昨天，中山市自然资源局发布了《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》，取代原来的《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》（中府〔2020〕95号）。
文字量很大，贴心的小编帮各位网友筛选了部分内容以供阅读。（后面附上全文）
什么是城中村？
本意见所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或基本失去耕地，实行村民自治和村集体所有制的建成区域（现状地类为建设用地），以及集体土地已转为国有或已完成“村改居”，但原农村集体经济组织继受单位和原村民保留使用的建成区域。
原则
政府主导、规划引领、依法征收、市场运作、分类实施、公众参与、共建共治
（现在政府主导前期工作，以前开发商来搞前期的时代过去了）
一个坚持
尽力而为、量力而行
成熟一个推进一个，确保先谋后动、动则必快、动则必成。
（能做的才做，不像以前有的其他城市开发商明明算不过帐，政策有瑕疵的都推）
三种改造模式
拆除新建、整治提升（类似微改造）、拆整结合
钱从哪里来？
鼓励探索设立城市更新基金，支持引导各类社会资本投入，统筹利用国家专项补助、政府专项债券、政策性银行专项借款等多渠道筹措改造资金，落实城中村改造项目资金平衡方案，确保改造资金综合平衡、动态平衡。
补偿
坚持先补偿后搬迁
关于积极稳步推进城中村改造的实施意见
第一章总 则
第一条为了满足公共利益需要，积极稳步推进城中村改造，规范改造活动，有效消除城中村安全风险隐患，改善人居环境，提升城市品质，根据有关法律法规，以及国家城中村改造、低效用地再开发等政策规定，结合本市实际，制定本意见。
第二条本市行政区域内的城中村改造活动及其监督管理适用本意见。
本意见所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或基本失去耕地，实行村民自治和村集体所有制的建成区域（现状地类为建设用地），以及集体土地已转为国有或已完成“村改居”，但原农村集体经济组织继受单位和原村民保留使用的建成区域。
为保障规划的整体性实施，城中村周边或夹杂其中的基础设施落后的国有低效建设用地区域，以及与城中村形成夹杂、包围、分割（隔）、楔入等关系的其他用地，可一并纳入改造范围。
第三条城中村改造应当坚持以人民为中心，遵循政府主导、规划引领、依法征收、市场运作、分类实施、公众参与、共建共治的原则，充分听取群众意见、保障权利人合法权益，分类有序推动改造更新，提升城市建设管理水平。
第四条推进城中村改造应当结合市情村情，坚持尽力而为、量力而行，着力消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，保护传承本土优秀传统文化，高效综合利用土地资源，促进产业转型升级，完善社会综合治理机制，助力建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。
第五条城中村改造应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、城市更新及历史文化保护等专项规划，因地制宜制定改造策略和管控标准，优化城市空间发展格局。
城中村改造规划在调查摸底和体检评估的基础上，依据国土空间总体规划编制，纳入城市更新（“三旧”改造）专项规划范畴、实行单项专篇管理，指导编制更新规划单元详细规划和更新实施单元详细规划（以下统称“单元规划”），以及指导制定年度实施计划。
第六条 城中村改造纳入低效用地再开发（“三旧”改造）进行年度实施计划管理。城中村改造涉及供应土地的，应当纳入年度建设用地供应计划。
村（居）民改造意愿强烈、需求迫切的城中村，应当优先纳入改造年度实施计划。
第七条 纳入年度实施计划的项目，应当结合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等规定，应当取得相关土地权利人三分之二以上以及上盖建筑物权利人三分之二以上签名同意，方可启动改造。如改造范围涉及其他国有土地的，相关权利人的同意率也应当达到法律法规规定的要求。
城中村改造过程中，应当建立健全公众参与机制，畅通利害关系人以及社会公众的意见表达渠道，听取村（居）民和集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等意见，保障村（居）民知情权、参与权和监督权。
第八条 推进城中村改造，应当按照有关规定开展历史文化资源调查评估，制定保留保护要素清单，明确保护要求，支持和鼓励引入新产业、新业态，促进多元化保护传承与活化利用历史文化资源。
历史文化资源调查评估成果，作为城中村改造实施和监管的重要内容之一。改造涉及历史建筑、古树名木等迁移的，应当广泛听取专家、社会公众意见，充分论证和集体讨论决策；涉及拆除具有保护价值的老建筑、古民居的，应按规定进行征求意见和评估论证。
第九条城中村改造坚持“留改拆”结合、“拆治兴”并举，统筹采用拆除新建、整治提升、拆整结合三种实施方式。
（一）拆除新建，是指以拆除重建方式对城中村全部或基本全部的建（构）筑物及其他地上附着物进行拆除后重新规划、建设、管理的全面改造活动；
（二）整治提升，是指维持现状建设格局基本不变的前提下，主要采用建（构）筑物局部拆建、整饰修缮、完善公共设施等方式，对城中村进行配套设施更新、环境综合整治等微改造活动；
（三）拆整结合，是指考虑规划实施、现实条件等因素，按照成熟一片、改造一片原则，部分采用拆除新建、部分采用整治提升的混合改造活动。
采用拆除新建方式实施改造的，应当成熟一个推进一个，确保先谋后动、动则必快、动则必成。
第十条推进城中村改造，应当编制城中村改造方案，明确项目范围、改造时间、改造方式、改造内容、资金筹措安排、支持政策、组织实施等内容。属拆除新建（含拆整结合）类改造的，还应明确项目地块基本情况、建设规模和标准、建设时序安排、预期效益、实施监管等内容，重点就安置房用地安排，安置房以外的其他地块是否建设保障性住房，前期手续办理情况及预期完成时间，建设单位确定和招投标时间安排，人员分流安置、产业搬迁情况和历史文化资源保护安排，改造规划指标确定情况等作出说明。
改造方案是城中村改造项目实施、享受政策优惠的主要依据，经批准后原则不得调整，确需调整的，应当按程序重新报批。
第十一条支持因地制宜探索“城中村改造+”实施模式，鼓励市镇属企业等各类企业投资、参与、协同推动城中村改造与周边低效工业园改造、TOD综合开发、岐江新城开发等相结合，促进旧城建筑抽疏与新城人口迁入形成良性互动，推进实现区域统筹和成片开发。
第十二条市政府建立城中村改造集体决策机制，定期统筹协调解决重点项目推进问题，市土地管理工作会议、市国土空间规划委员会对城中村改造有关土地、规划具体业务实行集体审议决策。
市自然资源部门联同市住房城乡建设部门负责本意见的具体组织实施，按职责分别负责拆除新建类和整治提升类改造，统筹组织编制城中村改造规划计划、改造方案等，并指导项目实施和监管。市财政、发改、国资、农业农村、城管和执法、应急管理、生态环境、工业和信息化等部门在各自职责范围内负责城中村改造和综合整治相关管理服务工作。
有关镇政府、区管委会、街道办事处（以下统称“镇街政府”）负责组织和监督管理本辖区城中村改造具体实施工作，指导村（居）民委员会、集体经济组织了解、反映村（居）民改造需求，组织村（居）民有序参与城中村改造。
第十三条市、镇街政府按各自事权建立健全资金投入机制，鼓励探索设立城市更新基金，支持引导各类社会资本投入，统筹利用国家专项补助、政府专项债券、政策性银行专项借款等多渠道筹措改造资金，落实城中村改造项目资金平衡方案，确保改造资金综合平衡、动态平衡。
城中村改造项目涉及土地出让收入的，应当优先投入解决本项目资本金、支付土地整备及服务费用，用于本项目配套基础设施及教育、医疗等公共服务设施建设，以及本辖区其他城中村改造项目。
鼓励各类金融机构创新金融产品和服务，为城中村改造提供全方位的金融支持。
第二章 拆除新建类改造
第十四条 城中村拟采用拆除新建方式实施改造的，镇街政府应当结合村（居）民改造意愿摸底情况，合理确定城中村改造范围，组织调查现状基础数据和开展改造前期研究，对规划方案、补偿安置、资金筹措、实施步骤、经济可行性等提出初步计划和安排，形成改造项目资金平衡初步方案、征收补偿初步方案、改造初步方案。
第十五条 城中村实施拆除新建，应当坚持规划先行，严格落实国土空间总体规划中城镇开发边界、生态保护红线、历史文化保护、城市安全韧性等刚性管控要求，按照城市标准规划建设新的完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施。
城中村拆除新建的单元规划，可以在市域范围内或更新规划单元（统筹片区）范围内统筹平衡规划指标，对更新实施单元（改造项目）在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化。支持推进土地兼容复合（混合）使用，兼容复合用途和具体比例可经论证后确定；允许地块容积率、建筑限高等控制指标，可在本市技术标准与准则的限值基础上适当提高，其中居住用地容积率原则不得超过3.5；改造涉及拆除率、拆建比等控制指标的，按照更新规划单元（统筹片区）范围进行核算。
石岐、东区、西区、南区街道范围内的城中村改造单元规划由市自然资源部门联合属地镇街政府组织编制；前述范围外的城中村改造单元规划，由属地镇街政府组织编制。单元规划经专家评审和部门联审、社会公示、市国土空间规划委员会审议后，报市政府批准后覆盖原控制性详细规划，作为改造项目规划许可的依据。
单元规划编制费用按规定纳入改造项目土地整备成本。
第十六条 城中村拆除新建，应当以依法实施征收的方式推进土地整备，具体由属地镇街组织编制土地整备实施方案，确定项目用地红线范围，重点明确项目资金平衡方案、征收补偿方案及项目改造方案等主要内容，按程序报市土地管理工作会议审议通过后实施。
其中项目改造方案由属地镇街政府联合市自然资源部门编制，经市自然资源部门组织评审、市土地管理工作会议审议后，报市政府批准。结合城中村改造实际，支持探索建立总分结合、粗细适度的改造方案审核审批机制。
第十七条 城中村开展土地整备过程中，应当坚持先补偿后搬迁，鼓励支持和引导各类志愿服务组织参与，统筹做好社区综合服务，妥善做好人员分流安置；结合产业规划和属地镇街发展需求，对城中村内集聚、具备一定规模的产业，支持采用异地迁移与就地改造相结合的方式，有序进行疏解转移和改造提升。
第十八条 城中村改造应当按规定编制土地成片开发方案，其中安置房用地部分可以纳入公益性用地进行核算。
对城中村历史形成但没有合法用地手续的历史遗留用地，区分用地行为发生的不同时期，按照国家低效用地再开发、广东省“三旧”改造等有关政策分类完善用地手续。其中，历史遗留用地在第二次全国土地调查和第三次全国国土调查中均被调查认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续。
城中村改造用地报批涉及新增建设用地年度计划指标的，应当优先予以安排。
第十九条 城中村改造用地完成整备、报批及土地前期开发后，应当实行净地供应：
（一）规划为住宅、商服、工业等经营性用途的，应当采用公开方式出让；
（二）规划为安置房或公共服务设施等用途的，可以按规定协议出让；
（三）规划为道路等基础设施用途、符合划拨目录的，可以划拨供地。安置房用地（含兼容商服部分）为独立地块、采用协议方式供地的，其出让价格经宗地评估后报市土地管理工作会议集体决策确定；安置房用地涉及地下建设用地使用权的，其出让价格按我市有关规定执行。协议出让用地上规划建设的房屋，扣除补偿安置改造项目相关被征收人外，余下部分的住宅用途，应当作为保障性住房或其他公益性项目征收补偿安置使用；商业用途，应当以租赁方式提供给小微企业、创业青年和个体户等作为低成本创业空间，不得按一般商品房进行销售或转让。
安置房以土地公开出让配建方式落实的，应当将安置房的户型、套数、交付标准、是否无偿移交等具体配建和移交要求纳入土地供应方案。
支持城中村改造项目在公平公开、净地出让的前提下，结合项目情况探索实施综合评价出让或带设计方案出让。
第二十条 城中村改造应当优先安排安置房项目供地和建设；有关建设单位、属地镇街政府以及市有关部门，应当按职责加强安置房规划设计和建设管理工作，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不低于商品住房水平。
改造项目应当根据所在片区的功能以及实际需求，按照缺什么补什么原则，尽量利用原有设施，完善教育、医疗、养老和托幼、文化等配套公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的，应当确保配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用；教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用，由市、镇（街）按有关规定承担，不摊入申请政策性银行专项借款范围的城中村改造成本。
改造项目除安置房用地外的住宅用地是否建设保障性住房、具体比例要求以及保障性住房的规划设计和建设管理办法等由市住房城乡建设部门根据项目实际情况研究并报市政府确定。
第三章 整治提升类改造
第二十一条 城中村实施整治提升的，应当按照文明城市标准，以循序渐进、经常性整治方式实施，防控风险隐患，兜牢民生底线。
城中村整治提升应当建立政府与村（居）民、社会力量改造资金共担机制，推动多元主体共建共治共享。
第二十二条 城中村的整治提升，应当针对城中村现状问题，明确整治重点内容，运用“绣花”功夫统筹做实做细织补式基础类和宜居类微改造。
基础类微改造，主要更新改造供水、排水、燃气、道路、消防、安防、环卫、停车等市政基础设施，开展街巷环境、户外广告牌、建筑立面及“三线”整治，改造提升临空、临河防护设施，保护修缮历史文化资源，完善照明设施、标识系统、文化宣传栏等，做到应改尽改。
宜居类微改造，主要改造提升老幼基础服务、文体医疗生活配套设施、开敞空间、公益性场地场所等，做到宜改即改。
城中村整治提升的具体要求，按照国家、省相关改造标准或技术导则执行；支持探索建立符合我市实际的、与现代化城市相适应的地方标准。
第二十三条 城中村整治提升项目的改造方案，由镇街政府组织编制，经市住房城乡建设部门组织评审通过后实施，具体审批流程参照城镇老旧小区改造项目执行。
第二十四条 城中村整治提升项目（包括基础类和宜居类改造）由属地镇街通过申报政府专项债券、上级补助资金，引入社会资金、专业经营单位，以及引导集体经济组织和村（居）民自筹等方式筹措改造资金。对经确定的试点项目，由市财政给予一定资金支持，有关市级财政资金通过申报政府专项债券方式解决。
第二十五条 推进城中村整治提升过程中，属地镇街政府和市相关部门应当协同加强和创新社会治理，加快城中村治理向城市社区治理转型，推动城中村与现代城市融合发展。
鼓励探索将城中村范围内的市容卫生、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公共停车管理等委托专业经营单位实施规范化、专业化物业管理。
第四章 拆整结合类改造
第二十六条 在同一村集体（行政村或自然村）的集体所有土地范围内暂不具备整体实施拆除新建条件的城中村，可以结合规划情况、产权边界和村集体表决实施因素等，按照成熟一片、改造一片原则开展拆整结合类改造。
对具备拆除新建条件，但由于历史文化保护等因素需要现状保留的，应当采用拆整结合方式实施改造。
第二十七条 城中村拆整结合项目，有关规划、用地等审批，对应参照拆除新建类和整治提升类项目执行；有关改造方案由市自然资源部门和市住房城乡建设部门联合组织审查，参照拆除新建类项目审批程序报市政府批准后，按职责协同指导项目实施和监管。
第二十八条 实施拆整结合的城中村，可以结合村集体、村（居）民意愿以及项目资金保障等情况，将现状保留部分连同拆除新建部分，对集体所有土地及其地上附着物实行统一征收管理，促进人员身份、土地性质、产业业态、基层治理同步转变，推进实现城市化一体管理。
第二十九条 对现状保留的存量既有建筑，在符合规划、权属清晰、建筑安全、补偿安置落实到位、具备动工开发所必须的基本条件等前提下，允许将既有建筑纳入出让方案进行土地供应；支持因地制宜探索资源资产组合供应。
第五章 监督管理
第三十条 市、镇街有关部门及其工作人员在城中村改造规划、计划、方案编制和审批以及改造项目实施过程中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关处理。
第三十一条 有关单位和个人在城中村改造意愿调查、基础数据调查、征收补偿和项目审批等工作中，存在弄虚作假、散布虚假信息、伪造或者变造文件等行为的，相关主管部门应当及时责令改正，按规定纳入公共信用信息管理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 城中村改造过程中，拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十三条 本意见自印发之日起施行，执行过程中如遇国家、省政策调整的，按国家、省新政策执行。
