漕河泾，「玩新」正成硬通货。
上海的商业，很卷，但也很有意思，每年乃至每季每月均有崭新景象鲜活呈现。徐汇，是上海优质住宅的聚集区，也是魔都商业创新与热议话题的核心发源地。
【TIPS】徐汇区目前已有淮海中路/陕西南路和徐家汇两大重奢商圈，外加西岸滨江的重奢项目——香港置地西岸金融城，未来徐汇将跃升为全市唯一拥有三大重奢商圈的行政区。
徐汇商业的发展潜力，一方面体现在各个区域的「矩阵化趋强」，另一方面是每个区域皆有「差异化特色」。
在徐汇横跨内中外三环54.76平方公里地域内，既有“梧桐落叶”的衡复历史文化风貌区、“怀抱”千年古刹的龙华，也有现代摩登的徐家汇、艺术氛围浓厚的亲水新贵西岸滨江，还有坐拥南站TOD的徐汇中城、科技风的漕河泾、未来范的华泾。
每一区域的商业，均有清晰且独特的画像，比如：西岸滨江的关键词是「艺术文化与高端奢华，滨水休闲度假」；徐家汇则在传承中革新，凸显「传统核心商圈的潮流奢华蜕变」；而徐汇西-漕河泾，正以「新兴商圈的青春活力与玩新生活方式」为标签，吸引着追求新鲜体验与年轻生活态度的人群。
其中，漕河泾聚集了一众互联网科技巨擘与数字文娱领航者，如微软、甲骨文、3M、字节跳动、Cisco、商汤科技、腾讯、爱奇艺、米哈游等，同时也吸引了星巴克大中华区总部、蔚来汽车、ICICLE、飞利浦、UOOYAA等诸多知名商业与时尚品牌入驻。
与此同时，区域内「校园气息」也非常浓郁，上海师范大学、上海应用技术大学等高等学府皆坐落于此。
在此背景下，孕育出一批「创新力、年轻力和购买力」三者兼备的主力客群——他们年轻、紧贴科技前沿，向往梧桐树荫下的松弛感，喜爱个性化表达与富有意义的生活方式，对品质生活有着不懈追求。
所以，对地处漕河泾腹地的鑫耀·光环Live而言，其使命不只是为徐汇西的商业完成一道高要求的填空题，更是要通过创新与差异化的定位和运营，完成一道申论题，构建「区域内最多元、最具质感的品质生活中心」，为这个新兴商圈的形成与成熟打造一个超级支点，助力垒实该区域从产业园向国际创新社区转型的基座。
鑫耀·光环Live一期「光里」街区已于去年5月率先呈现（五里关、富天添、XIBO锡伯等多家餐厅在徐汇热门排行榜上名列前茅，田林路苍梧路具有探索感松弛感的高品质美食氛围持续迭代中），而规模更大、内容更丰富的二期也将在不久之后露出真容。
对于该项目和光环系产品，我个人比较关心的两个问题是：
①继重庆光环购物公园、成都光环购物公园之后，鑫耀·光环Live等更多光环系产品将陆续“放光”……我们从中能看到光环系产品线怎样的品牌理念？鑫耀·光环Live最大的不同点和特有的规划又是什么？
②项目一期「光里」街区已崭露头角，那么二期或者说整个项目，在场景的构筑、业态的融合、品牌的甄选、活动的营造等方面又会有哪些现象级看点？
△鑫耀·光环Live建筑分布示意图
壹▷环环不同
统一「出厂设置」下的差异化「光源选配」
今年6月22日，香港置地「光环」系产品在成都的首秀——成都光环购物公园，一个超10万㎡的「公园式互动体验商业综合体」，携「山里」、「云里」、「光里」三大特色场景空间清新亮相，正式步入公众视野。
该项目整体开业率逾90%，在开业当天即迅速攀升至大众点评商场全城热榜TOP1（开业两个月，目前仍居热度榜TOP1），包括盒马鲜生、Grid Coffee、一片森林等在内的70多家品牌商户，开业首日的业绩即拿下西南地区/成都的榜首位置。开业前两日（6月22日至6月23日），共计吸引超过25万人次顾客到访。
△成都光环
如果说2021年出道的重庆光环购物公园，凭借将生态景观与创新理念融为一体的突破性设计，问世之初便跃升为现象级商业标杆，三年多来持续吸引着广泛的关注，初步书写了光环系的品牌理念和产品力；那么，成都光环的亮相，则是对其品牌力和产品力的一次精彩“验算”，巩固并拓展了这一商业品牌的影响力版图。
△重庆光环
展望未来，除鑫耀·光环Live外，还有南京越城天地、重庆启元光里、重庆光环花园城、杭州光环梦中心、武汉光环等项目蓄势待发。
从时间维度看，光环系产品线尚属“年轻”，但后续的集中式爆发，一定程度上说明光环系产品线独特的品牌哲学与运作策略已日趋成熟。
在Mall星人看来，其每个产品背后具有统一的出厂设置—— 在统一的基因逻辑下，通过一系列可以不同排列组合的主光源营造出不同的具象表现：
①呼应与挖掘：尊重在地（城市、区域）特有的文化内核或代际记忆，抑或针对区域内主力客群的特有需求，构建针对性的建筑空间和专属内核，实现「一环一主题」。
②融合与创新：将自然灵感、在地文化、潮流艺术、现代时尚等要素融合提炼为具有特色的组合光源，通过主光源的不同选配，以及色温、显色值、光效的特殊设置，输出面对当地又面向未来的具象生活方式，在空间营造和经营内容上均达到在地差异化的效果（一硬一软有机呼应），进而实现「一环一景」、「一环一光晕」。
在这种品牌理念的包裹下，鑫耀·光环Live精心打造的三大「主光源」——专业运动中心、复合文娱中心、玩新生活中心，各自散发出独特的光彩，并共同聚合而成全新的场景和内容，改变徐汇西的城市面貌、地域特色与生活方式。
贰▷环环相扣
运动+文娱中心，「从肉体到精神」的释压与定心
如上所述，漕河泾板块的最大特点是年轻浓度超高。具体到鑫耀·光环Live周边，3公里内聚集了约110万人（办公客群约58万人+周边居民、学生及教职员工大约52万人）。
根据今年最新的客研数据来看，18-35岁客群约占50%，远高于全市平均水平（2020年人口普查中，上海18-35岁人群占比不到30%）。
此外，区域内年轻白领的受教育程度在大专及以上的占比69%，本科及以上则占47%，高于上海大学文化程度人口的整体占比34%（基于第七次人口普查数据）。
这些年轻人（年轻上班族、年轻学生、年轻家庭）最需要什么？最需要“肉体远足，精神愉悦”，在繁忙的工作、学习和生活中，获得身心的释压和缓冲。
鑫耀·光环Live规划的专业运动中心和复合文娱中心，恰恰是要超水平地满足这种需求，运动中心从肉体层面为年轻人提供“快充”服务，文娱中心则从精神层面输出“慢充”服务。
在快节奏和高压力的现代生活中，年轻人面临着职场竞争、生活成本上升等多重压力。运动作为一种健康生活方式，文娱消费作为精神享受的方式，是他们释放压力、恢复身心平衡的重要方式。
今年一季度上海全市举办营业性演出约1.2万场，接待观众近550万人次，其中专业剧场周边休闲娱乐中，超半数是19岁到34岁的年轻人。
而将运动主题与商业运营结合，更是可以实现高效的引流与转化。根据抖音生活服务和美团的数据，2024巴黎奥运会期间，健身房、网球馆、羽毛球馆、游泳馆等场所的团购订单量同比增幅达到了70%左右。
随着更多大型体育赛事的举办和人们对健康生活的日益追求，体育赛事将激发出更大的消费潜力。体育氛围极为浓厚的徐汇区，早在2020年就设立了专项“加快体育产业发展资金”，专注于加速体育产业的蓬勃兴起。
◎兼容个体健身、企业团建与赛事观赏的国标级专业运动中心
目前已确定，鑫耀·光环Live将与久事体育携手共创徐汇西最高规格专业运动中心。
从诸如日本大阪府森之宫Q's Mall、美国纽约American Dream等不同规模和类型的标志性项目中，我们可以看到“体育运动+商业”的三大核心原则：一是在地性，须重视挖掘项目与“体育运动”元素之间的本地关联；而是专业性，通过专业的设施和服务吸引更多目的性人群，形成圈层化群体聚集；三是利他性，提供实用而非过分装饰的产品和服务。
鑫耀·光环Live专业运动中心的规划，可谓百分百地契合了上述三大原则。无论是硬件设施还是软件服务，都堪称徐汇西的顶级水平，覆盖从非竞技性质的小规模运动活动到培训服务、备赛训练、正式比赛等多种需求。
①同时吸附个体和团体两大客群。
鑫耀·光环Live二期配有6个标准羽毛球场、2个标准篮球场、1个25米9泳道的游泳池、2个屋顶足球场以及1个5200㎡的健身中心，喜好度较高的主流运动设施一应俱全，且基本处于室内，能够双维度覆盖「个人运动+企业团建」的需求。
据初步评估，这些场馆在平常日均可容纳包括比赛选手和观众在内的1000至1500人。
从漕河泾百家企业参与的园区运动季、体育文化节（包含“漕开发·虹梅创新杯”园区足球赛、企业篮球邀请赛、虹梅·漕开发园区职工子女暑期足球夏令营等大型活动），到企业内部的运动团建活动，再到企业各部门的小团建和年轻白领们自发组织的运动社群，在鑫耀·光环Live的专业运动中心投入使用后，这些团体的运动需求都能享受到更优质的一站式服务，并因为这里的专业性和标准化而产生场景稀缺性的判断，从而构建起稳定的同好圈层形态，促发高频次到访。
②衍生需求增强两大客群的黏性。
上述团体需求，特别是园区级别的体育活动和企业内部的运动团建，实际上还伴随着许多其他延伸需求。依托久事体育丰富的赛事经验，在满足场地需求的同时，还能提供包括业余运动员培训、裁判培训、啦啦队培训等在内的特色配套服务，帮助优化活动组织流程，提升参与者的体验，从而增强项目特有的团体客户黏性。
职工为了参加团建竞赛而产生的训练需求、企业内部小型团建的工余放松需求，以及职工家属参赛衍生的培训需求，也将进一步拉动散客客户的黏性。
消费者可以在运动中心内进行设备租赁、基础训练、私教课程等多种消费，从而形成体育运动业态的多维度收益。消费者还会受到场景的感染与引导，参与其他体验活动，由单一产品或服务裂变出更多娱乐体验类消费。
③与久事旗下知名赛事IP多元嫁接。
久事体育在业界享有盛誉，专注于举办和推广各类国际级体育赛事，擅长将国际顶级赛事IP与本土市场深度融合。
其主办或协办过一系列高水平赛事，如F1中国大奖赛、上海环球马术冠军赛、国际田联钻石联赛上海站、世界斯诺克上海大师赛、上海ATP1000大师赛（即劳力士大师赛）等，这些赛事在全球享有极高的声誉，吸引了广泛的观众和顶尖运动员的参与。
△图源：久事体育
顶级体育赛事IP资源因其稀缺性和巨大的衍生潜力而极具价值。这些资源的价值不仅体现在观赏赛事本身，还可拓展到与赛事相关的独特活动和体验之中。
设想一下，近距离与F1车手互动、与羽毛球国家队选手亲切交流，或是通过现场互动了解马术冠军赛背后的故事，这些独特的体验不仅能够丰富场馆的文化内涵，还能在商业与体育的跨界融合中产生强大的吸引力，从而牢牢吸引本地客群，并辐射更广的区域，实现从日常运动、赛事观赏到沉浸式体验的全方位价值升级。
总而言之，一方面，鑫耀·光环Live能够覆盖多维度的复合客群，无论是赛场上的参赛者、工作之余的健身爱好者，还是热爱体育的观众，都能在这里找到归属感；另一方面，它不仅能吸引近端客群，也能有效地吸引远端客群。
◎地标性剧场自带流量之上，内容和体验超级细分的复合文娱中心
鑫耀·光环Live核心地带矗立着由国际建筑大师隈研吾亲自操刀设计的地标性剧场，其设计灵感源于“消失的飘带”。
这一创意赋予了建筑流动而神秘的形态，独特的外形设计和视觉效果自带传播力，话题性和期待值已然满载，未正式揭幕之前便已赚足市场眼球。
跳脱传统剧场的界限，这座4500㎡、可容纳1500位观众的专业级剧院，预计一年至少将容纳200场活动/演出，且不局限于单一的音乐会或演唱会功能，而是进化为集舞台剧、音乐会、小型现场演出、演艺见面会、游戏比赛与品牌发布会等于一身的复合型文娱空间。
譬如，为具有鲜明艺术风格且拥有坚定粉丝基础的音乐家和艺人提供举办音乐会的平台，不定期推出深受年轻人欢迎的二次元及游戏文化活动……
创新剧场模式之外，项目二期文娱板块的重大革新还在于L3层精心融入的寰时影院，舍弃传统影院一味追求巨型银幕与IMAX震撼的模式，转而专注于创造更加细腻多元的娱乐享受，打造更偏重舒适体验的小型影厅，搭配中影强力推介的CINITY放映系统。
在室内设计美学、高端放映技术配置以及观影氛围方面，鑫耀·光环Live的寰时影院均采取了令人耳目一新的精细化操作。例如，特别设置儿童/情侣专享影厅，与米哈游合作打造个性化主题影厅。
此外，该影院还将在业态整合方面进行创新探索，如在同一楼层嵌入满足Cosplay爱好者需求的美发美妆沙龙，为参加影院活动的顾客提供便捷的变装服务。
△效果图
事实上，在影院观看多元内容和体验更多视听产品，正成为一种趋势。影院所提供的真实感、沉浸感和集体感体验，能为多业态融合提供独特的消费场景。
举个新鲜的例子，巴黎奥运会期间，到影院大银幕观看奥运直播就是文体融合的一种创新场景。
综合而言，剧院和影院在内容及体验上的差异化切入，既是对区域内受众的精准洞察与对接，也是在拓宽“文娱+”边界，以更加灵活多变的形态捕捉不同文化与兴趣圈层的内在需求，实现内容上的多元化覆盖，以此吸引细分的各路兴趣人群，而非单一依赖演出或放映的观众数量规模。
对于鑫耀·光环Live而言，区域内的企业资源更是为其后续尝试更多创新的“文娱+”场景和内容，提供了得天独厚的优势。根据高力国际的统计数据，漕河泾集中了上海大约60%的数字文娱领域重点企业。
如前文所提及的那样，「专业运动中心+复合文娱中心」这两个主光源，可提供快充式的健身体验和慢充式的精神享受，帮助年轻人释放压力、提振活力，满足区域客群对多样化运动和文娱内容的渴求，并准确回应全城年轻人从肉体到精神的深层次需求，进而为项目汇聚可观的人流与关注度。
叁▷环环出彩
处处「玩新」，打造「全时全域」消费闭环
多维多向的光源碰撞，无处不在。运动中心和文娱中心之外，鑫耀·光环Live还是一个「玩新生活中心」。
通过对目标客群的深入研究，项目在业态配比上进行了精密调校：餐饮占比31%，零售业态30%，休闲娱乐及配套则占到39%，以精准对接消费者的多元化偏好，构建一个高度包容性的消费生态。
△业态规划示意图
例如，餐饮业态不仅瞄准诸多国际连锁品牌，更巧妙融合徐汇西的地域文脉与市场趋势，吸纳一系列独具格调的网络人气品牌，如桂满陇、南里山房、Chili's奇利斯、潮界、眉州东坡等，将为消费者带来耳目一新的餐饮体验。
在打造「全时全域」消费闭环、创新消费体验的道路上，鑫耀·光环Live的玩新之举可谓随处可见。以下，再试举两例。
①户外空间与场景的玩新。
项目大手笔规划了2万㎡户外绿地空间——名为「LIVEGROUND」，有人评价这是魔都首创的轻运动户外IP、全新特色自持运营空间，但我认为最大的看点在于「将户外零散的空间，在同一个主题和规划下，系统化地蜕变为全新的场景力」。
这也是我们不将LIVEGROUND融合在运动中心部分进行分析，而在此单独阐述的原因。
LIVEGROUND不是整片的2万㎡空间，而是大小不等的户外绿地/空间，通过巧妙的景观设计与IP塑造，实现整体的协同运营。
绿地的分布式布局，仿佛是在邀请人们从四面八方轻松汇聚，随时随地沉浸在自然的怀抱，进而显著增强项目的亲民特质及可达性，同时也塑造了开放通透的视觉享受。
△户外绿地分布示意图
区别于专业运动中心的“硬核性”，LIVEGROUND从私密静谧角落到广阔公共活动区的多样化形态，可适应各类活动的细分需求，为不同社群量身定制场景切换的自由。
在这里，同一个时期、档期里，每个角落可能上演着风格迥异的有趣体验。
——有动态的，聚焦于低强度、低门槛、低能耗的“轻运动”，如匹克球、悠悠球、滑板、轮滑、小轮车等，易于上手，容易加入，无需特别装备或服装，从而让更多人享受都市轻运动本身的乐趣而非竞技压力，也不用面对体力耐力的消耗战。
——也有静态的，例如户外的植物观赏、写生画画、绿地观星、露天观影等轻文艺运动，营造宁静致远的氛围，确保无论i人还是e人，都能找到适合自己的放松方式，享受社交而不感负担。
这样户外空间，可带来「没有天花板的场景力」，与项目内各种业态无缝对接，构建包括小型音乐会、宠物派对等在内的全天候、跨界的活动矩阵。
除了成为放松与探索的乐园，LIVEGROUND也可塑造为品牌与消费者建立深层情感链接的舞台，通过创新的空间理念与细腻的客群洞察，打造出一个集体验、品牌互动与市场测试于一体的立体化消费生态，未来精心策划的活动预计将自然而然地吸引家庭娱乐、休闲聚会、浪漫约会等人群，催生商业合作契机，共创趣味与价值兼具的内容，推动商家与消费者在愉悦互动中实现双赢。
△空间分布示意图
②办公客群对接与企业会员模式的玩新。
如前所述，在企业浓度超高的漕河泾，园区客群/办公客群是鑫耀·光环Live最直接的核心客群，如何贴合这类客群情绪需求，提供“在内卷园区反内卷的情绪力”？
从入驻一期“光里”街区的商户阵容来看，Starbucks Greener Store向绿门店、网红火锅五里关、Xibo锡伯特色餐饮、Brut Eatery悦璞食堂等品牌，它们不仅满足了基本餐饮需求，更深层次地触及了白领们寻求下班后身心充电、社交聚餐的细腻情绪。
从轻松简餐到高端商务宴请，后续「一期+二期」丰富的餐饮选择，可覆盖多场景的消费需求，实现从日间咖啡至夜晚小酌的全天候氛围延续，强化顾客的情感依赖与消费忠诚度。
在日常运营中，我们发现鑫耀·光环Live也已经在通过积极策划创意新颖的营销活动，提供情绪上的慰藉与乐趣，并促进社交资本的积累，创造具有归属感的聚集点和多元化的体验场景，有效帮助白领们摆脱工作的沉闷，享受生活情趣。
尽管二期的小程序尚在内测阶段，但我们已可以登录看到“企业玩心卡”“企业玩新值商城”“注册专享企业福利”“工牌福利”等入口，通过拉通「福利团购+团建活动+企业文化文娱建设」的资源（如满足上述企业运动团建需求），必然能形成强大的企业大单吸引力。
△小程序界面截图
在高效率工作浓郁的漕河泾板块，鑫耀·光环Live正植入慢节奏的生活氛围，通过专业运动中心、复合文娱中心、玩新生活中心（三大光源带来全新的场景和光晕）聚合成区域内最多元、最具质感的品质生活中心（全新主题），并推动光环系产品线迈入发展新纪元。
我们相信，该项目二期全面呈现后，不仅会显著提升徐汇西的消费层级与活力，更将为当地年轻人塑造一个全新的生活方式目的地，革新漕河泾的商业版图。周边环境的整体价值也会因之水涨船高，引领并加速区域发展的时代进程。
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