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楼市大洗牌

楼市 2024-10-24 18:49 广东

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳楼市重新站回到十字路口，一边是火热的认筹和成交，另一边则是积极挂盘的二手房业主。

仿佛一夜之间，又重新回到了2021年楼市发生深刻转变的前夕。

市场分歧

现在深圳楼市的割裂感主要体现在三个方面——

1、新房、二手房火热

火热到什么程度呢？

外地人打飞的赴深圳买房，深圳10月新房认购量有望超万套，深圳二手房周成交量创近3年新高等显示成交量起飞的词条成为热搜的标签。

甚至连开发商也敢于发布红色收回折扣甚至涨价的海报。

似乎楼市已经直接由低迷，瞬间转入了火热。

比如深房中协的数据显示，10月的第二个周，深圳二手房单周录得2316套，创近3年成交量历史新高。

比如乐有家平台数据显示，截至10月22日深圳新房住宅累计认购量达到8405套，已经达到深圳交易量的“枯荣线”，有望到月底能累计突破万套；

比如乐有家平台数据显示，深圳10月1日—21日二手房网签量累计5005套，全月有望超7000套。

数据上，一片红火以及惊喜，已经不是“小阳春”那么简单了。

熟悉深圳历年的市场行情都知道，楼市加速的年份，二手房大部分月份成交也都是五六千套，冲过七八千的月份都不算多。

即使是2020年—2021年上半年火热的阶段，也是如此。

2、不断摆上货架的次新房

一边是势头迅猛的成交，一边则是挂盘的迅速拉升。

自从取消限售后，二手房摆上货架的速度迅速增加。

据深房中协数据显示，被摆上货架的二手房源，从2024年9月23日的63871套，增加到10月21日的67750套，不到一个月时间二手房挂盘量增加了3879套。

其中，前两年的热门日光或者标杆楼盘也迅速上架。

如金融街华发荣御、宏发万悦山、海德园、万丰海岸城、润玺一期及二期，过去基本是需要靠各种外挂才能买到，一房难求。

如万人打新的金融街华发荣御、宏发万悦山、万丰海岸城、润玺一期，都是火极一时的现象级项目。

现在每个项目挂出的房源不多，但也反映出短短两年时间，业主的心态转变程度。

3、亏钱的业主

这两年，大家普遍的共识就是，2017年上车的人，应该就还好，不至于会很惨。毕竟躲过了2018年、2019年还有2020年楼市的起飞阶段，成本和价格算比较低。

但实际上，如果选择了市区之外的地方，即使是2017年上的车，也会付出非常大的代价。

社交平台上就有2017年曾经选择了龙岗中心城的业主，上车总价361万，但最新的成交价同户型已经不到300万，算上利息已经亏了100多万。

不仅如此，由于选择了龙岗，带来的通勤压力，让生活质量也下降得厉害。

要知道，龙岗中心城已经是龙岗发展和性价比比较高的地段了，也无法给业主带来更多的正向反馈。

所以，预算有限的群体七八年前选择了“远大新”的，都不一定能躲过周期的变化。

买房对很多人来说，就是捆绑了人生和生活的事，如果没有想明白买了将会面临什么样的人生，确实需要慎之又慎。

年底的供应定了

实际上，市场出现这样的结构，主要还是大家的预期判断出现了分歧，尤其是对后市的走势和预演。

若想预判或者分析后市的变化，实际上按照每年深圳新房供应的预演，基本也能推断出一两年后的市场节奏。

首先大方向就是深圳放缓供应节奏。

不管是年内不到5个手指的宗地出让，还是年内的新房供应。

新宗地的出让，几乎是断崖收缩。

而随着四季度的入市计划曝光，今年深圳的新房供应也有了定数。

根据官方今日公布的2024年第四季度计划入市的商品房项目清单显示，四季度仅31个住宅，预计供应住宅房源约11180套。

这暂且只是计划清单上的数量，受新房建设进度以及审批入市流程等因素的影响，各个项目还会有延后的变数。

比如三季度计划供应14955套，实际仅供应了7105套，不仅仅是因为开发商也在等待推盘的时机。

而一季度计划是9194套，二季度计划是7845套，三季度计划是14955套，所以可以看到全年的计划是43174套。

相比前三四年供应的计划，少了一万多套。

现存的新房，基本是五万多套，也就是深圳一年左右的供应量。

基本上也能推断得出，深圳明年新房的选择范围会小很多。

结合更低的首付比例，更低的房贷利率，按照当前的预演，后年还会更明显。

曾经2018深圳新房住宅库存量下降到2010年后的新低，也为新房市场在2019年重启火热准备了条件。

所以，重回2016年—2018年新房紧缺的阶段，几乎也是可以预见的了。

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作者观点，不代表格隆汇立场

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