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城中村“有救了”

楼市 2024-11-15 20:29 广东

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

老旧的城中村改造，迎来“活水”不是什么难事了。

“双管”大招

关于城中村改造的最新部署，再次升级。

今天（11月15日），事关各地城中村发展大计的部署下发了。

两大重点部门联合印发《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》，对城中村改造的范围进一步扩大到近300个地级及以上城市。

要知道，去年7月下发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》框定的城市范围还只是35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市。

而全国地级以上的城市大约是348个。

这就意味着，全国几乎所有的城市都将会被纳入城中村改造的范围。

而这还是在10万亿化债计划出炉没多久的节点下推出。

过去2015年货币化棚改，每年棚改600万套，向市场投放了7万亿安置货币，直接创造了购房需求和购买力，结果推动了全国楼市普涨。

而2008年11月是4万亿刺激计划开闸，拉动了经济再次腾飞，同时也让楼市走出了谷底。

所以可以看到，2024年的楼市，是双管齐下了。

财政刺激大计是10万亿的额度分三五年用于置换地方政府隐性债务、盘活闲置土地和房地产购置、以旧换新和消费品更新以及向大型国有银行注资。

货币政策的计划是通过城中村改造和收储的方式实现，重新创造需求，快速消耗库存。

并且就这两个方向推进的手段和力度，速度之快，是乘数效应级别的。

首先是12万亿的刺激计划中，盘活闲置土地和房地产购置的细节方向，单就一线城市而言，广州方面就已经开展得轰轰烈烈。

在11月7日自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，广州市土地开发中心便在11月13日签署了两宗位于海珠区大干围的商业用地的收储协议，并且收储的方式和之前使用应付票据的方式不同，采取了现金补偿的方式。

11月14日广州就发布《广州市城中村改造税收指引》的通知，用于指导广州市城中村改造的涉税管理。

其次是城中村改造和收储方向。

城中村改造从35个城市一下扩展到近300个地级及以上城市，并且还特别强调要推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

货币化安置，并且旧房改造也能参照执行，基本上就可以确定，将会有大量的补偿货币流到村民的手中。

所以，在充足的财政政策与货币政策叠加，还有其他相关的楼市相关的政策配合下，楼市的行情逐步回稳是没太大问题了。

影响房地产走向未来几年的大计，已经在雷霆不及掩耳之势铺开。

刚性“王牌”

实际上，城中村改造的范畴从35个城市扩展到300个以上。

我们的高层在10月发表的讲话中就已经提到，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造不仅是100万套，后期推开效果好，还会扩容。

所以新增的100万套并不是总量，而是开始的第一步。

而我们的楼市当前面临最大的问题，除了经济的基本面，更直接的还是供需失衡。

在楼市去库存的过程中，我们收储存量房的工作效果还是有必要再进一步提升。

根据中指研究院数据显示，今年以来已有超50城发布收购存量房作为保障性住房的公告，但根据央行公布数据，截至今年9月末，用于收购存量商品房的3000亿元保障性住房再贷款余额162亿元，较6月末仅增加41亿元，各地收储工作整体进展较缓慢。

说明，通过“收储”的方式去库存力度还不够。

在楼市急需加速去库存的情况下，这就很有必要在其他方面的加码了。

而之前的城中村改造利好释放，很多人之所以感受不到政策的实质性，是因为觉得“不可能给钱，到最后给的肯定是房票”。

但现在各个方面都形成了闭环。

比如各个城市包括城中村，存在闲置的土地都是常见的情况。

像广州海珠区的大干围、深圳的深超总、前海等，地段区域都存在企业无力继续开发的商业用地的案例，若回收资金需求量自然是不小。

但运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，资金的问题就有机会解决了。

比如城中村改造安置，同样也是因为资金的问题，就算是一线城市都不少项目搁置。

像深圳待旧改的项目就有上百个，企业无力支付过渡金，村民也无法及早住新房的不在少数。

但是若支持货币安置，资金源头就有希望解决，村民拿到资金补偿了也就可以尽早选择新房。

而这一点，在两部门的通知就特别强调到，“通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房”。

即使无法给予有效的货币，也一定会使房票变成更自由的补偿工具。

比如广州的房票，从仅限本区内使用已经落实到可全市范围内跨区使用，大家被征收安置的意愿也会强化。

所以，全国范围层面的城中村改造一定会诞生大量的刚性买房需求。

而这也将是一场史无前例的托举。

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