干点正事, 带来CBRE Cambodia 的2024年房地产行业研判.
本文所列举的宏观经济数据来源世界银行，柬埔寨央行NBC，房地产数据来自CBRE柬埔寨团队在本地市场的调研。
回顾2023的行业预测
3个预测对的：市场艰难，现金为王，开发商的营销能力决定出路。
2个模棱两可的：房产二手交易市场发展缓慢，营销成本增加
1个大相径庭的：中国群体购买者并没有回归。
2023-2024 宏观数据概览
2024GDP 预估增长5.8% ，贷款利率10.6%，通货膨胀3%，写字楼空置率26.6%，商业零售空置率33.6%，甲级写字楼租金26.5美金/平米/月，高级商场租金24.2美金/平米/月，高端公寓市场销售价格2710美金/平米。
这个发展中的小市场，缺美金的市场，存贷款利率高，租售比高，价格增长空间大。
2023年4个季度的大事情回顾：开放对中国游客的入境限制，东盟运动会，延迟资本利得税，总理大选，卖美元稳定瑞尔汇率，暹粒新机场投入使用，钻石岛-金银岛大桥通车。
柬埔寨在国际端的新闻相对乏善可陈，2023年主流媒体关注的焦点事件就是新政府上台后的国际关系，亲中，亲日美欧？总的来讲，主要是亲发展。
2023年的房地产市场表现：阵痛
2020年开始，柬埔寨在国际上的声誉转差，国际视角一叶障目，不再见吴哥窟的美，只听到噶腰子的谣。
游客数量2023年恢复到期望值，全年545万游客，但尴尬的是该来的没来，不该来的来了。中国游客仅来了54万人，对比2019年下降了79%，
排名前二的为泰国人，越南人，消费能力人均不到40美金/天，和中国游客19年的130美金/天不可同日而语。
进出口贸易方面，出口从2020年恢复增长，50%为纺织箱包业，27%为电子产品，农业渔业出口仅占10%，金矿占比5%。
出口的目的地和客户需求发生了变化，欧美日本等市场出口下降，主要还以东盟和中国市场为主，世界经济的不确定性黄金大涨，柬埔寨的金矿石出口增长了454%，主要输送到了东盟加工，农业渔业在中国的帮扶下翻倍增长。
但总体GDP在保持东盟第一的增速，经济向好，但是作为生活在柬埔寨的普通人，是否能感受到呢？
2020年-2023年，柬埔寨房产的主力购买者是本地人，就本人的项目来说，至少3万美金的首付，每月承担2000美金的分期，这类群体又是极为少数的群体，和“普通人”有云泥之别。
在宏观方面流动性差，但FDI近年比较稳定，落差不够明显，柬埔寨一直需要钱，国际上也能给钱，张三不给李四给，年轻人有未来。房地产来自银行的信贷增长率放缓，主要是因为房地产领域贷款放缓，2023年10月降到10%以下，也说明了这几年开发商普遍交房延迟，工期达不到银行的放贷标准。
对比2019年，地产投资总额住宅下降37%，旅游地产下降71%，工业厂房下降15%相对比较乐观，主要原因是开厂方面柬埔寨有着低人力成本，优惠税收政策的优势，疫情这几年，公共基建方面的投资反而增长244%，有基建才有未来.
2024年一季度房地产市场现状
买方市场，供大于求。2024年，写字楼总计1400万方的体量，商业零售75万方，公寓接近80000套。
对比2020年地产项目立项顶峰市场新供应3万5000套，2024年初新的项目数量跌至3000套。2023年底，36%的项目延期交付。
价格方面，写字楼和公寓稳定，商业零售出了高端商业的租金价格增长水平，其他都在下行。
公寓方面目前有17400套公寓未售，别墅类有11400套未售，当然这个数字仅供参考，开发商真实的销售情况并不透明，这是一个非常尴尬的事实。
面对房产行业的现状，本地政府有哪些措施能改善下大环境呢？年初有些政策在吹风，有的否了，有的列给了西港，虽然聊胜于无，但总归比没有好，列举如下：
外国人直接持有土地？ 被否
免税？房产税本来就低，4%的转让税可以有其他方法有效规避，对于买家来说没有什么吸引力。
提供渠道佣金比例，促进销售？ 佣金已经很高了。
第一次购房的激励措施？ 这个可能只会针对本地刚需买家，衍生出刚需房，保障房，学生楼等。
综上，本地的自洽自救并不会有太高的效率，只能说，在保障风险方面可以适当干预，控制房地产银行信贷守住底线就够了。最大的救市主，在海外市场。
新总理上台后，他就是柬埔寨最大的销售，频频出海拉投资，汽车制造组装工业已经落地了福特丰田,中国的电车来柬也是有了眉目。
我们这些房产人，也只剩下这一条路，从海外来，再出海去！
Winners or Losers , 明年再看！
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