作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
和想象的不太一样，刚需似乎托起了市场。
刚需反而出手了
经历了长时间的观望，似乎不少刚需开始出手了。
因为二手房的刚需成交表现出了增长的趋势。
这和大家认知不太一样。
过去各地政策优化住房政策，不断鼓励改善群体交易，大家的认知中，托起市场的改善群体，只有这部分人才有多余的支撑力。
根据乐有家研究中心数据显示，2024年7月深圳成交总价在500万以下的房源占比达到了60.7%，六成房源为刚需价格段位。
其中300万～500万/套的房源成交占比就达到了37%，是所有价格段房源中成交占比最多的。
相反800万-1500万/套段位的改善群体占比有所下降，相比一年前的48.3%下降到36.2%，下滑了12.1%。
而1500万/套以上的交易占比一年前为3.7%，一年后下滑到3.1%，变化不算明显。
这也说明了当前市场不少变化——
一是与一年前相比，观望的刚需出手比例相比改善群体更多，更果断了；
二是购房成本变低后，买房群体更加精打细算，更倾向于寻求性价比更高的房源；
三是500万以下的房源成交占比增加了四成左右；
四是相比一年前，500万-1500万/套段位的改善群体，减少了四成左右；
五是500万-1500万的改善群体部分选择了向下兼容，不仅缩减了预算也降低了杠杆；
六是无论市场如何变化，实力在1500万+/套的土豪群体，受到的影响并不明显。
出现这样的市场表现，推测大致有两个原因。
一方面由于深圳楼市价格回调，叠加已经是历史低位的房贷利率，过去拿着两三百万首付预算打算上车六七百万的房源，现在不仅首付可以节约，甚至退一步首付也能变成全款；
另一方面，面对跌宕起伏的环境，工薪阶层调整了收入预期，也调整了杠杆比例。
而北京和上海的市场，也同样表现出了类似的变化。
根据中指研究院数据显示，2024年二季度北京300万以下二手住宅成交同比增长51.1%，占比较去年同期提升9.0个百分点至30.8%；300万～500万二手住宅成交同比增长5.9%，占比较去年同期下降0.3个百分点至32.2%。
这意味着，北京二季度500万以下成交的房源就占到了63%，二手房成交总价的主力也出现了倾斜，300万以下总价的上升，300万～500万总价的小幅下滑，购房群体中“硬刚需”增加更为明显。
再看上海的数据。
2024年二季度上海300万以下二手住宅成交同比增长90.7%，占比较去年同期提升13.3个百分点至40.7%；300万～500万二手住宅成交同比增长6.1%，占比较去年同期下降6.6个百分点至31.3%。
而上海300万以下成交的房源占比增加的比例，比北京的市场更为明显。
并且500万以下成交的房源占比达到了72%，是北京、深圳、上海500万以下住宅成交中占比最高的。
这说明上海300万以下的房源更受本地市场欢迎的。
而作为楼市龙头城市，都表现出了一致性，也间接说明了一个事实，在低利率，价格回调的环境，刚需客户反而逆势入场捡漏，市场交易的结构已经发生变化。
购买力被分流
二手房刚需结构放大后，结果便是新房需求被分流。
短期新房市场出现承压。
根据中指研究院数据显示，从重点城市成交来看，2024年1-7月，二手房市场表现普遍优于新房，上海、深圳、杭州、青岛二手房同比均增长，新房同比下降。
其中，深圳二手房累计成交套数增长尤为明显，相比新房累计成交套数几乎多了一半，并且深圳的新房成交套数累计同比下降了23%。
这就意味着，深圳有不少新房购买需求转向了二手房市场。
最主要的原因相信了解深圳市场的人都能有所判断——新房已经失去倒挂，并且二手房的性价比开始凸显。
最明显的，以深圳沙井区域的市场为代表，可以看到区域内的二手房的性价比已经比新房有优势。
如华强城市花园大三房，最近109平南北通透双阳台户型，近期有业主放出挂盘，报价508万。
那么市场就很难选择拾悦城楠园1栋F座的104、105平总价445万—583万的三房两卫单个阳台的户型。
因为华强城的大三房阳台面积更大，户型面积更大，综合性价比有优势。
比如博林君瑞，最近89平三房两厅两卫朝南的一套毛坯户型，业主报价360万，而拾悦城楠园1栋B/E座的86平、87平户型三房两厅一卫户型，总价区间374万-407万/套，那么市场也会毫不犹豫选择博林君瑞。
因为价格差不多的情况下，博林君瑞的户型不仅面积更大，并且户型也多设计了一个厕所，更加实用。
再比如万丰海岸城珑园虽然是新房，但是最近也挂出了一套91平3房改2房高楼层朝南的户型，业主只要一口报价420万。
这个项目位置地段、商业体量，距离地铁口，与拾悦城相比 ，市场如何选择相信答案也很明了。
而整个沙井片区，八十多平户型是主力户型，供应量非常大。
鸿荣源珈誉府、拾悦城、万丰海岸城三个项目的住宅供应体量就可以达到上万套，还不算其他入市或待入市的新房。
所以在这样的市场结构之下，新房的购买力不仅被同类新房分流，还会被曾经价格更贵的二手房分流。
这也间接说明一个问题，当新房失去性价比的时候，市场会毫不犹豫选择并不需要开盲盒的二手房。
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