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降价去库存时代

楼市 2024-08-10 17:25 广东

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

“收储”后，价格也就更便宜了。

去库存轰轰烈烈

自从6月，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议后，各地陆陆续续进入了“降价去库存”节奏。

越来越多的城市开始鼓励“以购代建”，直接收购现有的房子用作保障房。

如贵阳、惠州、临沧、大理、江门、佛山，甚至深圳都发布了征集商品房用作保障性住房的公告。

据不完全统计，已经有超过14城已经发布过收购商品房用作保障房征集公告。

这意味着，“降价去库存”时代已经轰轰烈烈推开。

一方面，这次去库存的主体为各地官方，那么在征集过程中天然有议价的优势，另一方面征集后的存量新房用作保障房，保障房本身以保本或保本微利运营，天然无法以高成本的价格征集。

这就为各地征集存量新房的价格不会太高写下了大前提。

而对于有些城市而言，也就间接绕开了新房的价格限制。

以深圳为例。

目前深圳的新房还没有取消商品房限价。

新房备案价85折是下限，开发商想要降价去库存，只能打最低折扣“85折”后通过送黄金，送豪车，返现送物业这样的方式来促去化，加快资金回笼。

比如7月加推的位于南山赤湾的新盘金众云山海，备案均价约8.94万/平，开盘“约85折”还送50克黄金；

比如位于龙华中心的壹湾府，备案均价约6.61万/平，购房85折后再送豪车；

比如位于宝安尖岗山的万科未来之光加推，备案均价约8.38万/平，市场释放出的消息是85折的临界点再减20万。

但安居集团下场买卖价格有弹性空间，只要安居集团和房企项目价格谈得拢，便能成交。

那么对于想要降价促销，又符合征集条件的项目来说，就无需再受备案价上下浮动15%的约束。

虽然本质是盘活开发商手中累积卖不出的项目，又能完成保障性住房的供应任务

但深圳作为楼市最后的壁垒，无法像河南郑州、河南信阳、福建宁德、辽宁沈阳一样彻底解除新房价格最后一道限制。

比如8月9日河南信阳发布的《信阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》中显示，“收购等量的已建成未出售商品房转化为保障性住房”与“市、县（区）房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导”形成了促进楼市去库存政策的组合拳。

但深圳就不太可能这样，将新房市场一步到位。

所以，去库存，通过协商议价的方式征集，便是更有效的方式。

目前深圳的存量新房在售约5.79万套，按照月均网签约4000套左右的去化节奏，去化周期13个月左右，库存量并不算大，去化效率也不算太低。

真正让这些新房去化困难的是价格问题。

价格贵了去化自然就慢了。

像龙岗所有新房项目在售均价约4.5万/平，龙华的是约6.54万/平，南山的是9.39万/平，罗湖的是约8.16万/平，福田的约10.7万/平，前海的是10.03万/平。

若是普通的一套85平刚需房，就需要约380万—900万/套，对深圳的绝大部分群体而言，并不便宜。

根据乐有家研究院数据显示，深圳上半年新房中网签量第一的楼盘是宝安沙井的珈誉未来花园，总价就在327万-741万的区间。

所以，对于一些符合条件，即使着急降价促销也卖不掉的项目来说，或许参与征集是更好的出路。

但无论最终的议价如何，各地征集的成本大概率都不会太高，这也就间接给予各地新房价让出更多的空间。

破局之路

但对开发商而言，不可能真的骨折吃亏，无论如何都需要考虑成本。

地段、位置、配套好的住宅其实不难卖，只不过是去化周期比以前久一点而已，咬咬牙挺住就过去了。

若能保证成本覆盖，又能在这基础之上保证一点点利润，不排除会愿意给予征集让出更多的利润空间。

但现在的局面是，开发商只想有人施以援手，帮点小忙，但对方摆明了想吃开发商只车。

到最后就有可能需要寻求其他的破局办法。

那么这样的办法有没有？

也不是没有，而且也有人已经给出过操作思路，那就是市场焦点之外的法拍房。

因为价格的问题，主流的住宅，除了定向的一些项目，开发商与征集企业很难真正谈得拢，即使开发商愿意被征集也难以持续。

但若征集的是产权清晰的法拍房，不仅价格更低更便宜，还能直接一把捞起银行，解决目前法拍房的库存，避免法拍房的低价拉低整个住宅市场的价格，从而间接拯救住宅市场的价格，安居集团所需要花费的成本也就更低。

而法拍房是房地产市场真正的底部价格，相比一些住宅、公寓价格也更低。

现在银行的困难是，收不完的房子，处理不出的房子，法拍库存无法消耗，并且随着市场的震荡运行，还诞生了一批职业背债人。

根据中指研究院数据，2024年上半年全国法拍住宅新上拍14万套，而成功拍出的只有5.3万套，成交金额765.3亿元。而2023年上半年全国成功拍出的法拍房4.9万套，成交金额为772.3亿元。

所以今年上半年全国的法拍房挂牌量持续上涨，但整体成交金额则下降了。

这就意味着，法拍市场也无可避地“以价换量”，价格更便宜了。

那么这就对各地“收储商品房”转化为保障房提供了一种更便宜，但又同样能完成保障房供应任务的思路。

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作者观点，不代表格隆汇立场

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