作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
新房给出了实质性的信号。
不动声色调价
或许调整备案价是新房为数不多的选择了。
尤其是供应扎堆很猛的地段。
两三个楼盘，一路之隔存量新房的供应就可以高达一两千套。
最近光明关注度比较高的新房是去年9月首次入市的中海时光境。
原因是项目加入了调价队伍，并且力度不小。
根据转介渠道消息显示，9月初89平户型调整到了最低300万，82平的调整到250万，并且楼层不都是最差的楼层，是位于27楼以及3楼的户型。
（来源：社交媒体平台）
而根据深圳市商品房预售价格备案系统显示，项目推售的2-4栋27楼以及3楼，除了安居型商品房的备案价，都没有低于300万的房源。
（来源：深圳市商品房预售价格备案系统）
于是，有前期业主在社交媒体上表示，买了89平户型，原备案价约423万，开发商给出8.86折，折后成交价格约380万，但不到一个月，项目同户型出现调价，约327万并且还能在调价基础上享受8.5折，结果导致账面出现浮亏约100万左右。
（来源：社交媒体平台）
虽然是业主前期早买了1个月，遇上了项目价格调整，出现早买和晚买业主之间的价格倒挂，抛开情绪宣泄看，说明了不少事实因素——
1、有房源价格在不动声色中出现了调整。
比如位于3栋2单元的4901户型，9月初前根据深圳市商品房预售价格备案系统显示备案总售价为3808778元，而9月18日最新总售价显示2900516元，调整差距约908262元；
比如位于3栋2单元的1806户型，原备案价为3767301.164元，根据深圳市商品房预售价格备案系统显示调整后为3037275.76元，调整差距约730025.404元；
比如位于3栋二单元2301户型，初始备案总售价为3985611.297元，9月调整后，根据深圳市商品房预售价格备案系统显示为3042875.71元，调整差距约942735.587元。
再比如位于3栋二单元2201户型，初始备案总售价为3974556.114元，而调整后为3037200.97元，调整差距约937355.144元。
2、项目价格调整后，原本的价格体系被打破，还可能出现面积更大的户型总价比面积更小的户型总价还要高的情况。
3、几个月前上车的业主，账面出现亏损。
4、价格调整不是大面积调整，项目只拿出极少数朝向不好，或者楼层位置不好的房源调整吸引客户。
但整体来看，项目拿出少部分房源进行原价调整，是要比市场预期的调整或许幅度大得多的。
趋势不可逆
现在光明的项目出现降价实际更多是为了迎合市场，也是不得已而为之。
因为整个新房的趋势已经不可逆。
一方面，8月入市的项目金洪名筑，建面64-102平，备案均价约4.39万/平，总价区间约293-469万/套。
再加上开盘折扣，比中海时光境三度推盘都要便宜不少。
2023年9月16日中海时光境2栋入市，建面约82-108平，备案均价约4.87万/平，总价区间约366-593万/套；
2023年10月7日中海时光境3栋入市，建面约82-108平，备案均价约4.87万/平，总价区间约362-597万/套；
2023年11月27日中海时光境4栋入市，建面约83-90平，备案均价约4.49万/平，总价区间约349-468万/套；
而这两个项目都位于光明核心板块的边缘位置，距离光明最繁华的地段直线距离都差不多，而金洪名筑所在位置还有名校学区光环加持。
这就导致竞品之间不得不加入价格战。
另一方面，中海时光境扎堆大量的竞品，不得不被动降价抢占市场。
比如已经吹风10月即将入市的中建观月项目，与中海时光境仅一路之隔，并且项目申请了调规，为《深圳市建筑设计规则》新规后入市项目，户型凸窗和阳台更大，实际使用面积也更大。
比如一路之隔的润曜府和润晖府，2022年12月后陆陆续续推售，也还有房源在售。
整体来看，仅仅一个小地段存量新房的供应就超过1500套的体量。
再加上中海时光境还有11栋房源潜在加推，所以在新旧规则交替的房源入市的转折点，主动通过调整价格留住市场已经是当前光明新房为数不多的选择。
换句话说，后续会不会有更多的房源加入深度调整，范围一进步扩大，算是铁上钉钉的事。
