昨天和几个同行朋友吹水的时候，其中一个朋友发了一个拍卖链接出来。是位于市政府附近，花园新村的一个地铺。
是农商行的资产。
起拍价195100元。
建筑面积33.08平方米。（土地分摊面积5.45平方米）
也就是起拍单价是5897.8元/平方米。
看似比较实惠。但也有一些特殊的地方。
先看他的土地性质，划拨。划拨用地是要缴纳出让金后才能办理过户。
分摊土地面积是5.45平方米，估计缴纳的金额也就几万块。
再看土地用途是办公，房屋用途是市场化商品房。
看楼上是住宅来的，土地用途为什么是办公？
不动产权证上写原房屋用途不明确。
可能需要咨询清楚这件事。
另外公告还有一段：标的物房屋用途为其他，土地用途为办公，土地使用权性质为划拨（需补交土地出让金），且有部分建筑物跨建在标的物土地红线外，可能存在房屋和土地的规划用途、性质、类型、功能、界址线等发生变化，导致不能补交土地出让金、过户；或者需要确定房屋和土地的规划用途、性质、类型、功能、界址线且调整控制规划、更换产权证后才可以补交土地出让金、过户，并增加税费的风险，以及存在标的物办理产权过户到买受人名下后的房屋用途、土地用途、类型发生变化的风险，因此产生的风险和一切税费均由买受人自行承担。
标的物办理产权交易过户、土地用途和性质变更（含补缴土地出让金、变更规划功能和用途）、房屋规划用途变更时，按标的物所在地自然资源部门、规划部门、税务机关核定买卖双方应承担的包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、契税、土地出让金、评估费、变更规划功能和用途费用、规划费、测量费、登记费、报建费及其他一切费用等全部税、费均由买受人承担，以及标的物办理产权交易过户过程中或过户后因法律法规和相关政策的变动导致标的物新增或补缴的税、费（如有滞纳金产生的，还需包含滞纳金）均由买受人承担。
和一般的商品房买卖不同，商铺，特别是企业的物业转让，增值税、土地增值税、所得税都是要计算的。
其中，关于所得税、土地增值税、增值税，中山市税务局最新的不动产交易办税指南有以下说明。（其他的税费不介绍）
一、企业所得税
居民企业：企业取得以货币形式和非货币形式的财产转让收入，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
应纳税额=收入总额-（不征税收入+免税收入+各项扣除+允许弥补的以前年度亏损）×25%-减免税额-抵免税额。
非居民企业：以房产转让收入全额减除房产净值后的余额作为转让所得计算，税率10%。
二、土地增值税
增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金；
不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金
三、增值税
一般计税：应纳税额=销项税额-进项税额=销售额×税率-进项税额
简易计税：应纳税额=销售额×征收率
