TOD新商业+千亿级产业集群，如何多维融合？

在未来产城融合的发展趋势下，商业创新将紧密依托于产业的进步而不断演变，从而催生出一批以城市服务为核心、为产业发展吸引更多人才与资源的产商融合项目。

9月26日，招商蛇口旗下招商商管与长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司正式签约，接手长三角绿洲智谷·赵巷园区核心商业的运营管理。签约仪式上，公布了该项目的商业案名——绿洲智谷花园里，以及项目定位、业态规划、招商进度等一系列内容。

绿洲智谷花园里居于上海地铁17号线嘉松中路站两侧，分为南北两区布局，商业体量约为5.5万㎡，并配有超2000个商业停车位。目前北区招商率已达73%，计划于今年12月27日正式开业，南区预计明年亮相。

Mall星人注意到，项目的微信公众号、视频号和小红书等媒体帐号，均已更新为最新的案名。

这个项目具有多重身份：它不仅是招商商管的又一个轻资产输出案例（也是上海第二座花园里），同时亦是一个产商融合的优质新样本，代表着TOD商业模式和特色产业园区配套商业的新探索。从中，我们可以看到合作双方针对复杂场景的破局能力。

是商圈也是板块的新起点

TOD模式在城市产业升级中发挥着至关重要的作用，除了提高城市的交通效率、促进资源的优化配置，还能吸引更多的企业和人才聚集，形成产业集群效应。

不同于常见的站商一体化模式和TOD商业项目，绿洲智谷花园里不仅与地铁站的无缝对接，还全面覆盖了17号线嘉松中路地铁站的南北两侧客流，形成了独特的“包圆”效应。由此，不仅提升了商业的可达性和吸引力，还为周边居民和访客提供了更加便捷、高效的出行体验。

交通示意图

同时，该项目紧邻嘉松中路和崧泽高架路等城市主要交通干道，距离虹桥国际开放枢纽和青浦新城仅约15分钟车程。此外，随着G318沪青平公路（漕盈路-嘉松中路）拓宽改建工程的启动，嘉松中路的交通便捷性将进一步提升，为项目带来更多的客流和商业机遇。

实景图

◎ 赵巷正迎来商业升级的窗口期

近年来，青浦区迎来了多家知名开发商的多个商业项目，如万科商置的天空万科广场、瑞安房地产的蟠龙天地等。这些商业项目开业后，在沪郊的人气名列前茅，显著提升了区域整体的商业水平。

但是，这些新开业的项目大多集中在徐泾地区。相比之下，赵巷区域内的商业体相对较少，目前仅有青浦百联奥特莱斯（2006年开业）和元祖梦世界（2019年开业）等少数几个。且这些项目已经运营多年，随着市场环境的变化，它们也进入了新一轮的调整和升级期。

总体来看，青浦区的商业发展呈现出明显的地域差异。徐泾地区的相对繁荣与赵巷区域的相对不足，形成了鲜明对比。不过，这也为赵巷商业的升级提供了特别的空间和机会。

青浦百联奥特莱斯二期项目预计将于今年10月正式开工建设。未来，该项目的整体建筑面积将超过20万㎡，运营的商业面积将超过16万㎡，届时将成为亚洲最大的奥特莱斯之一。

在青浦百联奥特莱斯二期完工之前，与其形成互补关系的绿洲智谷花园里率先亮相，将有效增强赵巷嘉松中路站的商业辐射力。在激发赵巷商圈消费活力的同时，有望引领整个商圈实现质的飞跃。

随着整个商圈的升级，青浦将以虹桥枢纽为起点，沿着17号线进一步向西延伸城市商业动线，连点成线。这将有助于提升青浦区整体的商业水平，吸引更多消费者和投资者，推动区域经济的持续发展。

◎ 大科创板块“中心”商业的使命

2024年上半年，青浦区的GDP接近706亿元，同比增长7.1%，增速位居全市第三、郊区第一。与此同时，随着华为青浦研发中心等项目的揭幕，青浦区的产城融合和产业发展正在加速推进，吸引了大量科技人才。

其中，作为上海东西发展轴和“长三角数字干线”的关键节点，青浦赵巷正逐步形成以嘉松中路站为中心的千亿级产业集群，吸引了众多产业园区及科创类企业的入驻。

区位示意图

从交通、地理位置及产业规划来看，绿洲智谷花园里所衔接的嘉松中路地铁站及其对应的长三角绿洲智谷·赵巷园区，无疑是该板块的中心所在。

长三角绿洲智谷·赵巷是长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司在长三角生态绿色一体化发展示范区内打造的首个特色标杆示范园区，总建筑面积约86万㎡。

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该园区能够承接虹桥国际中央商务区、西岑科创中心的创新辐射及产业链延伸。目前，园区一期已在数字经济和数字能源产业方面形成了显著的集聚优势与特色；二期包含两栋企业总部大楼和14栋独栋办公楼，预计将于今年第四季度开始运营。

长三角绿洲智谷·赵巷周边的网易上海国际文创科技园（包含可容纳约2000人的电竞馆）和北斗西虹桥产业基地赵巷园区等重点项目，也将陆续投入使用。

产业集聚带来的虹吸效应，将吸引大量高素质、高收入和高消费的人群。预计未来长三角绿洲智谷·赵巷自身将汇聚约5万名办公人员，而周边产业集群规划的人口规模将达到15万人。

对此，绿洲智谷花园里运营的首要使命，就在于如何通过丰富的体验和服务，确保这些人群能够在区域内停留更长时间，享受更加多彩的生活体验，从而实现持续的吸引力。

是生产也是生活的后花园

产商融合的样本商业，其第一个着眼点是作为园区的配套商业，服务周边大量的科创企业，吸引具有消费能力的产业人群。在满足日常工作需求的同时，通过生活休闲的方式帮助他们释放压力，充分享受生活乐趣。

在此基础之上，还需服务于商务差旅人士，以及包括亲子家庭、潮流青年在内的周边居民客群，甚至是区域外的“过客”。商业运营的关键之一，就在于如何吸引这些群体，并解决“过而不留”的问题。

在大科创板块中，科技与创新并不稀缺，但往往缺乏一个能让人们放松生活的地方。

因此，在谈餐饮、零售等品牌阵容之前，首先要解决的是场景和氛围的问题。从美学和精致生活的角度出发，打造一座解压后花园，由内而外地构建一座都市品质社交空间，改善区域消费环境，实现人与空间的紧密链接。

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长三角绿洲智谷·赵巷集商务办公、科研中心、公共配套设施、人才公寓及休闲商业于一体，自身可形成人流、场景和商业的内循环。整个园区的绿色环境、良好的城市场景及载体形态，不仅吸引了高质量的企业入驻，还能促进“核心商业”绿洲智谷花园里的发展。

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◎强化公园滨水资源，构建步行友好的复合场景

绿洲智谷花园里水系环绕，自带一种轻松愉悦的chill氛围，将“云中绿洲”与“城市森林”的理念融入到室内购物中心（Inner mall）和室外商业区（Outmall）中。

公园式的外场景观，为顾客提供了舒适的游逛体验。随着季节变换和空间布局的不同，这里可形成多层次的微气候自然公园，创造出多个释放压力和聚会社交的天然空间。

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通过步行友好的思维，绿洲智谷花园里实现了多场景的复合功能，使办公、生活和商业空间互联互通，形成丰富的消费者互动场景，成为会谈聚会、户外休闲和夜间消费的理想场所。

项目以国际流行的设计语言，巧妙地将林、谷、田、水等自然元素融入建筑设计，创造出线条流畅、生机勃勃的建筑形态。这些设计营造了梯田般的退台景观空间、广阔的亲水平台以及森林般的室内中庭等多个公共空间，为顾客提供了多样化的休闲选择。

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◎ 利用园区空间和户外场景，强化运动氛围

适量的运动不仅能够有效释放身心压力，改善情绪，还能增强自尊与自信，提高睡眠质量，并创造更多社交机会，因此越来越受到都市人群的重视。

近年来，跑步、骑行等户外活动热度不减，逐渐成为一种广受欢迎的生活态度。与此同时，商业空间也正逐步转型，以更好地支持这类健康向上的生活方式。

园区配套示意图

长三角绿洲智谷·赵巷配备了慢跑道、健身中心、足球场和屋顶运动空间等多种设施。在此基础上，绿洲智谷花园里设计了多个特色运动场景，并引入相关知名品牌合作，发挥自然生态与滨水环境的独特魅力，为当地上班族及社区居民打造一个充满活力的新地标。

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例如，已入驻的哇咔星球，打造了一个2500㎡的屋顶运动公园，设有标准篮球场和羽毛球场等多种专业级运动场地。这里不仅是释放能量、展示个人风采的理想之地，更是促进人际交流与身心健康发展的绝佳平台。

无论是滨水空间还是运动空间，园区内的其他区域以及紧邻的户外空间，都可使绿洲智谷花园里有效突破5.5万㎡的体量限制，创造性地扩展了项目的功能，提升整体吸引力和综合体验。

是区域也是城市的消费目的地

无论是产业招商还是商业招商，其核心出发点都是“聚集人气”，需要秉持“以人为本”的理念，首先服务于近端客群，随后逐步辐射至更广泛的中远端客群。

这意味着，要在满足日益增长的科创产业客群需求的基础上，再扩展至品质家庭、潮流青年等多样化群体，不仅关注运动健康，还致力于满足他们在潮流文化等方面的个性化喜好。

Mall星人从上述签约仪式上了解到，绿洲智谷花园里的业态布局大致如下：

无论是在南区还是北区，餐饮都占据了较高的比例——延续了“花园里”产品线以餐饮为突破口的策略。同时，项目继续采用循序渐进、分区亮相的特色打法，精选品牌，并深入挖掘在地资源。

签约仪式现场

计划今年12月正式亮相的北区，目前招商率已达73%。除了上述提到的哇咔星球外，已成功引进上蔬永辉超市和星聚会KTV等主力店铺。其中，上蔬永辉超市以其丰富的新鲜健康食材而闻名，确保为顾客提供品类齐全且供应充足的优质生鲜产品。

在餐饮方面，绿洲智谷花园提供了多元化的选择，从地方特色菜系到国际知名品牌应有尽有，已囊括：

此外，项目还引入了漫读、中国黄金、维佳康口腔诊所、华为等多个品类的品牌商家，初步形成了一个集多元化品牌组合与年轻化体验活动于一体的商业生态。

可以看到，作为大科创板块中心的TOD商业项目，绿洲智谷花园里力求突破地理界限，对接城市主流消费需求，以「美食、美学、探索精致生活」为核心定位，通过整合高品质生活方式、特色餐饮服务、文化艺术娱乐、滨水休闲体验、户外社交空间以及健身体育设施等多种业态元素，构建一个综合性、多功能的商业体验中心，成为富含更多生活态度的城市消费目的地。

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展望未来，绿洲智谷花园必将继续丰富其业态品牌，并带来更多具有看点的优质内容：

例如，加强与园区企业的互动合作，为这些企业提供包括团队建设活动、科技创新展示会、新品发布会等多种增值服务，从而打破传统产商模式的单一路径，使商场成为连接园区内外的重要桥梁。

再如，举办更多贴近白领日常生活的快闪活动及展览，使之成为园区工作人员下班后休闲放松的好去处；同时，利用开放式的滨水空间组织各类公共活动，吸引更多消费者参与其中，增强社区凝聚力的同时促进商业氛围的活跃度。

实景图

后记

从宁波鄞州花园里、上海传媒港花园里等轻资产项目的成功经验来看，招商商管已经积累了与地方国企紧密合作的丰富经验。这些宝贵的经验无疑将为此次绿洲智谷花园里的合作带来诸多裨益。

站在行业和消费者的角度来看，绿洲智谷花园里是一个符合新一代TOD商业逻辑的新型案例。它不仅满足追求全新消费体验的顾客需求，还将激发现代都市人对高品质生活、兴趣导向型消费以及自然社交的热情。

对于长三角绿洲智谷·赵巷园区乃至整个板块而言，绿洲智谷花园里将有效提升园区的温度感和企业员工的满意度，提高相关物业的资产价值，并为区域创造出高品质且轻松愉悦的全新消费场景，进一步完善该板块的商业形态，强力推动TOD商业和千亿级产业集群的多维融合。