欢迎加入丁彦皓聊投资年会会员课程，只聊投资与如何赚钱...

购课请扫描该二维码

2025年最大的机会就是高杠杆购买上海周边附属城市的住房

本文推荐湖州与张江长三角科技城

文\丁彦皓-可信财商

一、房地产决定中国经济发展基本脉络的现实决定部分城市的房价将会持续被推高

中国最大的特征就是太大导致很多领域都呈现“结构化”特征，股市与房市莫不如此，尤其梯度差异现实决定市场与政府都必须有所“妥协”，断难一概而论，最终很难用西方经济学理论完全解释中国的经济现象

另外，中国的市场经济是嫁接在计划经济之上的，政府对市场行为有决定性的主导力，基于此评估市场行为必须首先考虑政府的利益诉求与行为动向，事实政府的行为直接决定市场的走向

中国的人口与经济体量决定，必须多元发展，遵循存在即合理的原则，断然不能对一个经济现象一刀切，极为武断的下结论

事实中国与美国经济最大的区别是基因不同，即美国经济是基于现代金融构建起来的，但是中国经济的发展却是基于土地财政与房地产，自然在发展的过程中呈现了不同的特征，美国股市持续上涨，房价总体可控，而中国股市萎靡，但是房价持续暴涨    

房地产决定中国经济发展脉络的逻辑有三，即

1、这一轮中国革命是基于土地的所有权与再分配构建起来的，当年革命足够彻底的现实决定城市土地全民所有，最终这一制度衍生出了土地财政，这是其他国家根本不具备的制度优势

2、14亿人口城市化与住房改善的现实决定中国房地产市场潜力与产业链带动效应是全球其他国家根本无法模仿的，也没有参照，最终必然走出属于中国独有的行情

3、政治、军事与经济的高度独立最终让中国产业升级转型的进程远超预期，突破中等收入陷阱，进入发达国家行列指日可待，这是决定中国社会不但能够持续释放高附加值，而且还能够借此收割全球的发展红利，推动中国经济可持续发展与社会收入的稳步提升，最终持续推高部分城市的房价

二、经过8年多的市场演变，中国房地产市场前期积累的金融风险不但得到了有效的释放，而且部分地区的房地产基本面持续提升，且估值极低，具有极大的投资价值，另外，目前中国经济也急需人为推高房价

自2016年中央提出“房主不炒”以来，这一轮房地产行业已经调整了8个年头，即将进入第九年

上一轮中央通过行政性方式强制遏制住了房价的非理性攀升，有效的控制了金融风险

但是，经过8年多的市场演变，中国房地产市场前期积累的金融风险不但得到了有效的释放，而且部分地区的房地产基本面持续提升，且估值极低，具有极大的投资价值    

另外，目前中国经济也急需人为推高房价，即

1、中国居民财富的75%沉淀在住房上，一旦房价萎靡，必然社会资产负债表收缩，遏制消费，基于此，当前急需通过人为推高房价，扩张社会资产负债表，提升消费需求

2、地方政府与开发商前期积累的约200万亿债务已成为遏制中国经济增长的最大不稳定因素，如果处理不好，必然会对中国经济造成不可逆的致命冲击，而化解这一债务无非两招，即

（1）印货币，以社会承受通货膨胀的方式实施债务替换

（2）人为推高房价，形成赚钱效应，向150万亿社会存款人高价变现存量资产，最终让其高位接盘地方政府与开发商前期积累的巨额债务

3、人为推高房价，激活已休克的地方政府土地财政潜力，事实最近二十多年，中国经济的发展就是一部土地财政史，离开土地财政，中国经济犹如熄火一个强势引擎，事实当前中国经济萎靡不振就与此有关

    土地财政的本质是地方政府通过土地出让金的形式将大量的社会财富回笼到政府手中，使其有实力大搞基础设施建设、培育产业与发展社会福利，尤其是平衡贫富差距

4、房地产依然是中国经济的支柱产业，具有极大地产业链带动效应，房地产行业萎缩必然导致其他相关产业链萎缩，最终影响就业、消费以及产业升级转型

三、全国房地产时代早已过时，只是长三角与珠三角个别地区的住房具有投资价值

不可否认在总量方面中国的房地产已经完全趋于饱和，只是呈现“结构化”特征，即    

目前决定房地产依然具有投资价值的因素有四，即

1、中国依然处在城市化的过程中，2023年中国的城市化率约为66.16%，预估中国城市化率到72%至75%之间后才会达到饱和，即未来还约有1亿人从农村进入城市，形成增量住房需求

动辄有学者以1990年的日本看待当前的中国，但是中国与当时的日本有四大根本性的差异，即

（1）中国的人口总量为14亿，而日本仅为1.4亿，城市化对经济的影响具有质的差异

（2）中国政治、经济与军事高度独立，但是日本的政治与军事却被美国完全掌控

（3）中国产业升级转型取得了成功，而日本产业升级转型失败

（4）中国经济自成一体， 即具有完整的产业链、可控的能源、原材料与全球最大的单一市场，而日本却不具任何一条

2、中国人口流动已从城市化演变为大城市化，即全国人口都在向长三角与珠三角聚集，其他地区将会呈现持续净流出，从而导致全国整体房地产持续萎靡，仅长三角与珠三角部分地区因人口净流入而形成增量需求，推动房价持续上涨

3、中国产业升级取得了全面突破，这就意味着未来中国产业不但能够持续释放高附加值，而且还会凭借技术的碾压优势收割全球，最终对中国社会形成增量财富，推高房价    

4、社会收入上升衍生出的改善型需求，社会收入直接决定住房的品质需求，任何社会的住房首先解决的从无到有，最终生态、智能与舒适就成了必配，毕竟“过好日子”是所有人的终极追求目标

四、上海周边附属城市的住房基本面持续提升与严重低估，具有极大的投资价值

其实决定房地产基本面的优劣就两个标准，即

1、产业附加值的高低

2、人口净流向

人口流向“大城市化”的本质是高附加值产业的聚集在极个别地区，导致优秀人才持续涌入，事实目前中国的高附加值产业都聚集在长三角与珠三角，而将劳动密集型产业转移至中西部

这就意味着，长三角与珠三角部分地区的住房基本面在持续提升，而其他地区既未有高附加值产业，也在面临人口持续的净流出，自然基本面持续走衰，房价萎靡不振，甚至持续下跌

经过八年多的高强度调整控与市场的自我修正，长三角与珠三角部分地区的房价已跌至基本面之下，严重低估，具有极大的套利空间

任何区域都会面临发展饱和与高房价的挤出效应，事实上海、杭州与苏州等核心地区不但发展饱和，而且房价被严重高估，最终迫使产业、资本与人才形成稳态的进出，未有明显的增量流入，房价上涨更多是基于M2的投放与社会收入提升，增长极为缓慢

通常上海的房价涨至6万后就很难再有大的提升，而产业、资本与人才是沿着高房价向低房价地区逐级梯度流动的，对该地区形成增量流入，最终对6万以下地区形成套利的机会，推动房价上涨至6万，毕竟产业需要降低成本，人才想通过努力改变命运以及资本寻求投资收益是基本需求    

在过去的20年中，上海经历了陆家嘴、张江、唐镇、五角场、青浦、周浦、嘉定与松江四大新城以及临港的房价逐级上涨，事实目前上海的房价已经上涨到可投资空间极为有限的境地

可以肯定的是产业、资本与人才正在持续向上海周边附属城市流动，而周边附属城市的房价一万元左右，具有极大的投资机会

五、第四轮房地产上涨行情已经开启，但这次相对以往三次最大的区别就是“结构化”，这一轮仅仅长三角与珠三角部分地区的房价上涨，其他地区萎靡不振，基于此，本文推荐湖州与张江长三角科技城

低估，且基本面持续稳步提升的优质房地产是最佳的货币载体，目前全球集体货币宽松，中国的首套房贷利率已经降至3%左右，预估2025年5年期LPR还将下降40BP与降准100BP，叠加政府持续降低首付、取消限售、限购、限离以及城中村改造等政策持续释放购买需求

这就意味着，这一轮全球集体货币宽松必然推高上海周边附属城市的房价

投资必须兼顾政府的利益诉求、政策导向以及市场的演变等

目前中国政府受经济下行、消费不足与地方政府、开发商的前期积淀的巨额债务化解等困境掣肘，必须重启房地产，人为推高房价

另外，经过八年调控与市场修正，上海周边附属城市的房地产不但估值极低，而且产业升级转型导致其基本面持续大幅提升，现已形成“戴维斯双击”之态    

事实目前不但房价上涨城市数量大增，而且地王频现与交易量暴增，一切数据显示第四轮房地产上涨行情已经开启，但这次相对以往三次最大的区别就是“结构化”，即曾经是全国城市房价普涨，而这一轮仅仅长三角与珠三角部分地区的房价上涨，其他地区萎靡不振

12月16日，国家统计局发布11月份房价数据显示各线城市，无论是新房价格，还是二手房价格，均首次出现同比跌幅收窄的态势与房价上涨城市数量大增，11月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有17个，比10月份增加10个

基于此，本文推荐湖州与张江长三角科技城

六、湖州房地产市场的投资价值与逻辑

2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线

    生态与经济两手都要抓，在全力发展生态的基础上，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴，操碎了心

在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽

同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

拥有3000年历史的湖州

湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价    

另外，这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价

理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

当时，必须拘泥于长三角与珠三角，在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块    

这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁

图 通苏沪城际高铁示意图

湖杭高速已开通，12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程    

图 沪苏湖高铁示意图

城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动

上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”     

正在大幅崛起的湖州

在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式

中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选    

目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2024年

只需五万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来

凡是在本文作者丁彦皓推荐的湖州楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减 10000元

湖

可信财商-所有评论都对投资有所帮助！

作者简介：

丁彦皓  房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教