存量挖潜，一个重要的资产盘活工具——基础设施REITs

创业 2024-10-22 10:18 湖北

探索构建基础设施REITs梯度培育机制
作者：姜玲勇
作者单位：浙江省政府参事室

摘要：党的二十大报告提出要“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。当前，我国存量基础设施规模巨大，如何盘活存量资产，实现基础设施投融资高效循环，已经成为金融供给侧改革和基础设施建设开发的重大课题。笔者通过调研发现，自公募基础设施REITs试点发行以来，制度规则不断完善，市场影响力和关注度日益提升，已逐步进入常态化发行阶段，建议全面摸清存量资产底数，加快构建REITs梯度培育机制，有效提升国有资产运营质效，形成“存量带动增量”的投融资良性循环，有效防范化解债务风险，保障基础设施建设。

关键词：基础设施REITs；盘活；资产

基础设施REITs是推动存量资产盘活、助力地方财政转型的重要工具，但在常态化发行背景下面临认知不足、门槛偏高、周期较长等困难挑战，亟须针对不同项目特点，加快构建梯度培育机制，推动更多存量资产进入REITs发行赛道。

一、存量资产时代REITs带来的机遇和挑战

1.经济发展正进入存量资产挖潜时代

当前，世界经济整体增速放缓，政府财政收入下降明显，但政府的刚性支出并未减少，财政资金需求面临压力。增量发展提升空间有限，只能通过盘活存量挖掘发展潜力。经过20多年的快速发展，我国在交通、能源、水利、市政等基础设施领域形成了大量存量资产。据统计，累计沉淀资产规模达60万亿元以上，资本金规模10万亿元以上。有效盘活这些存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于合理扩大有效投资、减轻地方财政支出压力、降低政府债务风险等具有重要意义。

2.基础设施REITs是盘活存量资产的有效途径

在众多存量资产盘活方式中，公募REITs的市场化程度最高，具有单次融资金额大、资产运营效率高、融资风险小等特点，是助力地方融资和发展模式转型的有效路径。自2020年我国启动公募REITs试点发行以来，制度规则不断完善，市场影响力和关注度日益提升，已逐步进入常态化发行阶段。截至目前，全国共有30只基础设施REITs上市，合计实现融资近1000亿元，涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种类型的资产。

3.当前REITs发展面临的困难和挑战

公募REITs在常态化发行的新形势下，项目储备和接续发行仍显不足，具体表现在三方面。

一是思想认知不足。地方政府“发展靠融资、融资靠借债”的惯性思维仍然较为普遍，对REITs等金融工具的认知不足，单纯将REITs与传统贷款业务进行融资成本比较，没有充分认识REITs补充资本金、破解短借长用的重要作用，更缺乏“资产上市—引入专业化运营—市场融资和资产管理联动”的中长期系统思维。

二是发行门槛偏高。资产规模方面，首期资产发行规模达到10亿元以上（保障性租赁住房为8亿元)，且具有2倍以上的扩募能力；资产运营方面，要求稳定运营3年以上，同时经营收益权类资产项目要求内部收益率原则上不低于5%，产权类项目净现金分派率不低于3.8%，对资产质量整体要求较高，短期内符合条件的资产较少。

三是发行周期较长。与其他融资方式相比，REITs项目规范性强、前期环节多，导致整体发行周期长，一般情况下，从项目启动到最终上市时间要1年以上，融资的时间成本较高，降低了资产主体积极性。

二、建议

针对上述分析，建议全面摸清存量资产底数，加快构建REITs梯度培育机制，有效提升国有资产运营质效，形成“存量带动增量”的投融资良性循环，有效防范化解债务风险，保障基础设施建设。

1.摸清存量底数，充分挖掘资产潜力

一是精准分类，形成资产底数“一本账”。针对存量资产类型繁多、权属复杂的特点，将资产分为平台类国有企业存量资产、行政事业单位存量资产和非平台类国有企业存量资产等，根据“规模先大后小、盘活先易后难、需求先急后缓”的原则，深入细致摸排梳理存量资产。

二是加强数字赋能，构建资产盘活“一件事”。打造资产数字化平台，通过资产现状全景展示、资产收益实时监测、资产处置在线办理等模块功能，实现存量资产动态管理。

三是优化重组，打造资产组合“一套拳”。针对规模小、管理散的资产，实施资产跨主体整合。如针对保障性租赁住房资产，整合打包发行保障性租赁住房公募REITs项目；针对办公楼宇资产，打包发行办公物业CMBN（资产抵押支持票据）项目。

2.优化确权流程，提升资产使用价值

一是明晰口径，解决资产确权难症。资产权属不清晰是资产盘活上市一大障碍，要积极协调界定资产权属单位、使用单位、收益单位的三方责任，推动存量资产加快确权办证。

二是简化通道，压缩权证办理周期。对存在历史资料缺失、房地信息不一致、产权主体不明、未完成竣工验收等问题的资产，开设资产清障“绿色通道”，最大限度简化审批流程。

三是提高价值，扩大企业资产规模。通过资产变性重新确权，按照市场最新评估价值入账，做实存量资产价值，提升国企资产规模，加强企业抗风险能力。

3.强化梯度培育，打通资产盘活路径

一是筛选重点，匹配个性化盘活方案。在存量资产中筛选规模大、收益好的项目，优先组成重点项目库，针对项目制定个性化的盘活方案，提高项目发行效率。

二是滚动盘活，形成阶梯式孵化机制。按照公募REITs发行要求，以整合存量资产扩大规模、增加收益孵化提效为导向，构建“资产形成一提质增效一发行上市”的梯度孵化路径，实现物尽其用。

三是扩大投资，实现资金良性循环。打通政府投资领域“投资一建设一运营一上市一再投资“的完整资金链条。项目验收投入使用后，将其作为扩募资产，接续发行公募REITs项目，回收资金用于新项目建设，形成“存量资产带动增量投资”的良性循环。

4.完善配套措施，强化政策宣传引导

一是加大宣传，提高思想认识。通过现代金融知识教育、组织召开培训会或项目对接会、走访调研等多种形式，多维度、系统化开展基础设施REITs宣传培训，重点宣讲REITs的功能作用、重要意义、政策体系、发展情况等，同时有针对性地在资产筛选标准、审核关注重点、申报关键节点、解决的主要问题等方面加强对地方和企业的个案辅导。

二是健全机制，完善项目申报发行管理。强化监管部门之间的协作，建立与沪深交易所信息互通机制，加强沪深交易所对发行REITs产品前期策划指导，明晰基金运营管理权责分配，保障基金稳健运营。

三是强化引导，提高考核激励力度。积极引导支持各类市场主体参与项目申报，对成功发行的国有企业、地方政府给予其年度考核加分，对参与发行的原始权益人按其融资规模的一定比例给予一次性激励补助。

（来源：2024年17期《行政事业资产与财务》杂志）

编辑：刘海琳

审核：熊俊龙

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