民生证券 | 银行余金鑫团队
事件：北京出台房地产优化政策。2024年6月26日，北京市住建委发布通知，次日起，首套房、二套房（五环内）、二套房（五环外）商贷最低首付比例分别调至20%、35%、30%，新发贷款利率下限分别不低于LPR-45BP、LPR-5BP、LPR-25BP。
核心观点
地产政策持续发力。整体来看，地产政策“工具箱”逐步开放，政策的持续发力一方面在于首付比例、贷款利率政策下限的调整，另一方面则在于上海、北京等核心城市对政策的积极响应。
2023年7月24日，中央政治局会议上定调，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”此后房地产领域优化政策接连落地。2023年8月31日，央行发布公告，首套房、二套房商贷最低首付比例分别调至20%、30%，二套房商贷利率政策下限调整为相应期限LPR+20BP；同日还通知了降低存量首套房商业贷款利率。
2024年4月30日，中央政治局会议上，再次强调“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。随后，2024年5月17日，央行再发新政策，首套房、二套房商贷最低首付比例再分别降低至15%、25%，同时取消了首套和二套房商贷利率政策下限。
有望缓释银行风险预期、打开估值修复空间。1）无论是全国层面指引降首付比例、降贷款利率，还是各地“因城施策”推出新政，核心在于推动住房销售回暖，从而盘活房企现金流。对于银行板块而言，则有望缓解对银行在房地产领域敞口的风险担忧，进而利好银行板块估值修复。
2）全国层面取消房贷利率下限，以及北京、上海等城市下调房贷利率下限，预计将会对银行贷款定价带来一定影响，但考虑到此政策仅影响增量房贷定价，且有望提振住房按揭贷款需求、缓解银行零售贷款增长压力，综合来看负面影响或相对有限。
投资建议：地产政策持续发力，有望提振银行板块估值
受有效信贷需求尚未明显恢复、地产领域风险扰动等因素影响，当前银行板块估值较低且个股分化度并不大。随着地产政策的接续发力，无论是销售回暖带动按揭贷款需求，还是改善银行的风险预期，都有望打开银行板块估值修复空间；同时也相对更利好此前估值受地产风险压制更大的股份行，推动其打开估值分化空间。
个股维度，地产顺周期思路建议关注招商银行、中信银行；红利思路建议关注交通银行、建设银行和“两京两农”（北京银行、南京银行、渝农商行、沪农商行）；景气思路建议关注常熟银行、齐鲁银行、杭州银行、成都银行等。
风险提示：房企资金链改善不及预期；银行业资产质量恶化超预期；宏观经济波动超预期。
民生·银行 专注深度 时常相伴
本文来自民生证券研究院于2024年6月27日发布的报告《银行视角点评北京地产优化政策：地产政策逐持续发力，利好银行估值修复》。余金鑫 S1220520100003；联系人：马月
