11月二手成交2.7万套，创三年多以来成交新高。但很多人或许不知道，在成交量背后，上海二手房终于迎来价格抬头！
上海16区，有14个区二手房均价上涨，其中6区涨幅超过5%。
黄浦一个月只有200多套成交，成交结构对价格波动影响很大，所以看全区数据浮动，不如看标杆楼盘表现。我们选取了10月和11月成交总价最高的十个豪宅小区。来看看黄浦标杆的新天地翠湖：10月，翠湖共计成交7套房源；11月，翠湖成交套数有11套。
和专营翠湖二手房的中介交流，他们说新天地已慢慢走出低迷，整体价格在往上抬升。看看翠湖二期和三期10月以来的成交价，单价都在18-22万价格区间。
“上半年翠湖1期高区单价16万+也能买到，现在17万都悬。翠湖3期年头还有单价15万+的低区房源，现在没有17万根本别想了。底部的低价房源正在快速被消化。”
来源：贝壳app
链家发布的11月上海二手数据，上海二手房价16区中有14区较10月涨了，唯有黄浦区有6%的下跌，青浦区基本持平。
涨幅最大的是静安和松江区，涨幅约8%；其次是长宁和大浦东，涨幅约7%；闵行、崇明两区涨幅约6%。
涨价跌价这两词，中介朋友总是挂在嘴边，但行业老法师通常不乐意多聊。因为几套房源的成交，会影响这个小区一个月的价格；几个小区的成交，又会影响一个区的房价。用二手交易均价来说明上海整体房价涨跌，显然过于简单粗暴了。
让我们通过新房市场，来理解下均价这回事。新房房价现在跟着供应端批准价格走，上个月普陀新房涨了20%以上，为什么？因为当月有个10万+的新盘入市集中签约，而前一个月入市的是7万+的项目。于是，均价数据比一比，普陀新房猛涨了20%。
相较于新房的“计划供应”，二手房相对市场化很多，成交量较大的行政区，每月的均价表现具有一定参考性。以本月涨幅最明显的松江区为例，来看看下图，这是11月上海成交套数前五的小区，松江占了3席，均位于外郊环间。受政策利好推动，当下刚需买家入市积极，70-90㎡的中等户型在市场上关注度提升，价格确实在逐步走稳。比如保利西子湾小区，是一个单在绿皮APP，挂牌量就超过60套的“大数据”指标。
来源：上海中原地产
该盘两年多来的挂牌走势，从5.74万/㎡下滑到4.9万/㎡，跌幅约15%。但在沪七条发布后，小区挂牌从最低点4.9万/㎡已回头，11月站上了4.93万/㎡，别小看这区区300元的均价上扬，也可是这条价格曲线两年来第一次上翘。
来源：链家
当然，现在就下结论松江二手全面回涨还言之过早，但成交量活跃以后，中原地产就说：稳定价格有希望。现在房东要促成交易还是需要合理让价，但比先前动辄9折以下大砍价，现在不少诚意挂牌房源，再议价也不太会9折了。
二手价格能走稳，新房涨涨涨功不可没。
从2022年6月至今，上海新房价格已经环比涨了29个月。2022年，上海新房均价为64076元/㎡，今年10月份，上海新房均价72691元/㎡，涨了7400元/㎡。有个有趣的数据，全国房价排名第300个县级市，其住宅价格约是7200元/㎡。也就是说，全国房价普跌背景下，上海新房市场一年多涨出一个百强县！上海新房今年就没跌过。
随便举几个例子，今年3月份，露香园·云宸均价16.3万/㎡，11月露香园·天誉最新一批17.6万/㎡，短短一年不到就涨了1.3万/㎡；中兴傲舍最新13.3万/㎡，上一批均价约12.8万/㎡。海泰北外滩上周过会17万/㎡，两年前还没卖完的那批房均价14.5万/㎡，实现了两年17%的涨幅。
目前，上海的新房市场，大抵是这样的：成交量掌声献给大名宅，价格的涨声因为好房子供应多了。
新房对二手房价的企稳有没有帮助？试想一下，今年翠6冲破20万单价入市，对新天地板块二手房的价格，有没有影响？答案是显而易见的。
房子的销售规律，就是涨价去化，很难降价促销。上海人的购房习惯，即使只是刚需自住，也对住房保值有额外期许。所以，楼市涨声有点起来了，是一件大好事。
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