宅基地私下转让给集体成员以外的人、组织，有何风险？

创业 2024-12-09 22:14 北京

李先生主要做家具行业，廊坊开设了加工厂；后为了生活便利，与廊坊市某村集体成员张某签订了（房屋）转让协议，约定将张某名下宅基地转让给李先生，转让金额10万元人民币。李先生随后也在该宅基地上建设了新瓦房并装修，又支出将近30万元。

时隔3年，宅基地真实地使用权人唐某向李先生讨要房屋，要求其尽快搬离；李先生这才发现，当时张某向其出具的《村委会证明》等文件均系其伪造，村委会的章子也是其私刻的假章。又知悉张某因他案（类似事件）诈骗被当地公安刑拘，张某家属主动找到李先生进行赔偿、和解，目前此事正在进一步推进中。

北京国咨律师事务所

法律意见

首先，宅基地的所有权归属于集体，集体成员依法享有宅基地使用权，本质为用益物权可以占有、使用，并没有私下买卖、转让等处分的权利。宅基地使用权人有权在宅基地上建造房屋及附属设施，如厨房、仓库、沼气池、禽兽圈舍等。

其次，农村的宅基地原则只能在集体内部流转买卖，集体成员将住宅出卖、转让给集体组织以外的个人、组织是无效的，因此双方就会面临买卖合同或者转让、赠予合同无效的风险。合同无效后，双方按照各自过错承担责任。

如《张某、枣庄顺翔置业有限公司农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》：法院认为张某将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的公司，虽系双方真实意思表示，但违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，原判决认定该转让协议无效，并无不当。

再次，根据《土地管理法》第82条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

本案中，张某私刻村委会的章子出证明，若村委会真的出具了证明文件，促使集体土地非法转让给集体成员之外的人，相关人员也会面临处罚。另外，笔者认为宅基地上的住宅可以出租，承租主体并不限于是本集体组织成员。只要承租人按照法律规定、协议约定的用途使用，双方订立的《房屋租赁合同》并不会无效。但是，农村有“一户一宅”的规定，根据《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

最后，集体土地私下转让、出售给集体成员以外的人、组织除了有买卖合同、转让合同无效的风险，还会面临被处罚、定罪的风险。

根据《土地管理法》第74条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

来源：国咨律所

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