筋，更不必为开发商跑路而担心。
然而，在购买二手房的过程中也存在一定的风险，以下风险提示及应对指南值得关注。
户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。
因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题，可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。
建议在合同中明确卖方的迁出义务，保留部分尾款，待全部户口迁出后支付，同时约定违约金标准，卖方晚迁出一天，需支付一定数额的违约金。
不动产权证上登记有多个权利人时，表明房屋存在共有关系（包括按份共有和共同共有）。为避免合同后续履行产生纠纷，进行交易时，购房人应尽可能要求所有的登记权利人均在买卖合同上签字。如权利人中有未成年人，则应由法定代理人代为签字。
如权利人中已有去世的，在按份共有的情况下，如果健在的权利人占有三分之二以上的份额，则可以继续进行签约交易。在共同共有的情况下，购房者应了解已故权利人是否对房屋留有遗嘱或者法定继承人情况，必定要确保所有继承人均能到场签字才可与其他权利人签约交易，否则继承人将来极有可能以未签约而拒绝履行合同。
此外，不动产权证上仅登记为一人所有时，购房人在签订买卖合同时，应注意详尽了解出售人的家庭情况，查看出售人户口本上所载的婚姻状况。如果已婚，要让其配偶出示知情同意书或直接作为卖方在买卖合同上签字。若卖方有意隐瞒婚姻状况，则更要警惕。
《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。
在二手房买卖合同履行过程中，一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，有时会有交易房屋存在抵押的情况，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。“抵押房”若要进行交易，首先要涤除抵押，否则将直接影响合同的后续履行。
因法律规定在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。购房者要详细了解所购房屋的产权登记及权利限制情况，应要求卖房人提供房地产权证、不动产权证及他项权证以供核验。
有房屋中介公司提供居间服务的情况下，应要求中介公司自房地产交易中心系统中调取的不动产登记簿。
不少二手房在出售时处于出租状态，这使得买房人可能面临无法入住的尴尬局面。为避免以后交房发生纠纷，买房人在购房前应当实地查看，了解交易房屋的实际使用情况。有租客的情况下，应当认真核查卖房人提供的租赁合同。对于带租约的房屋，因法律有“买卖不破租赁”的规定，即新的权利人将承继原租赁合同中出租人的权利义务，故购房人须在知悉租赁期限并能接受延后入住的基础上再决定是否购买。
购房时要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
现代生活中，为给孩子提供良好的教育教学环境，人们往往会选择购买学区房。在购买学区房时，家长们要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及预购房屋入学指标的使用情况，其次要将“购买学区房”这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。
由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常会有委托代理人代签房屋买卖合同的情况。民法总则规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
因此，在产权人无法亲自签约的场合，购房人务必要求代理人提供经过公证的委托书（实务中出现过代理人伪造委托书的情况）、房产证原件、产权人身份证件原件、代理人与产权人身份关系证明材料，并在合同中明确约定因无权代理导致合同后续无法履行时，代理人所要承担的违约责任，防范代理人无权代理或者业主因房价上涨而以代理人无权代理为由主张合同无效。
拍卖房往往涉及权利人的多个债务问题，房屋上存在多个抵押或查封。最高人民法院规定，以拍卖方式处置资产，除特殊情形外，当采取网络司法拍卖方式。目前，在最高院司法拍卖网络服务提供者名单库中的有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购以及北京产权交易所。购买拍卖房，一定要到上述名单库所列网站查找相关房源及信息。
购买法拍房，最重要的是详细阅读竞买须知，了解产权人、抵押及查封等信息。竞买须知同时会载明户口、租约、实际使用人情况，以及是否欠付物业、水电费用，过户税费如何承担，能否申请银行贷款、保证金及尾款如何支付，法院是否负责清场等等。
总之，拍卖房情况复杂，买房人一定要在了解前述情况后再决定是否参与竞拍，否则竞拍成功后反悔的，除保证金被没收外，还需补交重新拍卖的差价。
在二手房商品房买卖过程中，能够在正常周期内及时完成交易全部流程的，买卖双方尚能遵照合同履行。但在等待购房人符合限购政策期间、等待房屋“满五唯一”期间，如房地产市场处于迅猛上涨行情，出卖人极易出现心理失衡，会以各种理由实施加价。针对此种情形，购房人务必在买卖合同中明确表明出售人知晓购房人暂不具备购房资格，愿意等待购房人具备购房资格或者房屋满足五年时再行交易，同时约定较高的违约赔偿责任。一旦满足条件，购房人应尽快催促出售人办理过户手续，切不可拖沓而节外生枝。
面对因房价上涨而出售人违约的情况，买房人可以要求继续履行合同或解除合同并要求对方赔偿损失。
但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订具备履行条件的买卖合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
动迁房买卖过程中，因为动迁房有上市交易限制，在这长达三年的限制交易期内，房价更是不可预知。当房屋符合“上市”条件（拆迁协议、大产证同时满三年或者小产证满三年）时，出售人会以其他被拆迁人不知情为由拒绝交易，或者在房屋上设定抵押权，亦或者签订多个房屋买卖合同，从而给交易设置障碍，并以此要求加价。
虽然与拆迁单位签订拆迁协议的通常为家庭代表一人，但因为被拆迁房屋的权利来源状况复杂，且被拆迁人的家庭成员间存在协商分配安置房屋的情况，故将来安置房屋的权利人极有可能系多个家庭成员。
在动迁房买卖过程中，买受人须要求全部家庭成员签字，切不能仅听信被拆迁人关于有权处置的口头承诺。
二手房买卖中的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。通过总结，我们也发现这些不同类型的“风险房”，适用一些共同的风险防范措施。
一
准确掌握房产信息
在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般分三步：
1
看房产证及不动产登记簿
看房产证是不是原件，房屋产权为独有还是共有，所载产权人与出售人是否一致，是否存在权利限制情况。
2
看户口本
看出售人的户口本，看户主的婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地。
3
看房子
看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中，还需要看租赁合同，去物业等部门询问是否存在欠费情况等。
除了以上三步，还可以要求出售人配合到房管部门、派出所户籍部门查询屋登记情况、户籍情况等。2020年，新修订的《民法典》新增“居住权”，此后房子将出现“所有权”和“居住权”的分离。这使得购房者在买房时不仅要查询房屋权属、租赁情况、司法查封或者抵押情况，还要查询房屋居住权登记情况。
二
妥善签订购房合同
签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面：
1
交易流程
交易流程要简明扼要，没有歧义。房屋交易过程复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等，要约定明确，安排合理。
2
时间节点
视实际情况对交易过程中的各个环节进行合理规划，对时间节点，比如房款支付时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房的时间等要明确约定，并在合同上清楚体现，避免推诿扯皮。
3
违约责任
没有违约责任就没有履行保障，要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等。防止责任不清，发生纠纷时无法维护自身合法权益。
三
注意证据固定留存
房屋买卖因涉及诸多环节，耗时少则数月，多则数年。碰上纠纷，留存和出示有效证据至关重要，购房者应当注意：
在交易的各个环节中，留存相关文件及证据，比如对收发房款的转账记录、短信记录、微信记录、往来函件。
在实际履行过程中，对于双方达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防无法查实。
在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。
房屋买卖包含的环节较多，既涉及财税问题，也涉及法律问题，通常情况下一般人均不具备驾驭的专业性知识。因此，房产交易多在房产经纪居间下完成，选择一个专业、高效的经纪公司对顺利完成全部交易流程尤为重要。
好的房产经纪公司会保障买卖双方的利益，能够提供清晰的格式文本，促成双方达成明确具体且没有疏漏、歧义的约定。选择好的房子很重要，选择好的房产公司同样重要。
来源 | 部分综合自“北京市西城区人民法院”、“法苑视界”等微信公众号
文 字：许雯雯
责 编：王慧君
