编者按
经过十几年的建设，上海黄浦江两岸逐步形成了“世博-前滩-西岸（徐汇滨江）”的新浦江“黄金三角”。
随着前滩板块的建设步入尾声以及西岸板块接下来几年一众商业项目的亮相，两个新兴商业区的未来发展又将呈现哪些趋势和不同。近日，Mob研究院分析师就相关话题接受了中购联铱星云商的采访。
以下为原文内容：
来源 | 铱星云商新媒体中心
主编 | 曹婕
撰文 | shengyu
编辑 | 李敏
十几年前，以“城市，让世界更美好”为主题的2010年上海世博会，不仅让世界看到了蓬勃发展的上海，更成为了上海城市发展的一个契机。
当时，世博园区的建设是上海城市更新的首次大规模实践，对黄浦江两岸（南浦大桥—卢浦大桥）的城市老工业区进行了重新规划布局。经过十几年的建设，黄浦江两岸已然是一幅崭新的面貌，并逐步形成了“世博-前滩-西岸（徐汇滨江）”的新浦江“黄金三角”。
其中，西岸和前滩先后有大量购物中心落成，成为上海近年来风头最劲的新兴商业区。今年下半年，这两个板块又将迎来Gate M西岸梦中心和前滩公园巷两个备受关注的商业项目。
上海西岸是后世博时代起徐汇滨江地区的全新称谓和城区品牌，岸线长度11.4公里，区域面积14.19平方公里。上海西岸遵循“规划引领、文化先导、生态优先、科创主导”的发展理念，着力打造世界级滨水开放空间、国际级文化艺术区、国际创新创意产业群，在整个板块内布局了“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级体量产业组团。
上海西岸在开发之初，就确立了对标伦敦南岸、巴黎左岸的愿景。经过十几年的发展，西岸集聚一批美术馆、博物馆、收藏品展示交易及精品文化演艺中心等高端文化产业，比如龙美术馆（西岸馆）、余德耀美术馆、上海摄影艺术中心、上海油罐艺术中心、西岸美术馆等，已成为上海文化艺术气息最为浓厚的区域。
相关数据显示，西岸文化走廊在2023年举办近400场活动，涵盖创新、时尚、艺术、设计等不同领域，为西岸带来千万级的观展人次。今年，西岸又陆续推出一系列城市级和国际级的文旅活动，包括爱马仕2024夏季男装系列之旅、吉卜力工作室沉浸式艺术展、上海国际花展、FISE世界极限运动巡回赛等。
西岸citywalk线路 图源小红书
今年下半年即将开业（或将于8月正式亮相）的Gate M西岸梦中心，也将为西岸板块的文艺属性持续加码。Gate M西岸梦中心前身为亚洲规模最大的上海水泥厂，项目总体量16.2万平方米，囊括了西岸大剧院、穹顶艺术中心两大高规格的世界级艺术场所，项目整体被划分为现象级城市户外区、微度假休闲区、梦工场、可持续时尚区、演艺文化四合区五大分区，是以上海的文旅标杆商业为目标来打造的。
目前，Gate M西岸梦中心已经官宣了一部分品牌，阵容不容小觑。比较值得关注的有两方面，一个是主力店有差异化亮点，另一个在于零售品牌和餐饮品牌都有一些惊喜。
具体来看，主力店包括国内首个城市滨水市集Riverside Factory Market、西岸大剧院、西岸穹顶艺术中心、开心麻花大三角剧场、Bloom Market、MOREPRK滑板公园、瓦肆VAS livehouse、岩时攀岩等，涵盖了活动、戏剧、喜剧、音乐、攀岩、滑板、市集等不同的业态，突破了传统商场较为单一的场景限制，会给消费者带来耳目一新的商业体验；餐饮方面，柿合缘、虹潮芸、喜鼎、红雀围、半山腰、三出山、三两亭月、宝莱纳、Cilan、VESTA、connieHé等，在不同地域餐饮丰富度上有不少亮点。
Gate M西岸梦中心已官宣品牌LOGO墙
自2013年正大乐城作为板块内首个购物中心开业以来，上海西岸目前已开业的购物中心达到了10个。不过，从体量上来看，最大的龙华会也仅有10万方，且刚于去年开业，大多数购物中心只是定位于社区的配套商业。正是由于此前上海西岸整体商业部分比较散落还未真正意义上形成规模，因此，Gate M西岸梦中心的亮相将是区域商业比较重要的一块拼图。
与此同时，随着云锦东方、尚海湾等众多高端住宅项目的交付入住，以及中央广播电视总台、阿里巴巴、网易、腾讯、小米、微软亚洲研究院等一众知名企业和机构的到来，西岸板块需要一些类型更加丰富、定位更加高端的购物中心来承接区域内的消费需求。根据目前的规划，除了Gate M西岸梦中心之外，投资逾600亿元的超大规模综合体西岸金融城、中海商业的最高端产品线徐汇环宇城MAX等都将于未来几年在西岸亮相。
据《楼典》统计，上海西岸的商业规模在2028年将达到约139.7万平方米，位列上海所有商圈之首。未来，艺术气息浓厚的西岸整体建成之后，将成为上海的又一个新地标商圈，艺术与商业的融合将成为其最大的亮点。
与西岸一江之隔的浦东前滩，起步稍晚于西岸，2012年才确定整体规划，定位于上海新的世界级中央商务区，意欲成为下一个陆家嘴。作为上海中环内最后一块可供整体开发的滨江地块，前滩岸线长度约2.3公里，占地面积2.83平方公里，是小陆家嘴的2-3倍。
前滩的整体规划和开发尤其重视城市功能的复合和平衡，不仅要打造集总部商务、高端商业、国际教育、文化传媒、体育休闲于一体的CBD（国际化中央商务区），更要成为复合、生态、宜居的CLD（城市中央活动区）。因此，在前滩350万平方米的开发总量中，办公面积147万平方米、商业面积66万平方米、住宅面积90万平方米，城市配套面积包括文化、教育、医疗等共有47万平方米，区域整体绿化率高达35%，确保实现前滩“宜居又宜业”的开发理念。
在前滩开发过程中，由陆家嘴集团整体操盘，先后引入了铁狮门、太古、信德等知名开发商进行合作，共同打造了晶耀前滩、前滩太古里、前滩31等一系列项目。前滩的建设进度很快，所有80个可开发项目现已全部建成投用或进入建设状态。按照规划，前滩的整体建设将在明年完工，全面转入运营管理阶段。
前滩太古里
目前，前滩已有5个购物中心开业，其中12万平方米的前滩太古里是板块内的标杆项目，云集了LV、HERMES、FENDI、LOEWE、BVLGARI、BALENCIAGA等众多国际奢侈品牌，并在开业时便引入了超过50个首次亮相浦东的品牌。
整个前滩板块内剩余的两个购物中心项目，也会在近两三年内全部亮相。毗邻前滩太古里的前滩21地块，同样将由陆家嘴集团和太古集团联合开发，购物中心部分的建筑面积达到17万平方米，将成为整个前滩最大的购物中心。业界预计，前滩21地块未来将引入太古集团旗下的另一个商业旗舰品牌“太古汇”，在前滩板块内与太古里的组合非常值得期待。
作为前滩四方城中的购物中心部分，前滩公园巷将于今年下半年开业，并与晶耀前滩联动运营，由同一团队统筹操盘，打造“盒子+街区+公园”的创新商业形态。晶耀前滩以“滨江国际轻质生活中心”为核心定位，以沪上家庭商业目的地作为核心标签，前滩公园巷将承袭其定位，深耕前滩精品社群养成，引领轻质生活和家庭社交方式新潮流。
前滩公园巷
作为定位巷式商业的前滩公园巷，主打精致烟火气，因此项目案名释出之后，也有人将其比作浦东版鸿寿坊。项目由三层“都市连桥”贯通写字楼，由露天连廊连接晶耀前滩，地面部分动线则通过封闭管理形成内巷式街区。可以预见的是，依托于便利的联动条件，项目开业之后将吸纳不少晶耀前滩消费客群，同时如何发挥公园巷式商业的优势在社群运营上进行创新，也值得期待。品牌方面，前滩公园巷目前引进有新山書屋和门萨艺术普拉提上海首店，精品咖啡AOKKA、KUDDO COFFEE、轻食社交空间HOLY BAGEL等。
另外，值得一提的是，前滩板块办公楼的空置率在上海所有商圈中是最低的。莱坊数据显示，2023年第四季度，前滩地区甲级写字楼的平均租金为7.63元/平方米/天，平均空置率仅有4%。陆家嘴集团此前提供的数据显示，前滩吸引了各行业龙头或总部机构超过60家，包括蒙牛、希尔顿、武田制药、德州仪器等中外知名企业。前滩丰富的配套资源、交通区位优势以及更有吸引力的租金，使其在办公楼市场上获得众多企业的青睐。
目前，前滩已经完成了“2.5万居住人口”的目标，随着板块内项目的开发建设，另一个目标“创造10万个工作岗位”也将逐步实现。众多高端人才的导入，在未来将有利地支撑整个前滩商业的发展，助力前滩成为集生产、生态、生活为一体的超级城市中心组合体。
无论是西岸还是前滩，如今的发展都是源于2010年上海世博会召开前后，政府对于世博及其周边区域进行的重新规划。而且两个板块仅一江之隔，乘坐地铁11号线1站或者驾车十几分钟通过龙阳路隧道就可以到达对面。
相近的规划开发时间节点，以及相邻的物理距离，使得西岸与前滩两个板块经常被拿来做比较，两者确实存在很多的相似之处但也并不是完全的竞争关系。
首先，两个板块都分别由一个国企开发商来主导（西岸是西岸集团、前滩则是陆家嘴集团），再引入不同的开发商进行合作开发，这在一定程度上既确保整体规划能够更好地落实，又能够撬动更多的资源。
其次，西岸与前滩的产业定位有所区别。西岸依托于数字谷、传媒港的发展，已经引入了众多人工智能和文化传媒企业，后续还将重点打造生命健康、现代金融等产业。前滩承接了陆家嘴、新天地等大量核心商务区的企业，目前以医药、制造贸易、专业服务和金融等产业为主。
第三、西岸与前滩的商业类型和规划不同。西岸的文化艺术氛围比较浓厚，未来商业风格多样化且体量巨大，可以吸引更多元的客群。前滩的商业定位相对较高，目前已经有前滩太古里这样的重奢类的项目，对高端消费客群更有吸引力。
不管是竞争还是联合，随着前滩板块的建设步入尾声以及西岸板块接下来几年一众商业项目的亮相，两个新兴商业区在未来几年将势必继续占据上海商业领域的热点位置。
参考文章：
十年纪念 | 上海世博会区域建设概要
远被低估的徐汇滨江
谁是滨江商业新顶流？——徐汇西岸篇
谁是滨江商业新顶流？——前滩篇
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