过去几年里，全国那些有头有脸的城市真是各有各的难处。

可是有一说一，在所有常住人口近千万、产业不差、家底厚实的城市里，房价跌得比南京还惨的真找不出几个。

不但新房、二手房连续十来个月领跌，还有多个区域板块的明星项目齐刷刷干到臀斩也是没谁了。

像江北的雅居乐滨江国际、河西的海峡城云珑湾、江宁的银城蓝溪郡…靠着50-60%的跌幅直接跌出圈儿了。

记得八月份的时候，曾在南京留过学的韩国铁子在微信里问我：

“南京房价最近跌得很厉害呀？我是不是也能去买一套啊？”

不是我说，隔着屏幕都能闻着一股子泡菜味儿…

然而，我俩谁也没有想到：

转眼到了年底，南京楼市就已经出现了十分戏剧化的反转。

反转得比他们国家的电视剧最后那几集还TM突然…

先来说说新房，不但是红盘一个接一个地卖，更有日光盘重出江湖。

刚刚过去的11月，南京总共卖掉4530套新建商品房，创下2024年内的最高成交记录；

南京前11个月的新房成交量合计干到30152套，反观库存规模已降至648万㎡，同比下降17%。

带头热卖的红盘，几乎个个都是近期各路新闻媒体的常客——

河西千万级豪宅金陵序，首开110套房，开盘当天被一扫而空，就连开发商自己都没想到；

江北核心区的江韵瑧悦加推92套房源，一天之内去化80%朝上，俩月开五回，回回都火爆；

位于江心洲的贤坤花园，一次性开出全部130套房源，仅仅20天就卖到还剩18套房源；

建邺区的江南玖序首开推137套房源，一周内认购100多套，带挑高客厅的房源“一房难求”…

再来看二手房，成交生不生猛另说，反正挂牌价确实是涨了。

11月份，南京二手房总共成交7328套，环比上涨13%，这个成绩无论是跟它自己比还是放在全国看都不算多出彩；

可是转眼到了12月份，光是前5天就卖了3000多套放，基本赶上了10月、11月半个月的交易规模。

南京市12月首周二手房网签量环比增长78%，稳居全国第一，甩开排名第二的兄弟城市苏州近30个百分点。

尽管这里面可能有12月1日“1%契税，90改140”的政策支持，又赶上新政落地首周的因素，但整体来说，二手房正在变得更加好卖，的确也是事实。

今年南京市辖区范围已卖9.2万套二手房，其真实需求全年始终保持相对平稳，全年突破10万套很有可能。

至于一些媒体所说的“连夜涨价百万”甚至“连夜涨价数百万”，那确实是拿着个别极端现象说事儿带情绪了；

真实情况是，二手房挂牌价与成交价确实都出现了比较明显的上涨，且成交均价涨幅大于挂牌均价涨幅。

我爱我家南京研究院数据统计：11月南京二手房挂牌均价27790元/㎡，环比涨幅0.4%，而同一时期成交均价则是23290元/㎡，环比涨幅高达2.7%。

需求基本面稳中有增，叠加挂牌与实际成交两个价格端同时看涨，其止跌回稳的趋势已经较为明显。

南京楼市的企稳回升，本质上是政策端、供应端与需求端彼此奔赴的必然结果。

首当其冲也是最直接的，当属政策利好的叠加。

自今年九月下旬开始，国家层面陆续出台了诸多支持性政策——

其中包括了调降存量住房贷款利率、加大存量商品房收储力度、扩大与落实保交楼白名单以及将城中村改造从35城扩大至300城…

所有利好性因素组合发力，旨在从根本上扭转房地产的供需关系。

在此基础之上，南京市在11月下旬至12月初还陆续出台了符合本市需要的两项重磅新政：

一个是11月26日住宅限售政策确认放宽。

买了新建商品房即可出售、二孩以上家庭限售期即刻解禁、买预售制商品房的只需备案便可解禁…

另一个是从12月1日起全面执行契税新政。

首、二套房面积在140㎡以下，均可享受1%的契税，面积在140㎡以上的首套房1.5%契税、二套房2%契税。

前者让市场瞬间多了不少优质次新房源以及热点房源；

而后者更是明明白白地给大伙儿省了一大笔交易成本。

一手送好货，一手帮杀价——

这就相当于某品牌洋快餐里那个特惠版的全家桶，加量不加价，跟那一个意思。

其次，是南京各种层次的需求，始终较为充足。

咱们文章开头就说，南京这座城市，拥有近千万的人口，经济基本面相当能打。

南京跟杭州、成都等其它一些头部省会城市相比又有其自身独特优势——

它的国有单位规模与从业人员数量都更加庞大，其购买力自身财务稳定性更好一些；

它的腹地购买力虽说有些许分散，但总体支付能力放在全国仍然是名列前茅的存在。

这就意味着，南京楼市的需求一直都在，只是近些年来被经济基本面与楼市长达三年的深度调整暂时抑制了。

坊间浓重的观望情绪又加速了二三级市场深度调整的强度和持久性。

大家可以瞅瞅近期南京一、二手房的交易结构，就能一目了然——

热度较高的新房，目前以板块优质、产品力较强的改善或高端改善项目为主。

譬如金陵序，卖了110套房源，成交金额就干到了12亿，合一套房1000万还富裕。

譬如江韵瑧悦，主打第四代住宅，主力价格集中在400-800万，摆明瞄准中产家庭。

但在二手房市场，则完全是另外一番景象：

总价200万以下的房源成交占比约58%，建筑面积在90㎡以下的占比又能达到62%。

换句话说，南京的新房市场渐渐交由改善主导，而二手市场则更多是被刚需主导。

两者并行不悖，一旦政策利好叠加且持续，置换链条也就跟着运转起来了。

最后，是供应端的严格控制，在很大程度上优化了后市预期。

克而瑞数据指出，南京市新房库存量大约在5万套左右，而2024年1-11月份的去化规模，大致就有3万套之多。

你要照这么算，南京新房库存规模，其实已经被压到了公认的18个月理想周期以内。

但事实上，这都不是主要的！

在我看来，真正助新房市场一臂之力的大招儿，其实还是供应量的骤然减少。

2024年，南京主城区到目前为止仅出让10余宗地块，其余基本上都在外围；

而像软件谷、雨核、大校场、燕子矶这些耳熟能详的核心板块，供应量直接干到了“0”！

来！给大伙儿看一张最近在南京人的朋友圈里疯传的图——

卖地卖出这么个节衣缩食的画风，那你已经卖出去的那部分，推盘进度总能跟上吧？

嘿！恰恰相反！今年年内出让的地块已经开盘或准备开盘的，两只手都数得清楚！

我上次写杭州调研稿时说的“财政玩命扛，扛完卖地王”，莫非让南京学去了？

其实不光是南京，近一段时间以来全国众多一线城市与强二线城市都很火热。

像北京，11月份二手房网签规模有19000多套，创下近20个月来的新高；

像上海，11月份二手房成交量高达27000多套，创下近44个月来的新高；

像深圳，11月份二手房成交量高达8770套，创下近50个月来的新高；

还有杭州、成都、苏州几乎都创下了近期以来的最佳…

在政策面的支持鼓励下、在价格端长达三年的深度调整后，二手房市场的逆势翻红又为新房市场送去了信心。

上述城市近期几乎是个顶个热盘频出，在当地乃至全国市场引起过一波围观甚至轰动。

当下的楼市很热，这是个无可回避的事实。

但在这种热度的背后，仍有两个隐忧我们不能回避，最核心就在于两个问题——

首先，如何保证政策性利好的长时有效性；

其次，二手房如何走出“越卖越多”的怪圈。

咱们大伙儿都知道，从九月下旬到十月初开出的这一波逆势翻红，本质上是“政策牛”。

不仅仅是四限条款、买卖成本打了一波组合拳，更有降低存量房贷、国家队下场儿收储、扩大城中村改造这一系列超常规手段。

包括今天我们探讨的南京楼市，对于政策面的依赖更加典型：

没有九月下旬以来的一系列顶层设计以及11月底的限售解除、12月初的契税减免，它这个全国第一恐怕不是那么好来的…

眼下，从砖家到老百姓，大伙儿甭管嘴上承认不承认，但至少心里都是认可“政策确实已经到底了”。

但问题是，库存却远没降到底！

纵向对比一下，大家就明白了——

在一二级市场，我们的土地库存超过36亿㎡，期房库存15.8亿㎡有待去化；

而在三级市场，整体库存规模同样超过了历史最高纪录：

2014年上半年末，也就是上一轮“涨价去库存”前夕，百城二手房的平均去化周期为20个月；

原以为那就难到头儿了，可万万没想到：2024年三季度末，百城二手房的平均去化周期为26.5个月。

前不久刚刚结束的政治局会议上，高层就下了死命令：要稳住楼市、稳住股市。

我们充分相信国家能够拿出更加有效、更加有针对性的对策去解决当前楼市存在的问题。

至于具体方式方法，大家不妨听听这几天召开的中央经济工作会议都说了什么。

对于我们普通人而言，真刚需随时都可以买，但只要你有哪怕一点点投资的想法，我都建议你：

不要听风就是雨，有时候让子弹飞一会儿，可能会更好…

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