房屋加建案例分享之老屋一改四，变身现金牛

文摘 2024-09-14 04:09 加拿大

老掉牙的爷爷房

该项目位于多伦多东约克的热门社区O’Connor-Parkview，紧邻DVP高速的Don Mills Rd出口，交通十分便利。该社区以独立屋为主，普遍房型为战后平房（Detached Postwar Bungalow），部分房型在后院带有独立车库或侧院的遮雨棚车位。社区内房屋平均年龄均在60年以上。

慧眼识珠很重要

要翻建，首先房子要选对。该项目地块面积为30英尺（9.14米）宽，100英尺（30.48米）深，原有房屋占地约800平方英尺。房屋自带一个后院独立单车库，并在东侧车道可停放至少4辆车。因此原房屋具备楼上楼下独立出租的潜力，为后续设计改造打下了基础。

因地制宜，连体裁衣

基于优越的地理位置和分租改造的潜力，该项目采用保留旧屋主体并在后方进行加建的设计思路。在土地占有率(Lot Coverage) 方面，我们将原始主屋的33.86%申请到加建后的47.86%，申请后直接增加为141%，而该项目所在的社区在Lot Coverage这一项指标zoning规划上限为35%。在房屋面积指数 (Floor Space Index) 这另一关键指标方面，我们把原始旧屋的0.26 (26%) 申请提高到0.67 (67%) ，同比提升了257%，而这一项规定的市政zoning限制最大为0.6 (60%) 。

申请之后，新建的二楼位于新加建部分的一楼之上，同时覆盖旧屋一半面积，确保了建筑面积的顺利申请与社区风貌的和谐。通过保留部分原有结构与造型，加建后的房屋整体风貌依旧符合Veteran’s或战后两层楼房的社区外观标准。通过申请，我们对房屋面积等等进行了极大的提升。

毫不留情地拆，一丝不苟地盖

(房屋原有结构为带地下室的Bungalow户型)

(新加建部分挖土方，做地基以及新旧墙交界处的Underpin加固)

(新加建部分做基础墙)

(新加建部分的1楼结构墙，同时拆除部分原有主体结构屋顶)

(新加建部分的2楼结构墙)

(新加建部分的2楼屋顶结构，同时将旧屋顶与新结构连接加固)

鸟枪换炮，凤凰涅槃

房屋改造后，共分为四个独立出租单元：如下图片

Unit A (橙色)为旧主屋一楼，使用面积780平方尺，包含2间卧室、1间卫生间、1个厨房、1个餐厅和客厅，使用房屋正门单独出入。

Unit B (黄色)为旧主屋地下室，使用面积780平方尺，包含2间卧室、1间卫生间、1个厨房/餐厅/客厅的综合区域，使用东南侧门单独出入。

Unit C (蓝色)为新加建部分一楼和二楼，使用面积1230平方尺，包含4间卧室、3间卫生间 (其中2间卧室为主人房的独立卫浴套间) 、1个厨房、1个餐厅/客厅的综合区域，使用后门单独出入。

Unit D (绿色)为新加建部分地下室的独立Bachelor单元，使用面积400平方尺，包含简易厨房和一个独立3-piece卫生间，使用东北侧门单独出入。

没有金刚钻，也不敢揽您的瓷器活儿

知己知彼，百战不殆。在我们团队的全力配合下，项目审批周期包括zoning variance，历时约5个月。正常情况下，如不涉及分区变更，建筑许可申请约需8周。施工周期共计8个月，包括拆除、结构改造和政府强制性检查验收。时间就是金钱，尽快，尽力，尽职，尽责，是我们的服务宗旨。

(新加建部分地基Footing排水井安装)

(检查下水管道的铺设)

(地下室铺设水泥地坪前的现场会，确认Plumbing和Interior Layout)

(地下室外墙(Below Grade)准备喷保温棉)

(检查2层阁楼里面的HVAC暖通和风管和Plumbing Vent)

(加建部分的木结构完工)

(上下水管的布局和施工)

现金牛开始产奶

截至目前，所有四个独立单元均已出租给优质租客。结合当前市场供求关系，改造后物业市值约为250万加元，无论出租或者出售均具有可观的投资回报。

兵来将挡，水来土掩

这个加建项目的整体施工过程中，我们还是遇到了很多可预测的不可预测的问题，包括旧屋与新建结构的衔接，地下室高度差造成的排水坡度问题，原有房屋外墙做地基加固，室内外的防水措施，HVAC系统改造，上水的水压问题，新旧结构的交接与防火要求，电力以及防火安全措施等等等等，不过都被我们专业的项目经理和施工团队一一完美攻破，在这里就不过多赘述，我们陆续会在后期的推文<房屋加建改建的施工难点>系列中为大家逐一做技术层面的科普与分析。

您的难处，我们的任务。有事您吩咐

另外，房东网建筑与地产团队也在紧锣密鼓地为大家准备系列主题讲座与线下座谈会—— <主动增值式的房屋加建改建和多单元改造的可行性方案浅析>。我们会结合以往的案例经验和当前的房产市场，选取Mid-Town, East York等热门房产投资地区，针对不同类型、不同年代、甚至不同建造方法的房屋提出可能性高，性价比好的改造和解决方案。无论对于经纪人或投资人来说，都是百分百绝对的干货满满。再次感谢大家对房东网和房东网建筑的持续关注，如果您有任何关于房屋加建，改建，翻建，以及1拖4, 1拖5的多单元改造等问题或疑问，请随时与我们房东网建筑项目经理联系咨询。

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