作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
就这么突然，等等党又赢了。
买房可以少交税了
今天（11月13日）3部门下发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
值得重点关注的是，契税降了——
1、首套住房无论140平以下，契税统一征收1%，140平以上的住宅，首套住房统一征收1.5%。
2、二套住宅，140平以下的契税统一征收为1%，140平以上的住宅，契税统一征收为2%。
包括北上广深，也都和其他地区一样，二套住房也适用同样的政策。
以深圳为例，在这之前首套住宅90平以下，契税征收为1%，90平以上契税征收为1.5%，二套住宅无论面积大小契税统一征收3%。
可以看到，此次的政策逻辑，同样是刺激一线城市楼市交易，鼓励改善群体购买二套住房。
而契税的计算是（过户价－增值税）*征收的税率，与增值税高度相关。
所以增值税相关的优惠，也是值得重点关注——
1、土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税
2、除了北京、上海、广州、深圳以外，在其他城市，对个人销售已购买2年以上（含2年）住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。
3、北上广深4个一线城市，若随后取消普通住宅和非普通住宅标准的，则应跟随全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税免征政策。
目前北上广深四个一线城市，暂时未取消普通住宅和非普通住宅标准，上海、深圳、广州2年以上的非普通住宅依旧征收（过户价－原登记价）/(1+5%)×5%的增值税。
这就意味着，接下来北上广深很大概率会跟随全国标准，取消普通住宅和非普通住宅的标准，并针对2年以上（含2年）非普通住宅也同步免征增值税。
越贵节税越多
以深圳为例，之前的政策是，普通住宅标准为住宅小区建筑容积率1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下。
若拿到产权证满2年的普通住宅销售，则一律免征增值税。
若是非普通住宅，拿到产权证满2年的销售，则要差额征收，差额征收按（过户价－登记价）/1.05×5%计算。
若不满2年的住宅，无论是不是普通住宅都按照全额征收，为过户价/1.05×5%。
一般而言，二手房交易过程中，税费基本由买家承担。
所以，假设——
买家在深圳首次购买一套不满2年的130平住宅，业主买入价为500万，成交价1000万。
过去所需缴纳的增值税为1000万/1.05×5%≈47.62万，契税为（1000万-47.62万）*1.5%≈14.29万，增值税+契税≈61.91万。
新政后，增值税为1000万/1.05×5%≈47.62万，契税为（1000万-47.62万）*1%≈9.523万，增值税+契税≈57.14万，可以节约4.767万交易税费。
假设买家在深圳首次购买一套满2年的130平住宅，业主买入价为500万，成交价1000万。
则过去所需要缴纳的增值税为0，契税（1000万-0）*1.5%=15万，新政后所需要缴纳的增值税为0，契税为（1000万-0）*1%=10万，节约了5万的交易税费。
虽然目前非普通住宅（面积超过144平）暂时未能免征增值税，但若深圳跟上全国新政的步伐，上千万的豪宅交易节约上百万的税费还是可以期待一下的。
总体上，就是交易越贵的房子，接下来能节约的税费就越多。
目前最快可以享受到的税费减免就是首套契税减0.5%。
所以，几乎可以预见，11月深圳楼市，包括北上广楼市的交易会很积极了。
毕竟曾经的深圳楼市，就是在2019年双十一取消了“豪宅线”后被瞬间点燃。
但140.1平，140.2平，141平户型的业主，估计这会多少有点心塞吧。
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