商办一体叠加街盒同体，城市更新的新解法？
国内的网球热潮持续升温，10月，中国网球公开赛、武汉网球公开赛、宁波网球公开赛相继圆满结束。
不过，今天我要讨论的并不是网球，而是GDP稳居全国TOP12的宁波及其商业发展。凭借坚实的工业基础、强大的民营经济以及港口物流的优势，宁波的经济和商业前景值得更多期待。
私以为，深入实地步行游览，亲身感受实体商业的脉动是一种了解商业现状的方式；而在地图上鸟瞰城市的商业分布，则提供了另一种独特的视角。
以被誉为“浙东第一街”的中山路为例，它是宁波政治、经济、历史和文化的主轴。
特别是中山东路，从西端的鼓楼延伸到东端的银泰城，不仅串联起历史与未来，沿途还分布着众多商场，如天一广场、和义大道购物中心、宁波K11、宁波鄞州花园里、华茂广场、银泰百货、宏泰广场、阪急百货以及东部银泰城。
△宁波中山东路走向示意图
特别值得关注的是江厦桥以东的区域。今年9月28日宁波K11的开幕，让我们提出了一个观点，即这一区域将成为泛三江口商圈在鄞州区的第三个重要支点，与海曙和江北两个现有支点相呼应，三足鼎立。
与此同时，视野放到鄞州区内部看，这里也将成为继南部商务区商圈和东部新城商圈之后，第三个备受瞩目的商业支点。
而回到从中山东路的角度来看，这一区域或将成为商业界面最连续的路段。
特别是在鄞州花园里C区于11月2日开业后，整个项目将向西延伸，东至舟孟北路，西达箕漕街，形成一条长约1公里的黄金商业带。
△鄞州花园里A、B、C三区连贯界面示意图
鄞州花园里C区的招商率和开业率，均达到了95%。然而，作为一名商业观察者，相较于业态和品牌组合，个人更为关注的是该项目在“街盒同体”模式上的探索，以及在城市更新过程中，商业建筑如何创造公共空间并与周围区域实现超级联动。
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国内中小体量精致商业正在崛起
融入日常与街盒同体乃关键趋势之一
日本东京、泰国曼谷和新加坡的不少商业项目，都是精致社区商业类型，它们精巧新颖且贴近日常生活，业态组合巧妙，实现了商业与环境的和谐共生。
尤其是在新加坡，高水平的城市规划体现在从住宅区、写字楼的布局到商业中心的发展各个方面，每一步都体现出对居民日常生活的深刻理解和关怀。
国内的商业也在向着这一方向发展。当下，我们更容易围绕消费升级与消费降级进行讨论，但实际上更准确的说法应该是消费分层。人们对于美好生活的追求是永恒的，不同的是每个人追求的方向及其能力存在差异。
在追求美好生活的道路上，未来商业体的一个重要趋势是走向“街盒同体”。
盒子空间可以抵御天气变化，提供更高的安全感，平面动线更为流畅，更能有效聚集人流；而街区则带来更好的舒适感和开放性，打破边界感，增加了休闲和社交属性，并且拥有足够的空间用于打造主题街区或举办市集、快闪等活动。
对于品牌商户而言，街区类型的项目具有更广阔的展示面，更容易展现品牌个性，同时经营时间更为灵活，运营效率更高。
“街盒同体”模式则结合了两者的优点，有针对性地布置内容。在街区中有盒子商业，让顾客在闲逛中自然而然地步入室内；而在盒子商业中也能感受到街区的开放体验。
尽管以往我们看到的大多是如北京三里屯太古里、上海前滩太古里、上海新天地＋新天地时尚、金桥国际商业广场这样大体量商业的“街盒同体”案例，但现在一些中小型体量的“街盒同体”创新案例也开始涌现，例如上海江湾里MEET678、鸿寿坊和今年9月刚刚亮相的上海花木时光里。
宁波鄞州花园里也是一个特别的案例。随着C区的开业，场景和内容得到了进一步丰富。
从宁波地铁1号线舟孟北路站B出口往西走，A区、B区、C区依次排列，三区融为一体，面向中山东路形成了一条连贯的城市界面，就像在沿着中山东路逛街——这种横向一字排开的商业空间并不多见。
△鄞州花园里周边交通示意图
△鄞州花园里整体界面示意图
项目商业总建筑面积约为3万方，采用半开放式的空间结构，去除了传统盒子型商场封闭的大门。开放入口让人们可以直接进入室内，迎接他们的是明亮开阔的采光中庭，进而给人留下舒适、精致、开阔的第一印象。
除了城市公园和采光中庭之外，鄞州花园里还包含了外广场、休闲景观带、屋顶花园、氛围阶梯、商业外廊等多个户外空间。户外空间约占整个商业建筑面积的一半，可有效实现场与街的互补。
“半开放式”与“街盒同体”的设计理念，使得鄞州花园里的公共空间属性得以增强，成为一个注重五感体验、审美共鸣和社交互动的多功能场所。通过拓展场内的公共空间并融入城市环境中，“24小时多元潮流新聚场”的定位得以完美体现。
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围绕白领和家庭客群核心需求
在有限的空间内布局全维全时消费业态
关注宁波商业发展的朋友一定注意到了，这座城市中越来越多有趣且富有特色的中小型商业项目正在不断涌现。例如带梦胡同、槐STAGE等，这些项目以其非标准化、年轻化的特点，成为“小而美”、“美而精”的典范。
鄞州花园里同样是这样一个典型案例。该项目的A区、B区和C区并不孤立存在，而是与住宅或写字楼相连，形成了商住一体或商办一体的格局。
△鄞州花园里C区建筑布局示意图
项目周边1公里范围内常住人口近19万，有效覆盖了商务白领、亲子家庭和年轻群体三大主要客群。
延续A、B区“美食研究所”、“潮流新聚场”和“颜值社交场”的招商理念，C区重点引入了近20个品牌。尽管品牌数量精简，但业态组合多样且富有潮流特色，涵盖了特色餐饮、咖啡烘焙、主题酒吧、运动休闲、美容美发及潮流娱乐等多种类别。
C区不仅引入了高端连锁医美品牌REAL BEAUTY瑞欧医美、以越南草药疗法为核心的SPA品牌越喃哩、运动主题的日餐夜酒品牌“J&J Bar&Grill”、新兴杭帮菜连锁品牌“越山河”、主打大块慢煮牛肉的“澳门李记牛肉面”、源自英国伦敦的AM伦敦烘焙小镇、主打江西乡野风味的赣故乡、棋牌桌游综合娱乐馆“聚亿堂”等品牌的宁波首店；
还引入了韩国料理品牌孔德洞真味、采用“咖啡+零售+体验”模式的猫屎咖啡等特色品牌，全球连锁快餐品牌“赛百味”、Burger Boom爆炸汉堡、CRUST烘焙商店、快客便利店等白领和家庭日常的刚需品牌，以及卡博瑞健身、TAYA美发、樊文花面部护理等服务于健身爱好者及注重个人保养的品牌。
△鄞州花园里C区部分入驻品牌
去年9月亮相的A区和B区，以100%招商率、100%开业率，以及超过40%的首店比例，赢得了广泛关注。
围绕“潮流夜经济”的定位，A、B区引入了竹林·尊宴、蒸懂·蒸汽海鲜自助、江南小宴、阿拉名灶、程姐盐帮菜、硒土姑娘、渝乡人家、湘域迎君、望潮精酿等丰富的特色餐饮品牌，以及LAVAZZA、Manner、OKFULL、喜茶、霸王茶姬等咖啡茶饮品牌，还有魅KTV、JJ桌球等休闲娱乐配套。
△鄞州花园里A、B区部分品牌商户
可以看出，C区在餐饮方面的布局不仅增加了特色餐厅的数量，还引入了更多国际品牌和具有异国风情的商户。此外，零售品类与服务配套设施也得到了进一步的丰富与扩展。通过大胆突破传统商业的业态界限，打造一个融合多元精致生活与高品质服务的消费目的地。
综上，依托商办一体、街盒同体的设计优势，鄞州花园里非常注重业态与公园景观生态的融合，许多轻餐、咖啡、茶饮品牌都设有景观视角的外摆区域，充分满足了周边年轻家庭和白领人群寻求轻松愉悦的需求。
通过“商业+艺术+潮玩+公园”的多元组合运营模式，项目将大众化消费与精致型商业有机结合，打破了区域原有的商业印象，将品质、潮流与日常融为一体，为城市24小时生活开辟了一片新的天地。
△鄞州花园里其中一个入口
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城市更新与区域联动的新范式
集群效应下的个性化活动创新空间
在全新的社会消费趋势下，人们的消费方式和消费心理发生了显著变化。实体商业必须不断创新，通过构建触点更密集、场景更多元、内容更丰富的个性化空间，来适应不断变化的市场需求。
与此同时，城市的更新与发展也需要根据新的情况，提供全新的示范，解答“开放城市”的命题。
可以肯定的是，在城市更新和商圈复兴的过程中，街盒同体模式凭借其开放性和创新性，能够有效带动区域升级。
△鄞州花园里室内场景
鄞州花园里项目是由招商蛇口与宁波当地国有企业合作的城市更新示范项目，旨在打造宁波老城区改造的样板。自2020年拿地以来，经过四年的时间，在城市核心区域打造出一个集住宅、办公、商业和休闲公园于一体的城市更新综合示范区。
在地图上俯瞰查看，可以发现鄞州花园里毗邻潜龙公园，背靠钱肃乐故居，C区更是紧邻宁波千年古刹七塔禅寺，自然与文化元素在这里得到了完美的融合，实现了城市肌理、传统文化与现代商业的交织。
△鄞州花园里周边资源及轨交规划示意图（仅供参考）
项目集公园、社交、购物、美食、休闲、娱乐、运动、人文、生态等功能于一体，能够满足联合办公、商务洽谈、午后休憩、夜间市集、快闪音乐会、商务宴请、生活情调、潮流酒吧、24小时健身房等多样化需求，增强社区凝聚力的同时，成为区域内商业发展的引爆点。
公共空间的“传感器”效应，能够调和并深化品牌与顾客之间的关系。商业空间如何放大这一效应？如何充分利用户外或屋顶空间，使公园、小微绿地、公共广场、屋顶花园等与商业本体有机融合？
通过运用个性化主题活动、主题市集、宠物友好活动、运动社交等当前流行的商业策略，或许可以找到答案。
△鄞州花园里户外场景
如上所述，鄞州花园里拥有将近总面积一半的户外空间。这不仅可以延长项目的活力周期，也非常适合举办各类主题活动，满足人们对于“消费+户外生活”的需求。
户外空间为大众提供了情绪价值和生态价值，而商业部分则提供了消费价值。两者的有机结合，反映出当前商业流行的一个重要因素——松弛感。
鄞州花园里的公共艺术装置及诸如“我们如此热爱宁波”之类的标语，不仅展现了城市的文化底蕴，还提升了项目的打卡吸引力。
围绕“户外休闲娱乐”的需求，鄞州花园里此前联合政府、品牌及各类机构，在潜龙公园和外广场成功举办了多种户外活动，如户外骑行、搏击比赛、甬有好市（市集）、户外瑜伽等，吸引了大量年轻参与者。
△鄞州花园里此前组织过的部分活动
通过查看大众点评上的顾客反馈可知，这些活动已是项目增强吸引力的关键因素之一。在今年国庆期间举办的花园潮有戏·越剧专场、动漫嘉年华以及巨型蛋糕派对等活动，也都获得了广泛的好评。
随着C区的开业，诸如好YEAH音乐节、TFC动漫节等一系列主题活动将为该地注入新的活力。
鄞州花园里地处宁波三江口核心区域，交通条件优越。随着未来城市轨道交通的进一步发展和区域联动的增强，项目的吸引力还将持续提升。
除了现有的地铁1号线舟孟北路站外，未来还有两条规划的地铁线路，会分别沿箕漕街及百丈东路贯穿而过，并设立七塔寺站。
此外，未来小商圈之间的联动效应具有极大的想象空间。比如，鄞州花园里与波特曼商业街区等空间共同运用片区思维，产生集聚效应，打造体育运动公园、音乐文创集市、艺术展览等一系列亮点活动和服务，在丰富市民精神文化生活的同时，共同推进这一小商圈的成熟与发展。
10月23日，宁波市公布了最新的经济数据，前三季度全市GDP达到12644.3亿元，同比增长5.3%，增速引人注目。
在关注其经济增长的同时，我们也期待宁波商业领域的更多创新。鄞州花园里是招商商管在宁波布局的第一个轻资产输出项目，同时也是花园里产品线在宁波的首次落地。
通过轻重并举的战略布局、X+商业的创新实践和多种管理模式的灵活应用，招商蛇口不仅增强了自身的盈利能力和规模化优势，还通过这些优势提升了合作伙伴的资产价值，实现了资产与运营的高度协同。
除了重点拓展片区综合项目和小而美街区项目外，招商商管还在加大历史文化街区项目的拓展。其中，位于海曙区的宁波秀水街便是其在宁波布局的另一个重要轻资产输出项目。
△宁波秀水街效果图
今年7月，宁波秀水街举行了首批入驻品牌的签约仪式，宣布了摩登天空、超级鸟局、在地文化、中国古代带钩博物馆、几何文化等十个特色主力品牌的入驻。其中，首店占比高达80%。
后续我们将继续关注宁波秀水街在城市更新及挖掘历史文化的过程中，如何带来新的示范效应。
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