美国东部时间6月27日21时，现年81岁的美国总统拜登和78岁的前总统特朗普在亚特兰大进行了2024年总统选举第一场辩论。辩论结束后主办方的第一场民意辩论调查显示，特朗普以67%对33%的支持率赢得了辩论。
两天后，有美国媒体称由于辩论表现不佳，拜登已经遭遇民主党内退选的呼声，如果此消息坐实，这意味着民主党将临阵换帅，特朗普胜选几率再次增加。
关心柬埔寨房地产的“民间经济学家”们直呼，若特朗普胜选，美元降息将在更短的时间内实现，强势的特朗普，必然挥舞着利率工具，将影响美元利率回到大水漫灌的2%以下。
自2020年以来，柬埔寨的房地产市场已经萎靡多时，早两年可以把账算到疫情和俄乌冲突上，也可以把账算到负面治安的新闻上，但有一点毫无疑问地影响了柬埔寨的房地产市场即——“美元加息”。
美联储美元利率走势图
柬埔寨美元利率走势图
美联储的美元利率从2021年1月的0.25%狂飙到到2024年4月的5.5%；
而柬埔寨同期的美元利率从2021年1月的3.06%涨到2024年4月的5.7%；
上述利率是柬埔寨央行发布的指导利率，而在实际的操作中，商业银行发布的一年期美元存款利率只会比5.7%更高，某些新晋商业银行用各种促销的名义，甚至以8%左右的利率揽存。
钱荒时代，柬埔寨房地产业苦不堪言。
美元利率高企，民间资本更倾向于持币观望投资地产市场，而租赁市场的低迷更让投资者止步不前。
以6万美元购买一套金边堆谷区的单间公寓为例，月租金回报在250-350美元之间，刨去中介费以及杂费，年化回报率不足5%——这还是非常乐观的预估，租赁市场需求不充分，能否成功放租都是个问题。
而反观一年期的美元存款收益，6万美元可以稳妥地获得5%甚至更高的收益，资金永不站岗，流动性极强。
美元高息，是导致资金不流入房地产的主因，而柬埔寨以房地产行业为龙头的产业模式，导致了总体的产业活力不足，租赁市场的萎靡则更是雪上加霜。
所以，民间经济学家们普遍相信，只要美元利率进入大水漫灌的时代，柬埔寨房地产必将迎来活力，而特朗普是低利率经济的坚定信仰者，所以，他若胜选，必将结束美元高息时代，资金将重回市场，推动经济发展。
这个简单直白的观点，似乎没有毛病。
但美联储的一贯精神是保护美元利益，对美国的经济成长负责而不受任何政治因素困扰，即便是特朗普胜选，也不见得能重度干预美联储的决策，而即使在拜登执政的今天，美联储也频频释放降息的鸽派意图。
复杂的美国国内政治经济形势、通胀带来的民生压力、国际间的地缘博弈，无论谁上任，即使能挥舞利率的大棒，也都会小心翼翼，投鼠忌器。
所以，一切都是未知数。
话说回来，柬埔寨的经济体系，命门在于美元——这一说法毫不夸张。
今天，柬埔寨选择美元作为主要流通、计价、结算的货币，源自于上世纪七八十年代的战乱，本国货币瑞尔，伴随着政权频频更迭而逐渐失去了主权货币应有的信用。
九十年代初，联合国对战后的柬埔寨实施援助与护持，带来了西方的援助、文化与美元，这使得美元在柬埔寨拥有了难以撼动的信用地位，同样的，主权政府也毫不忌讳这一点，苦难的柬埔寨，因为苦难而意外地迎来了经济国际化的奠基石——货币美元化。
用“因祸得福”来形容此举真不为过。
柬埔寨实行完全的自由资本主义经济政策，自本世纪初期以来，在国际市场上招揽外资除了诸多政府优惠措施、国际合作组织间的互惠外，全球硬通货的美元当道，是其吸引外资的重要法宝。
撇去柬埔寨饱受诟病的政府廉洁指数不谈，至少，这不是一个可以通过操纵利率与汇率来左右市场、剥削企业财富和人民劳动成果的政府。
首先，政府没有办法通过印刷美元，用超发货币来掠夺民间财富；
其次，政府也无法规定美元的利率来调节宏观经济，无法通过利率调整来实现对房地产等市场的调控；柬埔寨的美元利率只能随着美联储的美元利率走，本国政府无法进行硬性的“规定”。
如果非要规定的话，那么定高了，外国低利率的热钱会存进来套取高额利息，商业银行压根要不起；如果定低了，本国美元就跑路到美国去套利了，那将是灭顶之灾。
在柬埔寨，资本被允许自由跨境流动，而本国货币的汇率瑞尔又采取联系汇率制度挂钩美元（近年稳定在1美元：4100瑞尔左右），这就引出了一个国际金融学的著名定理“蒙代尔定理”，又称“三元悖论”。
我们或许能从该定理中得到决策自己择城择业、置业安家的提示。
1、资本自由进出（Capital mobility）
2、本国货币与外币的固定汇率（Exchange rate）
3、独立自主的货币政策（Monetary policy）
世界上任何经济体都没能突破上述“不可能三角”，比如香港，资本自由进出、港币对美元采取固定的联系汇率，则港府在货币政策上失去了独立自主，不能通过货币政策来左右金融市场，影响经济进程。
那有没有国家尝试过突破“不可能三角”呢？
有的，1992年以前的泰国，在不可能三角中，限制了资本自由进出，维持了固定的汇率（泰铢VS美元）以及独立的货币政策。而经济的发展导致雄心勃勃的政府认为应该进一步开放资本自由流动，活跃金融市场，于是泰国政府开启了逆天作妖，于1992年宣布允许资本自由进出，于是，貌似推翻了不可能三角的理论。
由于泰国自身产业经济就存在短板，是一只被国际资本猛兽虎视眈眈的羔羊，羊圈的门一旦打开，泰铢就遭遇了精心的埋伏并于1997年遭遇攻击。
整个过程简单来说就是国际美元资本进入泰国以后，用天量的美元存单作为抵押，在泰金融机构贷到了固定汇率下等值的泰铢，然后用在国际资本市场挂单卖出这天量的泰铢，砸盘之举让资本市场迅速看空泰铢，结合泰国产业的空心化等唱空操作，泰铢对美元的汇率应声下跌，而泰当局为了维护固定汇率，不得不动用有限的美元储备去市场上买入泰铢。
但要命的是外汇储备根本不足以应付天量的砸盘。
到了1997年7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，当天泰铢兑换美元的汇率大跌了17%，外汇及其他金融市场一片混乱，引发一场遍及东南亚的金融风暴，而国际炒家趁着泰铢大跌，在低位买入泰铢用以偿还贷款，赎回定存的美元得胜而归。
此后足足用了十年，泰国经济才缓过神来，而这十年，泰国的资产泡沫被刺穿，资产价格应声而落，很多优质资产都被外资趁机以低价收入囊中。
而那时候的柬埔寨，因亚洲金融危机而遭遇的损失是最小的。
第一是本国流通的是美元，主权货币瑞尔根本不起眼，做空瑞尔就好比在嚼过的甘蔗渣里榨汁那样毫无意义；
第二是资产都是以美元定价、结算，用美元做空美元？开玩笑。
而近几年在和柬埔寨财经官员的交流中，愈发感受到一种让我不安的气氛：去美元化。
尤其是年轻的官员，民族主义似乎已经挤压了他们的学识，20年前邻国的惨痛教训好像从来未曾发生。言必称高棉民族尊严以及柬埔寨经济的自主独立。
落实在政策层面的表现是：有意识地提高本国货币瑞尔的存款利率，人为地在公共服务领域如税款、水电费领域强制使用瑞尔，并承诺将进一步减少美元在柬埔寨的使用场景。
幸亏美元已经深入柬埔寨经济社会的骨髓，一切“去美元化”的政策更像是民族主义者的作秀，至今美元在柬埔寨的经济生活中仍占90%+。
中美两国的经济与文化在柬埔寨有着非常对立的地位，作为全面战略合作伙伴，中国无疑是对柬埔寨最为友好和慷慨的国家，投资、经贸、旅游、人文等等援助与合作密不可分；
而关系不咸不淡的美国印刷出来的美元却成为了柬埔寨社会生活的方方面面。
很魔幻，又很自然。
有人说，人民币国际化时代已经开启，咱们的人民币很快也能在这友好的国家成为常用货币，呵呵，什么时候，下图中的美元能换成人民币，我就会信了你的鬼话。
决定一个国家国运的因素是多维而复杂的，我们关注的柬埔寨房地产发展的大势得益于美元计价，但不仅仅取决于美元利息的高低，新一届政府在招商引资、发展经济、提高就业等方面做了很多努力，请相信这个奉行自由资本主义政策的国家不会作妖瞎折腾，也请相信我们在这个美元经济国家安居奋斗是正确的选择。
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我是非官方、不客观、无主义的柬埔寨社会独立观察者Mr.KimPenh,偶尔更新，感谢关注，欢迎交流。
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