更新·研学｜伦敦 重新发现白教堂: 东伦敦片区更新实践的启示

白教堂（Whitechapel）是伦敦东区的门户地带，拥有丰富的历史和少数族裔文化元素，因其邻近伦敦金融城的区位，成为了近年来伦敦中心城区产业功能转型、内城复兴的重要承载地。本文围绕白教堂片区的重建与更新实践工作，介绍曾经衰败的城外“灯下黑”区域如何在首都新一轮投资与规划中，通过坚定的发展愿景、高质量的规划方案与及时响应的更新政策占据先机，使得白教堂地区更新取得卓越成效。在今天我国超大特大城市面临转变发展方式、实施城市更新行动的时代背景下，白教堂地区政府致力于平衡多元主体利益、实现地区价值整体提升的这些尝试值得我们深入学习和思考借鉴。

更新历程

伦敦的城市更新动力与运行机制与英国过去数十年间社会、经济、规划治理体系的变迁息息相关。二十世纪八、九十年代，伦敦政府启动了大规模的城市更新与重建，最具代表性的是1981年成立伦敦码头区开发公司（LDDC），意图将未充分利用的东伦敦码头区开发为城市的第二商务区（包含伦敦城市机场与会展中心等），吸引私人和国际投资。2004年首次颁布《伦敦规划》，提出更新战略区等政策分区，进一步增强对内城东区更新重建工作的引导和支持。为进一步振兴东伦敦，大伦敦政府将2012年奥运会主场馆选定在利河河谷的斯特拉特福德地区，并通过轨道交通建设、住房与就业岗位供给倾斜，引导新一轮的城市增长和更新转型集中落地东伦敦地区。市长的规划团队还设有城市更新团队，专门负责统筹大伦敦包括城镇中心与商街的更新，社会住房的重建、文化遗产的保护与修复等等城市更新工作。

白教堂地区正处于从伦敦金融城向东延伸发展、连接奥运匹克公园的关键节点上，见证了东伦敦丰富的文化多样性与悠久历史变革，也是东伦敦城市更新转型的前沿阵地。白教堂的地名来源于13世纪后期在此地建造的一座白色教堂。早在16世纪末，因紧邻伦敦城的区位优势，白教堂地区已相当繁荣。随着18世纪中叶工业革命兴起，许多当时不受欢迎的行业，如制革厂、啤酒厂、铸造厂、炼糖厂在此集聚，工厂林立的白教堂也吸引了越来越多的产业工人、移民、难民与来自农村的流动人口。

19世纪中后期，白教堂已经人满为患，形成了许多过于拥挤且卫生条件较差的贫民窟，且犯罪活动猖獗。至1881年，白教堂片区人口已达到3万余人，每公顷76人的人口密度远远高于伦敦每公顷18人的平均水平。1875年英国议会通过了《工匠和劳工住宅改善法》，赋予地方议会强制购买并拆除重建不符合居住及卫生标准的贫民窟的权力。1881年，共计287间公寓的11栋工人阶级住宅在白教堂落成，成为伦敦最早一批为改善健康福祉而建造的社会住房项目之一。

到上世纪七八十年代，由于码头区的关闭和去工业化政策，伦敦东区出现较严重的经济衰退与环境衰败，彼时的白教堂及周边地区拥有全首都最高的贫困率，孟加拉裔移民取代了二十世纪早期的东欧犹太人与非法移民，迅速成为白教堂最主要的少数族裔群体，他们占据了白教堂街头市场的绝大部分摊位以维持生计。动荡的经济形势、大型重建开发的威胁、种族主义和社会价值观的变化给这个片区更新带来了种种的挑战。

将白教堂定义为怎样一个社区? 过去20年间，白教堂作为伦敦东区城市空间的典型代表，更新与变迁从未止步。但作为一个邻近伦敦金融城的“灯下黑”区域，面对即将到来的重大发展机遇，不能脱离本地区人口、文化、社会发展等方面的关键特质去理解当地政府的做法，包括如何平衡土地开发价值与当地社区的变化需求，形成稳定的更新机制，推动城市功能的完善与升级。

更高的建设密度，更分化的社会阶层：在过去二十年间（2001-2021），白教堂所在的市镇是英格兰人口增速最高的行政区，十年内增长了22.1%，主要来自国际移民，同时白教堂也是伦敦建筑密度最高的片区之一，且还在不断吸引和容纳更高密度的城市开发建设、居住人口和经济文化活动。地方规划对本区的描述是“一个充满极端和对立的片区”，因为白教堂是传统上的贫困阶层聚集区，但又地处老金融城和新金融城之间的绝佳区位，作为内城宝贵的 “价值洼地”，不断吸引年轻的高净值财富新贵进驻，不同社会阶层在白教堂的空间分异显著。

更年轻的人口，更多元的族裔文化：几个世纪以来，多元的移民文化一直是白教堂区的核心特征。尽管该社区传统上以孟加拉裔为主导，但在2001-2011年间，亚裔居民占比从54%降低至45%，英国白人裔持续增长，且意大利移民在过去十年也大量迁入。如今，25%的社区家庭不使用英语作为主要语言，20%以上的白教堂居民会说孟加拉语，信仰穆斯林教的人口达到40%。同时，白教堂片区的年龄结构非常年轻，接近60%人口在30岁以下，16-64岁人口占比达79%。

更多的高素质劳动力，产生更旺盛的住房市场需求：随着工业厂房的外迁，片区内传统制造工人的就业机会显著减少，在新老金融城就业并就近居住的群体不断入驻，劳动年龄人口在2001-2011年间上涨了72%， 49.9%的劳动人口拥有高等教育水平，未受过正式教育水平的比例下降并显著低于全区平均水平。这些人群多从事“专业和管理类岗位”，金融服务业占比最高。但随着人口结构不断变化，白教堂区域的住房自有率却仅为22.7%，显著低于全区（26.6%）与全伦敦（49.5%）水平，这种不均衡与带来了当地住房市场发展的强烈需求。一则地产开发商的广告中这样介绍白教堂：“白教堂是想要快速通勤到达金融城或金丝雀码头的金融工作者和寻求短途骑行前往老街科技中心的企业家的理想居所，它还将吸引带来新鲜活力的艺术家和小企业主，这里是保留了伦敦最悠久历史的特色街区之一，正在进行的重建规划，将在本地创造就业、生活方式和教育机会。很明显，这里正在变为伦敦东区的理想之地”。

更新愿景 

2008年，为了迎接2012年夏季奥运会，伦敦市政府组织多方团队对从金融城边缘到奥林匹克区、沿主干路长达6公里的商业街环境提出更新改造的愿景与规划，这一项目被称作“高街2012”，其中白教堂区域的定位是 “一个拥有极高多样性和高强度活动的历史区域” 。

“高街2012”在项目开展早期提供了一个广泛的愿景和行动支持策略，涉及古老的街道市场、新的交通枢纽、工业水道、绿地公园、新的零售区和历史核心风貌等丰富的城市空间元素。不同于传统的设计方案项目，这一规划更类似通过给不同子项目制定共同实现的目标与交付标准来推动各方形成共识，通过凝聚建筑、交通、文化遗产等多方人才与团队的协作来实现统一愿景。这一协作行动也为东伦敦诸多城市更新项目招揽和团结了早期的合作伙伴，是取得后续成功的关键与前提。

白教堂在这一轮城市更新的改造集中在沿街建筑商铺的修缮，提升未充分利用的Altab Ali绿地作为社区公园,完善街头市场的环境与设施等，并由设计团队与市政府、地方议会的规划负责人、伦敦交通局、英格兰遗产机构、社区居民与商业代表等利益相关方合作，共同推进。

总体而言，在筹备奥运会期间，借助市级的城市更新资金，白教堂很多社区更新项目响应和突出地方特色文化与认同的同时，还能够更广泛的与城市级空间更新战略联系起来。即使是小微街区尺度的城市更新，在项目初期也建立了相对完善系统的更新组织体系，前期深入详尽的调查研究也成为后续更高质量的更新改造、激发片区活力的催化剂。

后奥运时代，伦敦东区的城市更新节奏并没有放慢脚步，市政府东进战略逐步实施，加强了对白教堂片区的投资和开发。其中横贯铁路为白教堂的未来发展注入了极大的机遇——它成为新的伊丽莎白线上连接老金融城利物浦街与新金融城金丝雀码头之间的唯一站点，再加上已有两条地铁和地上铁路的加持，白教堂作为东伦敦交通枢纽的战略定位被进一步强化。

为更好地承接重大建设项目带来的发展机遇，地方议会在2013年出台了雄心勃勃的《白教堂愿景》总体规划方案，提出“面向2025年，白教堂将通过规划引领的城市更新，扩容升级为伦敦拥有突出特色和吸引力的目的地，打造市政中心、高品质公共空间、活力就业与宜居社区相结合的高强度混合开发的中心城区。”为实现这一愿景，地方议会组建了专门的城市更新团队，该团队包括地方议会与项目涉及的一系列合作伙伴，包括大伦敦政府当局、伦敦交通局、注册住房供应商、社区志愿团体，并致力于让当地居民尽可能参与到更新实践的议事过程中。

更新策略

尽管前奥运时代白教堂进行了许多街区尺度的微更新，改善当地的空间品质和街区风貌，但当地政府并不仅着眼于空间的小修小补，而是一直寻找机遇通过产业的发展为城市带来更大活力。以生命医学为主题的重建与开发项目应运而生，使白教堂地区从古老的伦敦医院所在地转变为首都新兴的生命医学产业集群，保障其长期可持续、高质量发展。

抓住伦敦医院更新契机，建设公共地标。白教堂及其周边地区曾是疾病肆虐、犯罪频发的贫民窟，也正因如此，18世纪中叶这里落成了东伦敦第一座慈善医院——伦敦医院，随着时代发展，这座超过260年历史的建筑遗产渐渐不再适宜承载更现代、高品质、强能级的研究、教学和诊疗需求。2005年，医院宣布将在主楼后新建一个现代化医学中心，以满足更长远的发展需求，英国政府将其视作带动白教堂地区新增长和吸引投资的重要机遇，地方议会借机从医院慈善信托处收购了旧的医院建筑，斥资1.05亿英镑将原伦敦医院主楼改造为本区新市民中心，为辖区居民提供一站式公共服务，让这一地标性公共建筑延续其公共属性与社区精神、重焕生机。

融入英国知识经济“金三角”，发展生命医学产业集群。2014年，时任伦敦市长的鲍里斯·约翰逊提出一项英国对标美国东海岸生命科学集群的竞争对手战略计划，推动伦敦三所最顶尖的学术机构（帝国理工学院，伦敦大学学院（含玛丽女王大学）和伦敦国王学院）加深在健康与生命医学领域的研究合作和资源共享，构成 “伦敦-牛津-剑桥” 这一英国知识经济“金三角” 。白教堂建设生命医学集群成为该计划中的重要一环，并在市长办公室、NHS及英国高等教育资助委员会的支持下建立非盈利机构“MedCity”，为生命科学领域的中小企业、创业团队和投资者匹配相关的空间、设备和合作伙伴，筹集资金、利用税收优惠拓展新的投资机会等，从而进一步确立英国在生命科学与医疗创新上的领先地位。

在此背景下，伦敦玛丽女王大学率先与国家卫生与社会保障部签订协议，将大学的生命医学部门及研发机构引入白教堂地区，与伦敦医院合作共同打造生命科学集群。此外，还设置了鼓励初创企业孵化的创新空间—大学企业区，帮助处于早期阶段的数字健康、医疗技术和人工智能公司成长。2018年，卫生部从拥有白教堂伦敦医院的主体（NHS Barts Health）购买了片区内五块未充分利用的土地以进一步扩大白教堂生命科学集群的规模，并在新的伦敦皇家医院隔壁与玛丽女王大学合作，创建一个新的生命科学中心，建设欧洲最现代化的医学研究设施。

总体而言，以生命医学科技为主题的产业投资深刻改变了白教堂的城市风貌和空间功能，地方议会和国家医疗健康部门、高等教育部门也达成了较为理想的合作，产业升级成为当地城市更新的强大助推器，并将会给当地社区带来长期的可观回报。

白教堂大街作为整个白教堂区的文化与历史核心，是人流最密集、商业最集中的区域，还有一个历史悠久、对于当地社区有重要的经济和文化意义的街头集市在此运营。然而，白教堂大街也面临一些问题和挑战，比如集市区域缺乏足够的沿街座位、卫生杂乱、人行道维护状况堪忧等，此外大街也需要进一步投资来改善电力供应、垃圾回收和仓储等实际问题。

2021年，当地自治区政府发起《白教堂大街改善计划项目》提案，并申报成功，得到了英国中央政府改善城镇建设的900万英镑专项资金支持。由地方议会的城市更新团队牵头，委托设计单位以满足社区多元主体诉求为出发点开展详细规划与设计。城市更新团队通过问卷和走访，广泛征求了社区居民和街市摊主意见，提出设计草案，并在12月和来年4月举办了公开的意见征集活动。

白教堂大街改善计划吸纳了许多当地居民建议，对街道公共区域，包括人行道及绿化、街道家具、公共艺术三方面的全面设计与改造提升，并在白教堂大街上为社区居民创造更多休憩座位、更绿色的植被覆盖以及更整洁的慢行空间，使其成为白教堂街区最核心的社交空间，进一步促进沿街商业与社区繁荣。此外设计团队还关注市场摊位的管理，就摊位具体设计方案聘请建筑团队与摊主举办样板摊位设计工作坊，让街市的摊主能更好地理解新摊位设计和操作，并基于自身意见提出设计的改进建议。

伦敦市长办公室所辖的文化与艺术部，专门组建了一个名为“24小时伦敦”的工作小组，推动建立更有活力、更安全、更包容的全时伦敦。“24小时伦敦”团队表示，经历了新冠疫情洗礼之后，伦敦的夜经济也出现了一些新的变化。例如，疫情后人们更倾向于采用混合工作方式，更多停留在自己本地社区进行清晨、傍晚和夜间的活动，而不是在传统意义上的中央活力区开展“夜生活”，尤其对于市中心外围、居住属性为主的片区，周一到周五晚六点到早六点的活动强度显著增加。后疫情时代，伦敦的夜经济远远超出市中心中央活力区的地理边界，也超出狭义的酒吧餐饮与艺术娱乐业态，伦敦夜经济的支柱走向了医疗健康、物流仓储和其他基础性行业。

白教堂夜间经济更新的开展，能更好地帮助各方理解城市治理的时间维度，关注城市常被人忽略的夜间12小时里的政策不平等与社会不公，这是一道所有世界级城市关乎未来城市的讨论中都不可避免的实践挑战。从这些工作中，各界人士也在不断呼吁需要制定针对科学家和官员的夜间经济扫盲计划，建立一门关于夜间经济的学科体系，提供更好的政策分区、资金保障、交通组织等解决方案。

结语与思考

白教堂的更新迭代，是伦敦东区过去几十年来内城复兴的一个突出代表，以系统的规划愿景带动科技产业驱动，再到街区层面具体更新行动实施等尝试，地区发展走向更多元、活力和包容混合，形成规划引领、多方协作、以人为本的实践模式，其有益经验和做法可为我国今后的城市更新工作提供必要的借鉴和参考。

除了一个高品质的规划愿景方案之外，白教堂地区还建立了有效实施项目的执行团队，并尽可能多地与利益相关方达成共识，使“远景和愿景”能够真正得以施行和贯彻。随着包括打造“24小时”城镇商街的持续生机与日夜活力，倡导合理的混合用途开发，强调保持地方特色的多样化社区服务，强化街道的公共性与市民性等规划策略的有序落实，白教堂更新规划中的规划愿景正在逐步落地，并预期在2030年达成规划发展目标，这得益于更新过程中诸多专业设计机构的深度参与，深入细致调研本地情况，制定各类标准导则，开展高品质的设计方案等工作，显著提高了建成环境的品质。

从白教堂地区依托伦敦医院建设生命医学集群和知识经济创新区的实践来看，也进一步印证城市更新的空间生产逻辑：一笔启动资金被引导到具有增长潜力而现状相对落后的区域，以坚定的发展愿景和优惠政策作为承诺，吸引更广泛的私营和社会资本。以“旧瓶装新酒”的方式植入新经济与新产业，带动片区整体的良性转型升级，从而推动更长期的空间社会变革以及相应的财富积累。

此外，白教堂的更新行动根植于伦敦内城移民社区的文化传统与社区结构，在伦敦“中央-市-市镇”三级治理体系下，社区居民的意见和利益得到了相对充分的聆听和尊重。在更新项目开展过程中，设计团队尽可能早且深入地将社区居民、潜在合作方与利益相关方纳入到决策制定的讨论范围内，是本区域许多更新项目顺利推进并取得成功的一个关键。

但白教堂的更新与重建过程中，也存在许多难以平衡的利益。作为一个由地方政府领导的较大尺度重建计划，虽尽可能实现对社区居民利益的维护，但尖端科研设施与高端人才的入驻，大量高密度、高定位的优质公寓的开发所带来的土地价值提升和片区房价上涨，并不是很多收入较低的社区居民愿意看到和足以承受的。因此，如何将更新与开发带来的红利与价值，更精准、更明确地投入到更需要支持和帮助的社区弱势群体中，推动更包容、更多元的城市空间更新，这些也许是白教堂地区今后更新工作的重点，也是我们当下可持续更新背景下需要不断思考与尝试突破的重要议题。

供稿 | 李康

文字编辑 | 过甦茜、崔国

李康，城市规划研究咨询师，《城市中国》海外观察员，UCL城市规划硕士

*本文章为投稿作品，仅代表作者观点。