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重磅！1.5亿人受惠，比降首付更猛的是...

楼市 2024-09-24 16:45 广东

终于，央行释放一揽子房地产大招。

不仅降准降息，降存量房贷利率，还降低存量房贷利率以及提升保障住房再贷款比例。

比近期市场传闻的小作文还猛得多。

降准降息同步释放

首先是降准。

央行高层已经表态，近期会下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元，年内还会根据情况，再进一步下调存款准备金率0.25—0.5个百分点，就连7天逆回购利率也还要从1.7%降至1.5%。

而昨天（9月23日）央行已经对14天的国债逆回购利率进行补降，这就意味着，14天的国债逆回购利率很快也会跟着补降。

这将带来什么影响？

降准是最猛烈的货币政策工具，直接影响的是银行存在央行的存款，降低准备金率后，银行手里能够灵活运用的资金就会更多，通过投资、放贷等一系列的操作，就能向社会释放更多的货币资金，降低社会的综合性融资成本，进而刺激经济。

这一步，是为了刺激银行放贷款。

而在这个节骨眼进行降准，也有利于银行通过更多灵活的货币资金运用，间接弥补一部分接下来即将下调的存量房贷利率调整蒸发的利润。

央行高层也同时表态，预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率等将随之下行0.2个至0.25个百分点，将会引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点。

以深圳为例，大概能调多少？

目前深圳新发放房贷利率是——

住宅首套：LPR3.85%-45BP=3.4%

住宅二套：LPR3.85%-5BP=3.8%

2019年10月以来，5年期的LPR已经降了好几轮，共计100个基点（从4.85%降至3.85%），这就导致很多人在不同时间，买房的房贷利率就不同。

如果按照央行给出的数据是平均50个基点，那么深圳的首套存量房贷就有可能可以调整为——

但今年5月以后，深圳的首套存量房贷基点数已经调整为-45BP，所以2023年9月之前的存量房贷利率大部分是有机会统一到3.65%的。

若按照重定价日算，2019年10月的房贷利率（LPR+30BP=5.15%）跟随LPR调整，去年10月后就可以调整为4.5%，到了今年9月以后跟随央行政预计调整的话，大概能从4.5%降到3.65%。

那么300万的存量的首套住房贷款，等额本息月供粗略估算就能降低1476.77元/月，总利息节省约53.16万。

当然，这是建立在新贷款的情况，实际上2019年10月买房的业主已经还贷了将近5年，节约的利息会有不少误差。

而二套房贷也同理，各个阶段不同阶段的加点数，与首套存量房贷同节奏调整的大多数是加60个基点，换句话说，大部分也有机会统一到3.95%。

但值得注意，这是平均水平。

高层的发言关键词是“引导”和“平均降幅”，而且还要考虑到高层针对存量房贷跨行转按揭的回应，初期会先在本行内实施转按揭，然后下一步再考虑是否需要跨行转按揭。

换句话说，也就是每个城市，甚至每个银行都有可能会有不同的调整幅度，并不一定所有城市的调整幅度都是50个基点，需要因城施策。

比如北上广深各自的利率水平下限就都不一样。

而上一次存量房贷利率调整是去年的9月30日，那一次通过调整首套认定的方式进行存量贷款调整，从认房认贷到认房不认贷款，选择的方式就是不同时间节点，调整的幅度不一样，基本是以2019年10月7日（含）前后作为分水岭。

现在距离上一次调整的时间间隔差不多是一年，加上央行已经发话，那么相信最快下个月就能看到不同的城市会陆陆续续调整。

具体就等通知细则吧。

但总的来看，降存量房贷利率是必然的了，受惠涉及面也将会是空前的水平。

根据央行高层在国新办发布会上透露的数据，此举预计将惠及全国范围内约5000万户家庭，惠及人口数达1.5亿，每年可为这些家庭平均减少利息支出约1500亿元。

看得出，这次咱们加大了货币政策的调控力度，并且一揽子政策的叠加力量，影响将会超出很多人的预期。

更多的礼包

除了大家最关心的降准降息和降存量房贷利率，还有就是央行对房地产扶持的决心。

央行基本上是全方位支持房地产。

首先是关于房贷杠杆层面的政策。

高层在国新办发布会上还表示将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房房贷最低首付比例。

这将进一步降低大家购买二套的门槛和杠杆压力，对于一些二套认定资格依旧严格的城市来说，多少都会够促进当地新房交易。

因为很多城市基本上首付比例已经降得非常低，甚至通过灵活操作，一些三四线城市做到0首付也已经不新鲜，但唯独一线城市和部分依旧存在限购的城市，要么还存在户型面积门槛，要么还存在套数认定门槛。

统一首套房和二套房房贷最低首付比例本质是加快推动商品房去库存，在这个基础之上，央行也加大保障性住房再贷款支持比例，由原来的60%提高到100%，目的是刺激企业、银行多收购市场上的商品房用作保障房。

同样也是为了促进商品房去库存。

还有就是关于房企手中存量土地方面的政策。

高层表示，央行会支持收购房企存量土地，并且是通过地方政府专项债券之外的方式，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。必要时，人民银行可提供政策支持。

目的是盘活存量用地，缓解房企资金压力。

而这里也要划重点，“必要时”。

何时为必要时？

比如一些大房企、典型房企的经营周转信号，一些拆迁改造很久依然未能交付的项目等等。

现在专项债审查严格，特别看融资收益平衡，并不能保证一个项目上报上去了就能争取到资金的支持，那么这种时候就可以两手准备，既申请专项债，又向政策性银行进行贷款，让项目落地更快。

所以可以看到这一轮密集的政策，银行是作为整个市场的兜底核心了。

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作者观点，不代表格隆汇立场

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