最近听说了很多好消息。

比如说，

一线城市又涨了。

深圳，12月二手房周成交创了近20周以来的新高；北京二手房价又以0.9%的环比涨幅继续领涨。

比如说，

二线城市，也嗨起来了。

杭州二手房价环比上涨0.8%，土拍又创新高，拍出了一宗溢价率高达76%的地块；成都二手房价环比涨0.7%。天津、重庆、厦门……均有涨幅。

一眼看去，满屏飘红。

事实上呢？

首先，以上数据全都没问题。

其次，整体数据并没有那么好。

2024年1-11月，新建商品房销售面积为8.6亿平方米，同比下降14.3%，降幅较1-10月收窄1.5个百分点。其中，新建住宅销售面积为7.2亿平方米，同比下降16.0%，降幅较1-10月收窄1.7个百分点。

11月份，整体市场还是在降，但就是没之前降得狠了。

再看房地产开发投资增速。

1-10月增速为-10.3%，1-11月增速为-10.4%。

简单利用一下混合增长率的知识，你就知道，11月全国房地产开发投资增速更差了。

从这些头部城市来看，

不论是真实的数据，还是舆论场上的风声，都释放了一个信号：

市场在变好。

从整体数据来看，市场明明就向好，甚至连稳起都还没能做到。

那么，你大概心理就有数了——

三四线城市在严重拖后腿。

到底有多严重？

虽然三四线城市样本多，体量大，我们很难给出一个具体且准确的数据，但是我们可以根据一二线的数据，反推出三四线市场的大致情况。

一、新房市场。

11月份，全国新建商品房销售面积8188万平方米，同比上升3%。

监测的40城（主要为一二线城市）数据来看，11月全国商品住宅销售面积为1732.1万平米，达近17个月新高，同比上升22.2%。

根据以上数据，我们大致可以推算出——

政策加持下的11月，三四线城市新房销售面积同比反而下降了约1个百分点。

再看价格。

11月份，全国新建商品房新增销售面积为8188万㎡，环比上涨7.09%。新建商品房销售金额为8270亿元，环比上涨3.7%。

可知，销售均价环比下降约4个百分点。

一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。

由此，三四线城市销售均价仍在下降。

也就是说，

新政后的第二个月三四线新房市场，依旧量价齐跌。

二、二手房市场。

二手房市场的数据更清晰。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点。

三线城市二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1个百分点。

一二三线市场中，

三线城市房价跌得最狠，市场修复得最慢。

更别提三线以下的城市。

看完三四线的总体数据，其实大家都会明白一个道理——

三四线市场真的不能扒。

否则，你只会越扒越绝望。

大概就是这个原因，每当市场数据一更新，大家只会把目光放在一二线市场上。

于是，

三四线城市在大家沉默与无视中，被开除房籍。

真实的三四线城市是怎样的？

前些天，娃哥写了篇稿子，控诉了二线城市的无限制扩张，道尽了二线市场因城市无限制扩张带来的憋屈和窝囊。

以此对比三四线城市，

我想说：三四线城市，连窝囊的机会都没有。

以下，是我对三四线部分城市的统计，想讲的话基本就在里面了。

通过这张表格的数据，你会发现什么？

1.大部分三四线城市的成交量，仅有三位数。

除了嘉兴、南通、无锡外，基本大部分三四线城市成交均为破千套。

多则800、900套，少则200、300套。

这里可以做一个更细化的比较。

以衢州为例，

衢州面积为8844平方公里，二手房月均成交500套。

相当于每平方公里土地上，仅有约0.1套的二手房成交。

而能级更高的城市，每平方公里土地上约有0.5套二手房的成交。

三四市场的低成交量不仅是市场规模小带来的，更是市场不活跃带来的。

2.与成交量相比，三四线的库存不算少。

根据各地的成交量与库存量，我们可以算出三四线市场的去化周期。

嘉兴：新房去化周期为3年、二手房去化周期4年；

绍兴越城区：新房去化周期为5年、二手房去化周期2.2年；

宜昌：新房去化周期为0.8年；

马鞍山：新房去化周期为5.8年、二手房去化周期2.4年；

南充：新房去化周期为5年、二手房去化周期5.5年

……

一般来讲，

去化周期在6-18个月，市场相对健康。

去化周期在20个月以上，市场就会逐渐受到供大于求的压力。

今年，全国百城新建商品房平均去化周期为26个月。

根据以上标准，

三四线城市的面临的去化压力相当大。

也就是说，三四线城市不论是新房还是二手房，都相当难卖。

3.东西部的差距，仍在三四线上有体现。

即使是三四线城市，东中西以及东北的市场也仍有差别。

东部市场较为活跃，成交量较高。

其次是中部，然后是西部、东北。

4.诸多缺失的数据。

好吧，其实没有第四点了。

这只是我统计以上城市数据后，一点个人感受——

三四线城市的数据实在是太难统计了。

它们不像一二线城市，有众多的自媒体、中介每天孜孜不倦地更新信息。

部分城市的最新消息，竟然在2020年！

说明，

三四线城市，根本没有自媒体生存的土壤。

进而说明，

三四线房地产市场的经济效益，很难养活地产从业者。

以上，就是三四线城市的基本特征。

由此，你就会明白三四线城市的痛点——

一、地根本卖不动。

据统计，

以上几个三四线城市，除了东部城市每年能卖出个10来块地外，其余城市要么一年成交个两三块，要么就是零成交。

这个数据，看图会更直观。

2019-2023年一季度，我们还能明显看到三四城市的住宅用地成交。

2024年一季度，三四线城市的成交量已经没有了退步空间。

土地零成交，土地财政零收入，三四线城市根本没法扩张，甚至没有画大饼的勇气。

所以，

相比二线城市，三四线城市根本就没有窝囊的机会。

二、市场总是有价无市。

生活在三四线的朋友，总会有这种感受——

好像房价没怎么跌。

今天，我就彻底给大家解决这个疑惑。

2022年，我在衢州的一位朋友就买了不带电梯商品房。

前些日子，我还打听了他家房子的价格。

“根本不可能跌。”他很淡定地说：“这小区连成交都没有，怎么跌？”

这就是三四线市场的现状。

此次统计的三四线市场，它们的二手房市场将近40%都是老破小、前几代的高房龄住宅，鲜少有人问津。

主打一个：有挂牌，无成交。

看完以上数据，你大概会明白为什么三四线会被逐出房籍。

因为从某种程度上讲，三四线城市已经没有房地产市场可言。

之前，我们认为未来的市场将呈现两极分化的局面。

头部城市的房地产市场将越走越远；普通城市的房地产市场，发展停滞不前。

现在，我认为这个理论还能更完善一些。

首先，

未来的市场，属于一线与部分二线市场。

一线如深圳上海、二线如杭州成都等，在此轮行情中走出成交量猛涨，甚至量价齐涨的行情。

这样的城市，还有牌可打。

比如说，控制供地规模。

减少土地出让，促成供少于求的局面。

如深圳，需求端是新房、二手房成交持续新高，供应端今年仅出让了5宗居住用地。

只有这样的市场，才能让买家一拥而上。

比如说，出地王。

通过地王引爆市场情绪，自上而下地拉动市场。

如上海拍出了溢价率超40%的宅地，杭州拍出溢价率超70%的宅地，面粉价格上涨直接带动面包价上涨。同时，这些城市都上演了一幕幕豪宅、改善的成交热，有着超强的购买力支撑高端市场的价格上涨。

于是，市场就热起来了。

其次，

其它二线城市，稳住别浪，不是没有机会。

这样的市场，头等大事就是少供地。

由于过去几年的疯狂供应，天量的库存不仅堆在新房市场，更让二手房有着莫大的压力。

接下来的时间里，这些二线城市要做的就是发展产业，引入人口，让时间抚平市场的问题。

熬一熬，日子就还能过下去。

最后，

则是被抛弃的三四线城市。

其一，政策端没有发力点。

不论是放开限购，还是放开限价，都与它们没关系了。

手中，已经无牌可打。

其二，需求端购买力耗尽。

土拍市场，没有房企愿意参与土地竞拍；

新房、二手房市场，成交寥寥无几。

这样的市场，产业是落后的，人口是流出的，财政支出是靠转移的，经济发展是停滞的。房地产市场是被大家无视的……

三线四城市被抛弃，可不是说说而已。

而是，市场中的朋友，投票做出的选择。

所有城市中，

三四线居民的换房意愿最低。

所有城市中，

三四线居民卖出房产，但不买入的比例最高。

所有城市中，

三四线购买力流出比例最高。

所有城市中，

三四线清空仓位的比例最高。

只要看完这张图，你就该明白——

抛弃三四线城市，有很多人确实就在这么操作。

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