泰州商品住宅迎来重大调整！
近日，泰州市自然资源和规划局发布关于公开征求《关于支持住宅产品改善提升规划建设的若干措施》意见建议的公告。
其中提到：
鼓励住宅规划设计创新，充分利用地上地下空中立体空间，设计底层（含地下室）庭院式、屋顶露台花园式、立体空中花园式等具有高品质住宅要素的产品类型；
原则上不再出让容积率1.8以上、建筑高度60米以上的土地；
部分住宅地块开发容积率可以低于1.0；
改善型住宅建筑层高不应低于3.1米，不宜超过3.6米；
6层及以下的复式居住建筑可设置室外庭院，庭院绿化面积不计入公共绿化面积和绿地率；
……
全文如下：
关于支持住宅产品改善提升
规划建设的若干措施（征求意见稿）
为进一步提升居住区品质，更好满足居民多样化住房需求，经市政府同意，现就支持住宅产品改善提升规划建设提出如下措施。
一、把握差异化需求，打造改善性产品
1.以满足人民群众日益增长的美好生活需要为出发点，坚持低碳绿色智慧理念和高质量发展要求，打造空间舒适宜居、质量优良可靠、功能完备友好、设施绿色智能、服务精细周到、人民群众普遍认可的“好房子”“好小区”。
2.统筹市场需求，遵循依需定供原则，制定个性化、定制式的规划条件，打造差异化的住宅产品。鼓励住宅规划设计创新，充分利用地上地下空中立体空间，设计底层（含地下室）庭院式、屋顶露台花园式、立体空中花园式等具有高品质住宅要素的产品类型。积极推进新材料、新技术、新工艺、新设备的应用，鼓励建设超低能耗住宅。
3.科学布置功能场地，应结合绿地、景观小品设置健身步道、全龄活动场地及各类休闲设施。合理增设会客厅、游泳池、图书室、健身房、助餐食堂、便利店等服务设施，科学布局充电桩、智能快递柜、垃圾分类收集点等配套设施，提升住区服务品质。
二、优化土地供给，合理控制开发强度
1.优化住宅用地供应管理，合理增加市场需求大、群众想要的户型产品用地供应。根据详细规划和城市设计，在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，以及国土空间规划确定的历史城区等，停止执行容积率不得低于1.0 的供地标准；在基础设施较好、功能配套较齐全、风景环境较优的区域，开发建设容积率为1.0-1.4的住宅产品；原则上不再出让容积率1.8以上、建筑高度60米以上的土地。
2.以下区域根据详细规划可进行低强度开发（地块开发容积率可低于1.0）。
具体范围如下：
（1）海陵区、医药高新区（高港区）：东至东环高架、南至健康大道、西至祥泰路、北至森园路以及东至新港大道、南至港口东路、西至南官河、北至京沪高速范围以外的区域；
（2）姜堰区：东至229省道、西至溱湖大道、南至南绕城高架、北至新通扬运河范围以外的区域；
（3）历史城区、历史文化街区、历史地段；
（4）上述范围以外的重要水系、重要节点周边，如周山河、前进河、凤栖湖、姜溱河等，可结合地块现状和规划情况，报请市政府研究同意后，住宅地块开发容积率可以低于1.0。
三、提高规划设计水平，提升住区设计品质
1.为满足居民生活需求，提升小区配套服务功能，在居住用地的规划条件中，可设定不超出总计容建筑面积3%的商业配套计容建筑面积。
2.改善型住宅建筑层高不应低于3.1米，不宜超过3.6米；住宅建筑一层设置架空层的，架空层层高不应低于 3.6米，且净高不应低于3米。
3.地下车库出入口及主要车道净高不应低于2.6米。地下非机动车库应就近布置，其服务半径不宜大于100米，非机动车库出入口坡道应符合电动自行车使用要求，坡度不宜大于15%，做好防滑处理且应设置顶盖。
4.电动自行车充停场所宜合理分布、相对集中设置，且须满足消防、安全相关要求。其数量宜按不低于非机动车数量指标的30%配建。电动自行车充停单元内的电动自行车应分组停放，每组停车位数量不宜超过 20辆。电动自行车充电场所宜设置在地面。
5.住宅类停车位按不低于1.2辆/100平方米（计容面积）且不少于1.5辆/户配建（取其高值）。非机动车车位按不低于1.5辆/户配建。
6.低层住宅建筑每栋总户数不得少于两户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米。多层住宅不宜超过3个建筑单元，建筑面宽一般不大于70米；高层住宅不宜超过2个建筑单元，建筑面宽一般不大于60米。
7.景观设计应遵循人性化、生态可持续原则，合理布局功能场地。老年人、儿童活动场地及健身场地的边缘应远离居住建筑，与居民窗户的距离不应小于8米，减少对居民正常生活的干扰。
8.大于等于3公顷的新建居住小区应配置至少一处不小于总用地面积1.5%的集中绿地，该绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的面积不小于1/3。
9.在满足规划条件确定的绿地率等前提下，6层及以下的复式居住建筑可设置室外庭院，庭院绿化面积不计入公共绿化面积和绿地率。庭院围墙宜采用镂空围墙形式，高度宜控制在1.5米左右，并加强绿化美化。鼓励住宅建筑在安全保障的前提下，开展屋顶共享空间设计。
四、调优规划指标计算规则
1.社区综合服务设施、生活垃圾收集屋（房）、生活垃圾分类用房、配电房、水泵房、公厕、通讯能源用房等建成后无偿移交的建筑以及门卫、景观连廊、地面景观构筑物不计入容积率；其中景观连廊、地面景观构筑物不计入建筑密度。
2.社区用房、物业管理用房配建标准以外增设的居民公共活动用房，无偿移交全体业主的，计入建筑面积和建筑密度，不计入容积率。
3.住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型（不含阳台）水平投影面积比例不超过20%的，全封闭阳台不计入容积率，未全封闭的按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积；超出20%的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。阳台进深大于1.8米时，该阳台进深不得大于对应使用空间深度的50%（厨房、卫生间除外）。
4.除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗（窗台高度应高于地面0.45米）不计算计容建筑面积；当飘窗结构净高超过2.10米或进深超过0.80米时按其水平投影面积计算计容建筑面积。
5.建筑主体结构外设置不封闭的顶盖距底板不小于两层且在垂直空间范围内无水平横梁、挂墙等结构的开敞阳台，可视为露台，不计入容积率和停车位基数。每户露台的面积之和不宜超过该户型建筑面积的15%（不含阳台和露台），业主仅享有使用权；露台内应实施绿化、美化工作。设置该类露台的住宅日照间距按建筑外墙面主体计算。
6.鼓励高层住宅建设套外共享空间，共享空间应在楼层靠外墙设置，须一面长边完全开敞，空间外侧应设置高度大于1.2米且小于1.5米的维护设施（含首层）。符合该定义的共享空间不计入容积率和停车位基数，建筑间距从共享空间的平台最外边缘起算。
7.住宅建筑设备平台其投影总面积每户不应大于6平方米，可根据具体户型合理设置，采用户式集中制冷供热的宜集中设置。超出上述要求的设备平台，超出部分按水平投影面积计算容积率。
8.满足合理层高的住宅建筑坡屋顶部分（含2.2米以下闷顶），起居室（厅）、餐厅挑高，住宅附属地下使用空间以及作为公共活动空间设置的建筑底层、架空层部分，其建筑面积不计入容积率。
9.为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于城市更新地区增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形,其新增建筑量不计入容积率。
五、提升规划管理水平，推进项目实施和运营
1.住宅用地试行“预审制”，积极对接拿地意向单位，加强方案设计指导、开展规划方案预审并出具指导意见，摘牌成交后可依法办理规划许可。
2.详细规划及规划条件中的用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建筑退让等为强制性要求，应严格执行；非特定区域的建筑限高、空间引导为非强制性内容，可采用专家评审方式确定。
3.在建商住类（含住宅类）用地配建的商业用房尚未建设的，在开发项目符合详细规划、不突破规划条件中容积率要求，调整方案经公示无异议情况下，经审查批准后，可以优化商业、住宅建筑面积比例，同一土地出让合同中的有关规划指标可以整体平衡。允许开发企业根据市场需求调整住房套型结构，在方案通过审查后，申请办理建设工程规划许可变更手续。
4.存量地块建设改善性住宅的在不突破容积率，符合详细规划，空间形态相对合理且符合城市天际线管控要求、满足相关规范的前提下，可以按程序调整建筑高度上限（不超过10%）和下限。符合公共利益确需变更规划条件的，土地使用权人可向自然资源和规划部门提出申请，经市政府认定并依法批准后，按规定签订出让合同变更协议或重新签订出让合同。
5.既有自持商服（文旅、康养、科创等）建筑，可允许整体转让，在确保主导功能不变、符合公共利益的前提下，确有必要的，报经批准后，可分割销售。
6.探索采用“不可撤销、无条件见索即付型保函”等方式缴纳竞买保证金。供地时可采用“出让合同+投资发展监管协议”模式，约定由竞得人按照相关标准和时序要求投资建设相邻地块上社区中心、幼儿园、中小学等公共服务配套设施，建成竣工验收后移交；建设相应公共服务配套设施的相邻地块，在住宅地块竞买成交后依法依规办理供地手续，符合划拨用地目录的可以划拨或直接办理协议出让。
7.鼓励土地使用权人与优质房地产企业通过作价入股，合资、合作开发经营的方式设计建设高品质住宅。除依法应予以无偿收回的闲置土地外，可通过政府协商收回、收购或转让等方式盘活利用，转让涉及抵押的，允许“带押过户”。
六、附则
1.本文件适用于市区行政区域范围内。
2.本文件适用于自发布之日起挂牌出让的商住类（含住宅类）用地项目；对于存量项目，经区政府（管委会）认定为住宅产品改善提升项目的，在符合详细规划和出让合同约定的前提下，优化工程设计方案，并依法依规办理规划许可变更等相关手续。
3.本文件由市自然资源规划局负责解释，有效期至2028年12月31日。
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